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Immobilien in Südwestflorida

Markus Hartwich, P.A., Staatl. gepr. Immobilienmakler

GRI (Graduate of Realtor Institute),
ACCRS (Accredited Cape Coral Residential Specialist)
RNCS (Residential New Construction Specialist)

Blog: Immobilien Südwestflorida

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Das Projekt „Coral Laguna“
Nach ungefähr 20 Jahren regelmäßigen Urlaubes im "Venedig der USA" - Cape Coral Florida - lässt uns dieses Fleckchen Erde definitiv nicht mehr los. Wie oft dachte man, woanders gibt es auch schöne Orte, doch aus irgendeinem Grund zieht es einen immer wieder hier hin. So war es schon immer unser Traum, unser eigenes Ferienhaus in Cape Coral zu haben, um auch hier "nach Hause" kommen zu können. Nun ist endlich die Entscheidung gefallen. Es wird gebaut, denn was zur Zeit am Markt zu gegeben Preisen vorhanden ist, spiegelt wieder einen starken Aufwärtstrend wieder und da erscheint uns eine Eigenplanung doch weitaus vorteilhafter.
Eigentlich gestaltet sich die Grundstückssuche ganz einfach: man sucht sich einen deutschsprachigen Makler vor Ort über das Internet, lässt sich das MLS Kundenportal kostenlos einrichten und klickt sich dann durch die Ergebnisse, die über zuvor gewählte Filter festgelegt werden können.
Klingt einfach......ist es auch. Aber jetzt sehen Sie eine Vielzahl von Grundstücken (je nach Suchkriterien mehrere Dutzend) mit Aufnahmen aus Google-Earth oder vielleicht auch Aufnahmen vor Ort, den Preis, die Größe, die Angaben des Verkäufers und viele Daten mehr, die einem erstmal gar nichts sagen. Was tun mit all diesen Daten, was ist nun gut, was schlecht, was günstig und was zu teuer?
Gut, einen Vorteil hatten wir, einen ganz entscheidenden sogar. Nach so vielen Jahren in diesem "Städtchen" sind einem die schönen als auch weniger schönen Ecken bekannt, man weiß auf was man achten muss, wo es Probleme geben kann. Da sind zum Beispiel Dinge wie die Wohngegend, ist diese eher veraltet mit Häusern aus den Siebzigern, die damals noch einen ganz anderen Baustil hatten und mit heutigen Villen leider rein gar nichts mehr zu tun haben, weder innen noch aussen. Auch die Lage an breiteren Strassen spielt eine enorme Rolle, wenn es um die Ruhe geht, die man als Urlaubsgast genießen möchte. Aber auch ganz andere entscheidene Kriterien beeinflussen natürlich direkt den Kaufpreis, da wäre zum Beispiel die Lage in Bezug zum 640km langen Frisch- und Salzwasser- Kanalsystem, welches Cape Coral so berühmt macht. Logisch das ein Grundstück mit einem kurzen Zugang zum Golf von Mexiko in einer anderen Preiskategorie angesiedelt ist als ein Grundstück, von dem aus man sich erst einmal eine Stunde oder länger auf den Kanälen vorwärts bewegt, bis man den Caloosahatchee River erreicht und letztendlich dann in den Golf gelangt. Rückwärtige Ost-, Süd-, West-, Nord-Ausrichtung sind alles Kriterien, die man für sich erst einmal festlegen muss. Aufgrund dieser Tatsache und den vielen vielen Suchergebnissen ist man lange Zeit beschäftigt, seine Favoriten zu finden, die es dann lohnt vor Ort anzuschauen……oder man hat einfach einen guten Makler, der einem all diese Informationen aus der Erfahrung geben kann, der die Nachbarschaften kennt, Informationen wie Steuerbeträge und Restlasten aus der Erschliessung des Wassernetzes sowie Klassifizierungen und Baueinschränkungen einsehen kann und einem einfach eine grosse Hilfe sein kann in der Wahl des Standortes, auch im Bezug auf das Haus, das man plant zu bauen.
Preisfaktor Kanalmauer & Resterschliessungkosten
Ein entscheidender Faktor bei den Grundstückspreisen sind die Kanalmauer (Seawall) und die verbleibenden Erschliessungskosten, die sog. Assessments, die auf dem Grundstück noch lasten können. Bei den Grundstücksangeboten (Listings) fallen einem gleich diverse Preisunterschiede auf, obwohl sich die verglichenen Grundstücke von der Lage her vielleicht ähneln. Ein ganz gravierender Faktor dabei ist, ob das Grundstück bereits mit einer Seawall ausgestattet ist oder nicht. Jedes Grundstück, welches am Wasser liegt, hat irgendwann mal eine einfache, nicht gemauerte natürliche Angrenzung an das Wasser gehabt. Dass heisst es fällt zum Wasser hin einfach ab und ist meistens am Rand bewachsen. Dieser Bewuchs darf nicht entfernt werden, da das Grundstück sonst durch die Erosion des angrenzenden Wassers abgetragen würde. Soll ein Grundstück bebaut werden, muss die Bepflanzung entfernt werden, um Platz für eine Seawall zu schaffen. Dies ist eine Betonwand, die das Wasser mit seinen unterschiedlichen Pegelständen durch Ebbe und Flut vom Boden fernhält. Da es bei den Standardbreiten von ca. 25m eines Grundstückes und durch die Art der Installation - das Wasser muss zum Betonieren ferngehalten werden - um eine recht komplexe Angelegenheit handelt, ist der Preis einer Seawall recht beachtlich. Um die $10.000-$12.000 müssen kalkuliert werden für ein Standardgrundstück. Manchmal kann es sein, dass das Grundstück bereits eine Seawall hat und man diesen Kostenfaktor ausser Acht lassen kann – oder aber sie ist so alt, dass sie evtl. ersetzt werden muss. Ob eine Seawall installiert ist oder nicht, sollte man also als erstes in den Daten des Listings prüfen, bevor man sich von einem günstigen Preis blenden lässt. Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Assessments. Dahinter verbergen sich die Erschließungskosten für das Grundstück. Diese werden in Cape Coral anders abgeführt, als wir das aus Deutschland kennen. In den meisten Fällen werden diese auf 20 Jahre finanziert und mit den jährlichen Steuern an die Stadt in Raten abgeführt. Verkauft nun der Besitzer das Grundstück, gehen die Restlasten auf den Käufer über. Je nachdem wie lange er im Besitz des Grundstückes war und wann es von der Stadt angeschlossen wurde, können diese Restlasten sehr unterschiedlich hoch sein. Es ist durchaus möglich, dass noch weit über $10.000 zu zahlen sind, die man aber auch weiterhin jährlich abführen kann, also nicht auf einmal bezahlt werden müssen. Die Assessments teilen sich in 3 Bereiche auf: Water, Sewer und Irrigation. Das Erste ist ganz klar der normale Trinkwasseranschluss, das Zweite das Abwasser und das Dritte das Sprinklerwasser für den Garten. Dabei handelt es sich um minderwertig aufbereitetes Grundwasser. Je nachdem wo das Grundstück liegt, kann es sein, dass noch gar keine Erschliessung stattgefunden hat, wie z.B. im Norden Cape Corals, wo keiner bisher an das Stadtwasser angeschlossen ist. Hier kommt dann Brunnenwasser und Sickergrube zum Einsatz. Wird das Gebiet später einmal erschlossen, kommen diese Assessments dann kurz nach Fertigstellung des Projektes auf. Das kann unter Umständen auch einige Jahre nach dem Kauf sein. Generell kann man sagen: Je breiter und grösser ein Grundstück ist, desto höher sind meistens auch die Seawall- und ursprünglichen sowie verbliebenden Assessmentkosten. Grundstückssuche live vor Ort Nachdem nun wochenlang eine gewisse Vorauswahl von Deutschland aus getätigt wurde, war es endlich an der Zeit, die Favoriten vor Ort anzuschauen, um sich ein reales Bild machen zu können. Stimmt die Lage? Ist die Nachbarschaft gut? Ist der Weg auf dem Kanal zum Golf so kurz wie gewünscht? Was und wie groß kann ich hier bauen? Fragen, die man sich vor Ort wieder aufs neue stellt. Schließlich kann nichts mehr daran geändert werden, wenn ein Grundstueck erst einmal gekauft ist und man dann feststellen müsste, die Entscheidung ist eine falsche gewesen. So fährt man von Grundstück zu Grundstück, idealerweise mit seinem Makler, der einem immer wieder hilfreiche Tipps geben oder auf spezielle Umstände aufmerksam machen kann. Was manchmal als Top betrachtet wurde, kann sich unter Umständen dann doch als Flop erweisen, wenn der Fachmann sein Wissen einfliessen lässt, denn es gibt tatsächlich eine ganze Menge Dinge, die man so nicht einfach sehen oder wissen kann.Wie oft habe ich den Spruch schon gehört "Der Weg ist das Ziel". Manchmal trifft er zu, manchmal träumt man aber auch nur vom Ergebnis seiner Arbeit und stellt sich vor, wie schön jetzt alles sein könnte, wenn man denn schon fertig wäre. Im Zusammenhang mit der Grundstücksuche in Cape Coral bekam diese Lebensweisheit aber eine ganz andere Bedeutung. In Cape Coral gibt es ca. 40.000 Wassergrundstücke, davon liegen ca. 12.000 an einem Frischwasserkanal ohne direkten Zugang zum Golf von Mexiko. Die restlichen ca. 28.000 Grundstücke liegen an einem Salzwasserkanal mit Zugang zum Golf. Die Gesamtlänge dieser Kanäle beträgt über 640km. Wenn man sich nun aufgrund der Tatsache, dass man direkt vom Haus aus mit dem Boot bis hinaus auf den Golf von Mexiko fahren will, für ein Wassergrundstück entscheidet, kommt es darauf an, wie weit das Grundstück von der Ausfahrt ins offene Wasser entfernt liegt. Andernfalls kann man längere Zeit auf den Kanälen verbringen, bis man das offene Wasser erreicht. Kanalfahrten sind zwar auch schön, können aber je nach Jahreszeit durch drückende Hitze und ohne ausreichenden Fahrtwind sehr lang erscheinen. Ebenso bei unbeständigem Wetter bzw. hoher Regenwahrscheinlichkeit ist es vorteilhafter, man hat einen kurzen Zugang zum Golf und kann so seine Bootsausfahrten flexibler und kurzfristiger planen. So soll es also nicht irgend ein Wassergrundstück sein, sondern eines mit kurzem Zugang zum Golf von Mexiko und wenig Strecke im Kanalsystem von Cape Coral. Die Strecke vom Ausgang aus Cape Coral in den Callosahatchee River ist zum Schutz der Manatees, von denen es nur noch ca. 3.000 in Florida gibt, mit mehreren Langsam-Fahrzonen versehen, sodass auch hier mehr Zeit zum Vorwärtskommen benötigt wird.
Das Triple Lot
In Sachen Grundstücksgröße wird es einem in Cape Coral sehr einfach gemacht. Das Land ist in sog. Lots eingeteilt, ein Lot hat in der Regel 5.000 Quadratfuss (ca. 465qm). Eine bebaubare Grundstückseinheit besteht generell aus 2 Lots. Manchmal werden in bestimmten Wohngegenden sogenannte Triple Lots angeboten. Diese haben dann, wie der Name schon sagt, drei Lots und sind meist 15.000 Quadratfuss (ca. 1.400qm) groß. Eckgrundstücke zum Beispiel haben ebenfalls meistens etwas mehr Fläche. Was die Wahl der Grundstückgröße angeht hat man also nicht viele Möglichkeiten. Das ist auch gut so, denn es gibt genügend andere Faktoren, die einem die Wahl nicht einfach machen. Einige davon habe ich bereits vorher erwähnt. Man könnte nun denken, für was um Himmels Willen braucht man für ein Ferienhaus eine Grundstückfläche von über 1.000qm? Nun, hier in Cape Coral Florida ist nun einmal alles ein wenig anders. Die Villen sind meist einstöckig. Vereinzelt sieht man auch 2-Story Homes, also zweistöckige. Da es hier keine Keller gibt, benötigt man mehr Platz auf einer Ebene. Das heisst, alles was man so rumstehen hat, ist beim Amerikaner eben in der Garage. Glauben Sie nicht, wenn Sie die vielen Einfamilienhäuser sehen die drei Garagen haben, dass da auch drei Autos drin stehen. Dazu kommt dass die Grundstücke meist tiefer als breit sind. Abstandsflächen sind so ähnlich wie bei uns in Deutschland und schnell hat man den Platz verbraucht. Wenn man also ein Ferienhaus mit 4 Schlafzimmern, 4 Bädern, Wohnzimmer, Küche, Büro, Waschküche, 180qm Poolareal und drei Garagen bauen will tut man gut daran, seine Suche auf übergroße Grundstücke auszuweiten. Mit dieser Erkenntnis wird es dann schon sehr dünn mit Angeboten, bei denen alle Faktoren passen.
MLS - Multiple Listing Service
Eine weitere geniale Sache haben wir bei der Grundstückssuche kennengelernt, den “Multiple Listing Service”, kurz “MLS”. Was verbirgt sich dahinter? Nun, es ist eine zentrale Datenbank aller von Immobilienbüros angebotenen Grundstücke und Häuser, auf die auch jeder Makler Zugriff hat. Es spielt also keine Rolle an welchen Makler man sich wendet, die Ergebnisse sind immer die Gleichen. So sollte man sich seinen Makler schlichtweg nach dem Vertrauensaspekt auswählen, welches man ihm bei der Beratung entgegen bringen kann. Für uns war das Markus Hartwich (http://www.capecoralhaus.com). Hier stimmte einfach die Kommunikation und das Engagement von Anfang an, so dass keine Zweifel aufkamen, die richtige Vertrauensperson gewählt zu haben. Nicht nur aufgrund dessen, dass Markus eine ganze Menge Erfahrung mit sich bringt, sondern aktiv in allen Belangen berät und das war speziell wichtig im Hinblick auf das Projekt Neubau. Eine tolle Funktion des MLS ist, dass man sich durch einen Makler einen Zugang zum System mit persönlichem Login verschaffen kann. Hier werden dann die Suchkriterien erfasst und schon erhält man täglich alle Angebote die den persönlichen Anforderungen und dem gewählten Preisbereich enstprechen. Die Zeit der Suche war dann auch recht zügig vorbei - wir haben es gefunden - DAS Grundstück, welches genau unseren Vorstellungen entspricht...der Platz, an dem zukünftig ein weiteres schönes Ferienhaus in Cape Coral stehen wird, steht nun fest:
Ein sehr großer Vorteil dieses Triple-Lots ist, dass auch die Nachbargrundstücke ausschließlich aus diesen übergroßen Grundstücken besteht. Wo liegt der Vorteil bzw. für was braucht man das? Nun, ganz einfach, vergleichen Sie einmal die Ansichten der Wohngebiete miteinander, zum Beispiel mit Google Street-View. Zwar sind ja die standardmäßig 1.000qm großen Grundstücke nicht gerade klein, doch meist aber sehr schmal und dafür lang, in der Regel konkret eben 80 Fuss breit und 125 Fuss tief, dass sind 24 Meter Breite auf 38 Meter Tiefe. Wenn die Villen eine normale Größe haben, dann meist mindestens 18 Meter Breite. Es bleiben also oft wenige Meter zum Nachbargrundstück, wie in Deutschland auch. In Wohngebieten mit Standardgrundstücken, also 2 Lot Breite, stehen die Häuser mit einem Abstand von ca. 5 Metern nebeneinander, das ist auch in etwa das Maß welches Pflicht ist. Unser Triple Lot hat 120 Fuss Breite und 125 Fuss Länge, also gut 36 Meter Breite auf die üblichen 38 Meter Tiefe. Das sind in der Breite ganze 12 Meter mehr. Und die tun gut, denn bei unserem geplanten Ferienhaus mit 4 Schlafzimmern & 4 Bädern sowie 3 Garagen kommt eine Breite von fast 22 Metern zusammen. Es bleiben damit immer noch 14 Meter übrig, bei mittiger Ausrichtung des Hauses also 7 Meter bis zu den Grundstücksgrenzen des Nachbars.
Der Grundstückskauf
Hat man das richtige Grundstück gefunden und ist der Kaufvertrag gemacht, folgt der Gang zum Notar...oder vielleicht doch nicht? Der Kauf eines Grundstückes in Florida und die damit verbundene Abwicklung ist ganz anders als in Deutschland. Auch wenn einem der Makler erzählt, dass der Kauf eines Real Estate Property (Grundbesitz) völlig problemlos und easy von statten geht, so wirklich glauben tut man das nicht, zumindest solange bis man es durchlebt hat. In der Tat ist es weitaus leichter, als man glauben mag. Tatsächlich kann man den Kauf auch komplett von Deutschland abwickeln, wenn man das möchte. Hat man dem Makler seinen Kaufwunsch mitgeteilt, übermittelt dieser eine Offerte an den Makler des Verkäufers. Wird man sich generell einig bezüglich der Konditionen, sollte man innerhalb kürzester Zeit den Vertrag zurückerhalten, sodass der Kauf stattfinden kann. Sodann gehen alle notwendigen unterschriebenen Dokumente zusammen mit einer Anzahlung an die Title Company. Das ist eine Notarfirma, die den Dokumentenfluss und die Übermittlung des Geldes regelt. In der Zwischenzeit sollte man Überprüfungen des Grundstückes vornehmen, die z.B. für den Bau notwendig sind oder auch eine Vermessung machen lassen. Wenn alles korrekt und in Ordnung ist, kann kurz darauf das Closing folgen, der Tag an dem Besitz und Geld den Eigentümer wechselt. Danach gehen die Dokumente noch an die Behörden und man wird als neuer, steuerpflichtiger Besitzer eingetragen. Mehr ist es nicht, einen Gang zum Notar, wie man es hier aus Deutschland kennt, gibt es nicht.
Beginn der Bauplanung
Jetzt geht es los. Ein Grundriss muss her...Obwohl die Grundstücke wie eingangs schon erwähnt recht groß sind, kommt es ganz konkret auf die Breite darauf an, was man später darauf bauen kann. Nicht jedes der Häuser, die man in Cape Coral sieht, lässt sich auf einem Standardgrundstück mit 2 Lot Breite bauen. Insbesondere bei den Garagen kommt man dann schnell an die Grenzen des Machbaren, wenn die Abstandsflächen eingehalten werden sollen. So sollte man sich natürlich vorher Gedanken machen, welchen Grundriss das zukünftige Eigenheim bzw. Ferienhaus haben soll oder muss, bevor man ein Grundstück kauft. Spielt sich das in der Größe von 3 Schlafzimmern und 2 Bädern und einer Doppelgarage ab, gibt es generell keine Probleme. Nun aber zurück zum Thema, wo bekommt man eigentlich einen Grundriss her? Muss man zum Architekten? Die Antwort ist nein. Es gibt natürlich sogenannte "Designer", die einem Architekten gleichkommen und die gesamte Planung machen, wenn man aber das Rad nicht komplett neu erfinden will, ist der Gang zu einem solchen nicht unbedingt notwendig. Die meisten Bauträger (Builder genannt), bieten eine ganze Reihe Standard-Grundrisse an, die sich schon oft bewährt haben und viele Male gebaut wurden. Eine Suche im Web lässt hier einen schon jede Menge befriedigendes Material finden. Gewisse kleine Veränderungen, die nicht eine komplette Neuberechnung der Statik erfordern, können meist von den Buildern selbst durchgeführt werden.
Planänderung
Welcher Grundriss ist sinnvoll, was lässt sich ändern? Sind wir mal ehrlich, oft steht doch der Nutzen einer Sache im direkten Kontrast zur Schönheit. Es gilt den bestmöglichen Kompromiss zu finden. Im diesem konkreten Fall soll ein sowohl ein innen als auch aussen optisch ansprechendes Haus gebaut werden, was durchaus wieder einmal verkauft und als normales Haus genutzt werden kann, anderseits aber auch sinnvoll zur Vermietung als Ferienhaus für mehr als 4 Personen geeignet ist. Dass eine Villa aber nicht aussehen muss wie ein Motel, Zimmer an Zimmer nebeneinander gereiht, wenn es trotzdem Platz für viele Personen bieten soll, beweist ein qualifizierter Builder aus Cape Coral, der auch schon den einen oder anderen Award gewonnen hat. Da es bereits sehr viele Häuser gibt, die dem typischen Standard entsprechen, also 3 Schlafzimmer und 2 Bäder haben, wollen wir hier in eine andere Richtung und haben die Herausforderung angenommen. Aus eigener Erfahrung in den letzten Jahren bei der Ferienhaussuche nach Villen mit Schlafgelegenheiten für 8 oder gar 10 Personen, fiel einem die Auswahl meist nie schwer, weil schlichtweg das Angebot sehr rar ist. Selbst bei der Suche nach "nur" 6 Schlafgelegenheiten, stösst man immer wieder auf die gleichen Hindernisse, nämlich die Anzahl der Bäder. Sollten Sie schon einmal in Cape Coral ein Ferienhaus gemietet haben, weiss ich nicht wie Sie mit dem Problem klar gekommen sind. Wir hatten damit immer Schwierigkeiten. Wird das Haus ausschließlich mit Erwachsenen bewohnt, wer bekommt das kleinste Zimmer? Wer nutzt mit einem anderen Schlafzimmer zusammen das Gemeinschaftsbad? Wer bekommt ein Zimmer mit angrenzendem Poolbad? Für uns war das immer eine Hürde. Doch es geht auch anders. Wir haben einen Grundriss gefunden und es binnen kürzester Zeit Dank eines sehr kompetenten Maklers und einem sehr flexiblen Builder geschafft, unsere zusätzlichen Wünsche und die dadurch nötigen Änderungen so einfließen zu lassen, dass wir ein Ferienhaus bauen können mit 4 Schlafzimmern, 4 Bädern die direkt aus dem jeweiligen Zimmer begehbar sind, ein fünftes Zimmer (Büro) welches auch als weiteres Schlafzimmer genutzt werden kann und ebenfalls einen direkten Zugang zu einem Bad hat, in dem Fall das Masterbad. So haben 8 Personen ihre Privatsphäre durch ein eigenes Bad. Der Zugang aus dem Büro (mit Schlafcouch) ins Masterbad ist ideal für Familien mit Kindern, die den Masterbedroom, das Masterbad und das fünfte Zimmer als eigenständigen Family-Bereich nutzen können. Der Clou jedoch ist, dass keiner auf einen direkten Zugang zur Poolarea verzichten muss, denn nebst Masterbedroom und der Gäste-Suite, die ja meist eine Terassentür zur Poolarea haben, haben auch alle anderen Gästeschlafzimmer eine Terrassentür, welche nach draussen auf einen gepflasterten Weg führen, der direkten Zugang zu Pool und Bootsdock ermöglicht. Jeder, der schon einmal Urlaub in einem Ferienhaus in Cape Coral gemacht hat, kann sich vorstellen, was dieser Vorteil bedeutet. Vom Pool direkt ins eigene Zimmer und Bad, ohne durch die Gemeinschaftsräume zu müssen, wie Wohnzimmer oder Küche. Und ganz nebenbei haben bei dieser Variante des Grundrisses alle Bäder Tageslicht, da sie auf der Aussenseite liegen und Fenster haben. Was uns sehr überrascht hat ist, dass unser Makler Markus sich nicht zum Spass “Residential New Construction Specialist” nennt, denn er hat richtig viel Ahnung und Erfahrung in der Neubauberatung, was man normalerweise von einem Makler so nicht vermuten würde.
Ein Pool in Freiform
Jetzt wird´s rund...ein Pool in Freiform. Quadtratisch, praktisch, gut...würde ich die meisten Pools bezeichnen, die man typischerweise aus vielen alten Villen kennt. So hat man eben gebaut. Heute mögen das die meisten nicht mehr. Man hat sich über die vergangenen Jahre an den Standard-Pool gewöhnt und ist offen für Neues. Nun muss mehr "Pep" in die Sache, geschwungene Formen sind einfach harmonischer. Nirgendwo anders trifft das mehr zu als auf die Form eines Pools. Doch wie geht man die Sache an? Idealerweise hat der Builder bereits einen Plan von diversen Formen, ganz selber muss man also nicht Hand anlegen. Das würde auch wenig Sinn machen, eine beliebige Form auf ein Blatt Papier zu malen und diese dann als spätere Poolform festzulegen. Schließlich müssen doch einige Sachen berücksichtigt werden, damit das Wasser optimal von Einlass zu Auslass strömt, die Tiefe des Pools schön verläuft, genügend Platz für eine Treppe oder einen angrenzenden Whirlpool bleibt. Man sollte sich also für eine der angebotenen Freiformen entscheiden und ich kann Ihnen sagen, die Auswahl ist groß und die Wahl somit nicht ganz einfach.
Als Tipp kann ich da nur empfehlen einfach mal die diversen Formen aus dem Blatt Papier auszuschneiden und auf einen Plan der Poolarea zu legen. So kann man diese auch verschieben und ein wenig mit der späteren Position spielen. Das hilft oft ungemein, sich das auf diese Art und Weise einmal vor Augen zu führen. Zeichnet man den Grundriss der Villa noch mit ein, kann man schon in etwa sehen, wie der Blick aus den Zimmern auf den Pool fällt. Etwas schwieriger wird es dagegen mit dem Spa (Whirlpool). Wir möchten es uns hier nicht so einfach machen und allen anderen typischen Pool/Spa Kombinationen folgen, sondern einfach etwas Besonderes planen, was man nicht alle Tage sieht und einen ganz besonderen Reiz hat. Ich muss weiter ausholen: typischerweise werden Spa´s an den Pool am Rand angebaut und haben einen kleinen, etwa 80-100cm breiten Überlauf, der einen angenehm plätschernden Wasserfall erzeugt...das ist herrlich beim Frühstück auf der Terasse. Ein für uns unschöner Nachteil dieser Variante ist ein gepflasterter Spa-Beckenrand und auch der Wasserfall ist uns zu klein. Es geht auch anders. Warum den Spa nicht in den Pool bauen und den Überlauf komplett aussenrum, also 360Grad. Bei der innen liegenden Variante kann das Wasser ringsrum überlaufen auf die Sunledge (das ist der flache, etwa knöcheltiefe Bereich, in der Skizze hellblau eingezeichnet).
Nun haben wir also einen Pool in Freiform mit einem Spa, der etwas aussergewöhnlich ist und mit seiner Wasseroberfläche bis zur Oberkante das herrlich mit Farbwechsel beleuchtete Spa-Becken glatt abschließt. Aber das ist nicht genug, eine Überlaufkante, der sog. “negative edge” muss her. Einst mal selten vom Boot aus beim Schippern durch die Kanäle gesehen und bestaunt, sind diese meterlangen Überlaufkanten in Mode gekommen. Was bringt das? Sie haben eine immer saubere Wasseroberfläche da der Überlauf wie ein überdimensionierter Skimmer funktioniert. Die Wasserströmung schwemmt einfach allen Oberflächenschmutz weg. Soviel zum Praktischen, aber das wirklich Schöne daran ist, dass man durch diese "Abbruchkante" einen sehr schönen Blick auf den Kanal und somit über Wasser in Wasser hat. Das Bild zeigt ein Musterhaus, bei dem ich die Gelegenheit hatte, einen negative edge zu fotografieren.
Kleines Tier, große Wirkung
Vielleicht ein wenig am Thema Bauplanung vorbei, aber indirekt hat dieses Tier doch etwas damit zu tun und kann sogar alles aufhalten...Burrowing Owls heissen die niedlichen Tierchen und wie der Name bereits sagt, hausen und nisten sie in Erdhöhlen. Tatsächlich bieten zahlreiche freie Grundstücke in Cape Coral einen idealen Lebensraum für die Kleinen. Im hohen Gras geschützt, wachen sie tags vor Ihren Nestern bis es in der Abenddämmerung wieder auf die Jagd geht. Hier sind sie in der Regel ungestört, stehen sie inzwischen doch auch unter Artenschutz. Wird ein Nest entdeckt, wird es eingezäunt und mit einem Schild darauf aufmerksam gemacht, damit beim Rasenmähen oder anderen Aktivitäten die Erdhöhle nicht zerstört wird oder die Tiere verletzt werden. Ja, auch nicht bebaute Grundstücke werden in Cape Coral regelmäßig gemäht, wenn auch nicht ganz so oft wie die bebauten. Will man nun ein Grundstück bebauen, welches von Burrowing Owls bewohnt wird, gibt es genau zwei Möglichkeiten. Entweder man kann dafür Sorge tragen, dass die eingezäunten Tiere während dem Bauvorgang in einem 3 Meter Radius nicht gestört werden oder man muss sie von der Stadt kostenpflichtig umsiedeln lassen. Auch wenn sie am Rande eines Grundstückes hausen, wie das auch bei uns der Fall und im Bild gut zu erkennen ist, kann man nicht sicher sein ob sie nicht doch gestört werden. Bevor es also losgehen kann, müssen erst einmal die "Vorbewohner" umsiedeln.
Grundrissplanung abgeschlossen
Gut 4 Wochen ist es her, da ist der Grundriss auch schon fertig...Man muss natürlich dazu sagen, dass der Grundriss unseres Builders schon zu Beginn nahezu perfekt war. Man musste das Rad nicht wirklich neu erfinden, aber auch die vielen persönlichen Details und Kleinigkeiten bedürfen einer sorgfältigen, teilweise zeitraubenden Planung, die sich nacher aber bezahlt macht. Lieber einmal zuviel darüber nachgedacht, wo später vielleicht mal ein Bett stehen wird, an welche Wand dann geschaltene Steckdosen für Nachttischlampen kommen, oder wo ein TV an der Wand hängen wird und die Kabelanschlussdose installiert wird. Wieder mal waren wir überrascht mit welcher pedantischen Genauigkeit unser Makler sich in dieses Thema eingebracht hat und mit wievielen Details er aufwartete, die uns unsereEntscheidungen teilweise revidieren liessen. Man merkte ganz genau wie viel Erfahrung er hier besitzt – und nicht nur das – mit welcher Leidenschaft er dies tut. Markus selber sagt immer wieder, dass er seinen Job aus Leidenschaft macht – und das ist wirklich so! Das tolle und interessante ist: Ob wir das ganze alleine in die Hand nehmen oder ihn an unserer Seite auf dem gesamten Weg haben, das Haus wird nicht günstiger ohne ihn oder teurer mit ihm; man spart sich also kein Geld, wenn man ihn nicht einbezieht, von daher haben wir dieses Angebot natürlich gerne angenommen; was uns auch extrem beruhigt hat, denn Markus spricht perfektes Englisch. Zurück zum Plan: Unser Builder hat schon hervorragende Vorarbeit geleistet, was letztendlich daran liegt, dass bereits viele deutsche Häuslebauer erfolgreich mit ihm zusammengearbeitet haben und er unsere deutschen und peniblen Ansprüche kennt. Wir profitieren von seinen Erfahrungen und geben unser Praxiswissen zusätzlich dazu, welches wir uns nach mehrjähriger Bauerfahrung in Deutschland durch Eigenleistung im Innenausbau aneignen konnten. So gehören nebst den aus Deutschland gewohnten Standards auch TV-Anschlussdosen und Netzwerkdosen in jedes Zimmer, einschließlich der Terasse im Aussenbereich sowie fernsteuerbare Aussentürschloesser und Thermostatregeleinheiten. Ein viertes Bad wurde kurzum noch eingeplant und mehrfach umgezeichnet. Wir wollten nicht, dass der zusätzliche Terrassenausgang für eines der angesetzten Bäder weichen muss. Die Lösung ist gut geworden und es bleibt dabei: Masterbedroom mit Zugang zur Terasse, Masterbad mit Durchgang zum Büro, sodass dieses Zimmer ebenfalls auf ein Bad aus dem Zimmer heraus zugreifen kann, sowie die weiteren 3 Gästezimmer mit je einem eigenen Bad mit Tageslicht und natürlich der seitliche Terassenausgang, der auf eine weitere Terrasse und widerum zum Bootsdock und der Poolarea führt. So bleibt es dabei wie festgelegt, 4 Schlafzimmer, 4 Bäder, Büro als fünftes Schlafzimmer nutzbar.
Auch bei den geplanten 3 Garagen bleibt es und nachdem das Grundstück nun vermessen und der Grundriss eingezeichnet ist, bleiben wie erwartet rund 24 Fuss Abstand links und rechts zu den Nachbargrundstücken, also gut 7 Meter. Das schafft Privatsphäre und man stört sich selbst draussen auf der Poolarea nicht gegenseitig. So war es bisher eigentlich ein Kinderspiel, eine vernünftige Grundrissplanung nur durch elektronische Post um den halben Erdball herum fertigzustellen. Übrigens zum Thema Auskunftsfreudigkeit und Beantwortung von Fragen: Vom ersten Kontakt mit Markus bis zum Zeitpunkt des Vertrages haben wir schlappe 283 emails gezählt! Jede Frage wurde detailliert beantwortet und das im Eiltempo, das haben wir so bei anderen Hausbauern und Maklern, bei denen man angefragt hat, nicht mal ansatzweise erlebt. Die Geschwindigkeit und Genauigkeit, in der dort gearbeitet wird ist beachtlich und überzeugte uns absolut!
Die PDF-Pläne lassen sich hier einfach ausdrucken, da es sich aber um die großen Originale handelt, sei hier empfohlen, diese über das Internet in originaler DIN A0 Größe plotten zu lassen, kostet pro Plan 0,99€ und ist nach Upload in einen Online-Repro-Shop binnen 2 Tagen im Briefkasten. Das erleichtert die Übersichtlichkeit und hilft bei der Planung. Manches geht aber eben doch nur vor Ort, so steht nun die sogenannte "Color-Session" an. Hierbei werden sämtliche Materialien und Farben festgelegt, Hausfarbe, Wandfarbe, Granit für die Küche und die Bäder, Fliesen, Küchenmöbel, Dachziegelfarbe, Pflastersteine etc. Zwar könnte man das auch über das Internet machen, aber Farben sollte man doch live sehen, um nacher keine Enttäuschung zu erleben.
...und sie bleiben doch Die City of Cape Coral hat entschieden....genug Platz für Mensch und Eule. Unsere "Vorbewohner" dürfen bleiben. Da das Grundstück nun doch sehr groß ist und die Eulen sich ganz am Rand in einer Erdhöhle eingenistet haben, kann seitens des Bauunternehmens während der Bauphase genügend Arbeitsabstand eingehalten werden. Die Umsiedlung wäre laut der Stadt in einem solchen Fall nicht notwendig, ja wahrscheinlich sogar der schlechtere Weg. Ich kann mir vorstellen, dass dies mit unnötigem Stress für die Tiere verbunden wäre und bin froh darüber, dass sie doch bleiben dürfen. Da sie ja hauptsächlich Käfer und andere Insekten sowie Kleinsäugetiere fressen, haben wir auf diese Weise eine ganz natürliche Pest-Control auf dem Areal.
Color Session Aussenbereich
Zwar liesse sich dies auch alles über das Internet auf den Herstellerseiten betrachten und auswählen, doch jeder der schon einmal eine Farbe anhand einer kleinen Farbkarte ausgewählt hat und sich vielleicht später über das Resultat auf der großen Fläche gewundert hat, kann sich vorstellen, dass dies ein schwieriges Thema ist. Zu groß wäre vermutlich die Überraschung, was man da ausgewählt hat. So kann ich jedem nur raten diese Auswahlen nur vor Ort zu treffen, wo man Musterteile begutachten und Wandfarben oder Pflastersteine und Fliesen in natura anschauen kann. Bei der Color Session geht es also um alles, was an Individualität in die Villa einfließen kann: Wandfarben aussen und innen, Bodenbeläge wie Fliesen, Holz oder Teppich, Muster und Farbe der Granit-Countertops in Bad und Küche, Form und Farbe der Pflastersteine für Poolarea, Einfahrt und Hauseingang, Küchenmöbel, Dachziegelfarbe und Poolfarbe. Ja, richtig, Poolfarbe. Man kann tatsächlich durch die Farbauswahl des Poolbelages die spätere Wasserfarbe beeinflussen. Es ist wirklich erstaunlich, was bestimmte Poolbeläge in Verbindung mit Wasser an Farbeffekten ergeben. So ergibt gerade ein fast weisser Belag das typische karibik-blau, welches vermutlich den meisten am besten gefällt. Grünes Wasser erinnert mich eher an einen Gartenteich und etwas anderes kommt ja nun nicht wirklich in Frage.
Eine der schwierigsten Entscheidungen ist die Auswahl der Dachziegelfarbe. Nicht weil es eine viel zu große Auswahl an Farben und Mustern gibt, von fast ganz weiß über grau, vielen Rot-Tönen bis hin zu dunkelbraun. Die Auswahl ist deswegen so schwer, da die Farbmuster auf der Fläche ganz anders wirken als auf einem Musterziegel. Ein weiterer wichtiger Entscheidungsgrund sind die Reflektionswerte. Generell gilt, je heller, desto besser wird Sonnenlicht reflektiert, was dem Gebäudeklima zugute kommt. Obwohl das Dach ordentlich hinterlüftet ist, also kältere Luft an den Dachüberhängen angezogen wird und nach oben über das Dach durch entsprechende Entlüftungen, sog. “Ridge Vents” wieder abgegeben wird, ist es kein Schaden, durch die Ziegelfarbe bereits weniger Sonneneinstrahlung und Wärmeentwicklung durchzulassen. Da nun aber weiß oder grau für mich wahrlich keine Ziegelfarbe für ein Haus ist, war die Alternative ein möglichst heller Rot-Ton. Das Bild hier entspricht unserer Auswahl, die wir vermutlich bei Betrachtung dieser Muster so nie getroffen hätten.
Schaut man sich jedoch ein komplett belegtes Dach mit diesen Ziegeln an, ergeben die hellen Stellen in der Ziegelgrundfarbe jedoch ein ganz anderes Bild:
Pavers in der Einfahrt Pavers auf der Poolarea:
Bei den Pavers (Pflastersteine) für Poolarea und Einfahrt sowie Eingangsbereich wird es noch schwieriger. Noch größere Farbauswahl, dazu verschiedene Formen und Legemuster und farblich soll es ja auch noch zu den Dachziegeln passen. Spätestens hier wird klar, für diejenigen die 3 Stunden vor 2 Paar Sportschuhen stehen und noch immer nicht wissen, welches sie kaufen sollen, ist die Color-Session nichts. Da wir aber bereits durch die Ziegelfarbe Rot-Töne vorgegeben hatten, passte ganz eindeutig auch ein rotes Pflasterstein-Muster dazu. Der Tipp unseres Beraters, einfach einen Musterziegel zum Hersteller der Pavers mitzunehmen, war Gold wert. Und noch ein Tipp, den Markus uns gegeben hatte: immer die Steine auch nass machen, damit man sieht wie diese nach einer evtl. Versiegelung aussehen würden. Die Farben kommen dabei natürlich ganz anders zur Geltung. Mit zu unseren Favoriten auf der Farbkarte gehörte die Farbe "Vanilla-Sunkist", im Bild die oberen. Nachdem wir diese aber als Muster in Natur gesehen hatten, erschienen sie doch recht empfindlich, gerade im Einfahrtsbereicht der Garage, da die Steine im trockenen Zustand schon extrem hell sind. So entschieden wir uns doch für "Vanilla-Sunkist-Pewter", im Bild die unteren. Diesen Steinen ist einfach noch die Farbe "Zinn" beigemischt, was sie etwas unempfindlicher gegen Dreck macht und nicht so hell erscheinen lässt. Wir hatten die Möglichkeit eine noch größere Fläche mit diesen Steinen zu begutachten, bei einem vorherigen bereits abgeschlossenen Bau des Builders. Das bestätigte unsere Entscheidung. Auf der großen Fläche mit der richtigen Form die wir gewählt haben, sieht das dann so aus:
Color Session Innenbereich
Kommen wir zur Auswahl der Fliesen. Stark in Mode gekommen, sofern das Budget dafür ausreicht, ist Travertin. Dabei handelt es sich um eine Art porösen Kalkstein in Naturfarben, meist gelblich bis braun. So ähnelt er stark dem Marmor, auch in seiner Struktur. Im Gegensatz zum Marmor, der als Bodenfliese soweit mir bekannt eigentlich nur glatt geschliffen und mit einer geschlossenen Oberfläche verlegt wird, behält man beim Travertin die poröse Optik bei. Das sieht sehr natürlich aus und lässt den Boden "leben". Mal abgesehen vom recht hohen Preis ist der Boden jedoch auch sehr empfindlich, also meines Erachtens für ein Ferienhaus, welches ständig vermietet werden soll nicht unbedingt geeignet. So ist es durchaus geschickter, eine solide abriebfeste Bodenfliese zu wählen, die dafür täuschend echt einem Naturstein ähnelt. Da wir natürliche "Earthtones", also sandige Erdtöne lieben, war die Auswahl des Bodenbelages ein Fall von einer Minute. Auf die Fliesenmuster geschaut und sofort gewusst, die ist es. Die kleine Variante der Fliese wird man dann zukünftig im Bad finden, und zwar in den Duschen und an der Einfassung der Badewanne. Für die Duschen ist laut Building Code (so werden die Bauvorschriften genannt) eine Anti-Rutsch Fliese erforderlich. Auch hier ist die Auswahl nicht kleiner. Da aber der Übergang von Bodenfliese zu Duschfliese barrierefrei ist, sollte es farblich gut passen. Damit nicht durch den einheitlichen Farbton der Fliesenbeläge alles zu langweilig erscheint, kommt in die Duschen und auch am Rand der Badewanneneinfassung ein farblich etwas abgesetztes Mosaik hinzu. Aus diesem wird auch der sogenannte Backsplash gemacht, dass ist quasi der Spritzschutz an der Wand zwischen Waschtischplatte und etwas höher hängendem Spiegel. Aus diesem Mosaik war auch der Backsplash in der Küche geplant, da wir auch eine schöne zu den Fliesen und dem Mosaik passende Granitplatte gefunden haben, die all diese Sand- und Brauntöne beinhaltet. Aus der Granitplatte werden sämtliche Waschtische und die gesamte Küchenarbeitsplatte nebst Tresen gefertigt. Da wir aber speziell am Herd als Rückwand ein kleines Mosaik als schwer zu reinigen empfinden, haben wir uns kurzfristig doch dazu entschlossen auch an der Wand der Küchenzeile eine durchgehende Granitplatte der gleichen Serie zu nehmen. Nachdem uns Doug sagte, es koste noch nicht einmal einen Aufpreis, war erst recht klar, dass wir zum echten Granit statt dem kleinen Mosaik greifen. Manchmal täuscht man sich eben, ich hätte nicht gedacht, dass die kleinen Mosaiksteinchen, die aus Glas und Marmor sind, teurer sind als eine 3cm starke Granitplatte. Hier liegt es einfach an dem höheren Aufwand der Verlegearbeit, auch wenn die Mosaiks auf Matten liegen.
Und wo wir schon bei der Küche sind, kommen wir zur Auswahl der Cabinets, das sind die Holzmöbel. Hier fiel uns die Auswahl nicht besonders schwer, wir sind der Meinung, eine dunkle massive Echtholzküche erschlägt einen förmlich. Es muss was helles her. Damit es aber gut zu allen Brauntönen passt, sollte es nicht zu hell sein. Wir haben uns dann für einen etwas dunkleren Ahorn entschieden, so wie im Bild in der Mitte. Was die Form der Türen anbelangt, so gibt es natürlich auch eine recht große Auswahl. Wir als Deutsche tendieren da ja schon zu glatten Möbeln ohne Schnörkel, allerdings ist dies für eine Ferienvilla absolut untypisch. Ein wenig des typisch amerikanischen Flairs, ohne es zu übertreiben, sollte schon sein. Daher kommen für uns nur die "Roman Arches" in Frage, denn diese werden auch beim Trockenbau der Innenwände eingeplant. Da wir das Endresultat schon öfter  gesehen haben, sind wir sicher dass das passt. Nun noch die Auswahl der Holzböden für die Schlafzimmer. Jeder der schon einmal in einer Ferienvilla in Cape Coral  war, wird jetzt sagen: "Was? Kein Teppich?". Das hat auch einen Grund, warum das viele mögen. Ich erkläre das mal für diejenigen, die die typisch amerikanischen Teppiche nicht kennen. Diese sind immer sehr flauschig und zwar so stark, dass man beim Fallenlassen eines Pennys fast schon Schwierigkeiten hat, diesen wieder zu finden. Ok, etwas überzogen, aber die Teppiche sind wirklich sehr hochflorig. Dazu kommt noch, dass diese so stark mit Schaumgummi unterlegt werden, dass der Fuss fast darin verschwindet beim Einsinken. Alles in allem ein sehr angenehmes Gefühl und toll darauf zu laufen. Jetzt kommt das ABER: Wer will denn um Gottes Willen in einer Ferienvilla, wo im besten Fall alle 14 Tage die Bewohner wechseln, seine nackten Füsse durch diese Keimzonen bewegen? Das kann nicht gut sein, zumal es nur barfuss Spass macht auf diesen Teppichen zu laufen, tut man das nicht, sind die Schuhe hinterher wieder sauber. So oder so, wenn man noch keinen Fusspilz hat, stehen jetzt die Chancen gut, einen zu bekommen. Also Bitte, Teppich ist recht und schön bei einem Eigenheim. Also soll es Holz bzw. Laminat werden. Leicht zu reinigen und sieht schön aus. Und wenn die Ferienvilla doch mal wieder zur Familienvilla und nicht mehr vermietet wird, wird das Klick-Laminat einfach wieder ausgeklipst und dann kann ja Teppich drauf. Nach reiflicher Überlegung sind wir nun doch noch zu dem Entschluss gekommen, auch in den Schlafzimmern Fliesen legen zu lassen. Dies kostet zwar aufgrund der Auswahl unserer hochwertigen Bodenfliese einen stattlichen Aufpreis, des Verschleisses wegen von Holz bzw. Laminat ist es das  aber wert und sieht aufgrund der einheitlichen Übergänge einfach besser aus. Nach der Wahl der Kleinigkeiten, wie Lampen, Wasserhähne, Handtuchhalter, Türgriffe, Schlösser etc. waren wir dann am Ende unserer Color Session angekommen.
Makler und Neubauberater
Nun wird es aber Zeit, die Person vorzustellen, die uns hier bei allem begleitet. Mit einer Entfernung von knapp 8000km Luftlinie nach Florida kann man sich nur schwer vorstellen, von Deutschland aus ein Haus in Florida bauen zu lassen, wenn man nicht ständig vor Ort ist. Hat man hier in Deutschland beim Bau schon Angst dass alles glatt geht, so verstärkt sich dieses Gefühl mit jedem Kilometer, den das Objekt weiter weg liegt. Mal eben vorbeifahren und nach dem Rechten sehen ist halt nicht. Da kommt es ganz besonders darauf an, welchen Partner man hat. Wir haben nach der Kontaktaufnahme mit mehreren Maklern und auch Buildern unsere Entscheidung nicht bereut und sind uns jetzt schon sicher, dass wir das auch nie bereuen werden. Beschränkt sich die Tätigkeit eines Maklers normalerweise lediglich auf die Abwicklung eines (Ver-)Kaufs eines Grundstückes oder bestehenden Hauses, gehen die Dienstleistungen von Markus um ein Vielfaches darüber hinaus. Dank eines enorm hohen Engagements, seiner sehr informativen Webpräsenz und einer Kommunikation auf exzellentem Niveau konnten wir recht schnell die Spreu vom Weizen trennen und haben den Weg zu unserem Makler und Berater gefunden: Markus Hartwich (http://www.capecoralhaus.com), staatlich geprüfter Immobilienmakler, Graduate of Realtor Institute, Accredited Cape Coral Residential Specialist und Residential New Construction Specialist. Gerade in Sachen Neubau ist er der richtige Ansprechpartner. Er betreut den Kunden vor und während des Neubaus, vermittelt dank deutscher Abstammung zwischen uns und Builder, was somit auch die sprachliche Barriere vollkommen verschwinden lässt und sorgt auch noch für die Verwaltung und Vermietung eines Objektes über seine Partner. So wird er ganz und gar zusätzlich zu seinen Maklertätigkeiten einer Bauaufsicht gerecht. Manchmal frage ich mich, wenn ich mit Markus wieder unzählige eMails austausche um Antworten auf meine vielen Fragen zu bekommen, wie man das alles zeitlich unter einen Hut bekommt, denn wir sind schliesslich nicht sein einziger Kunde. Aber ich glaube hier ist es nicht nur seine Leidenschaft, sondern eine extrem gute Koordination und Organisation und vor allem das Wissen über viele elektronische Hilfsmittel, die dies möglich machen und ein halbes Team ersetzen. Egal welche Zeit, und wenn es sonntags ist, Markus hat immer eine Antwort für seine Kunden übrig, egal wo er ist. Nachdem ich mich für meine Fragen an einem heiligen Sonntag mal entschuldigt habe, hatte Markus nur eine Antwort parat: "…für meine Kunden bin ich 24 Stunden, 7 Tage die Woche erreichbar". Das nenne ich Engagement! Genau das gab mir auch schon frühzeitig das Gefühl, hier sind wir richtig. An dieser Stelle noch einmal vielen Dank Dir für 2 erlebnisreiche Tage während der Color-Session, bei der wir auch wieder viel Informationen und neue Erkenntnisse mit nach Hause nehmen durften.
Keep Bugs Out
Nichts gegen Insekten, da wo sie hingehören - draußen. Gegen Insekten im Innenbereich gibt es das "Taexx Built-In Pest Control System" Trotz aller Hygiene und Sorgfalt bzgl. der Entsorgung von Abfall und Essensresten etc. ist in subtropischen Regionen vermehrt mit Insekten zu rechnen. Hierzu gibt es in Florida die Pest Control, die meist einmal im Monat im Haus und im Aussenbereich sprüht. Das geht auch praktischer und vor allem gesünder. Ich weiß zwar nicht, wie lange die Technik schon eingesetzt wird, sie ist jedoch auch heute noch nicht selbstverständlich, da sie bei Hausplanung und Bau mit zusätzlichen Aufwand und Kosten zu Buche schlägt. Die Rede ist von "Tubes in the Wall". Das sind kleine Röhrchen, die sternförmig wie eine Netzwerkverkabelung im ganzen Haus innerhalb der Wände mit einem Aussenterminal vernetzt sind. Wo liegt der Vorteil? Zum Einen kann das Insektenmittel von Aussen auch während der Abwesenheit durch die Pest Control eingespritzt werden. Zum Anderen wirkt das Mittel genau da, wo sich die Tierchen normalerweise verkriechen, in den Hohlräumen der Trockenbauwände. Damit Insekten erst gar nicht so weit kommen, hat man einen großen Insektenschutzkäfig über der gesamten Poolarea, dieser hält auch die kleinen Moskitos fern. Alle übrigen Fenster und Terrassentüren haben auch Insektenschutzgitter. Das alles zusammen ist mehr als ausreichend, um auch im subtropischen Klima Floridas wenig Bekanntschaft mit unliebsamen Gästen zu machen.
Baugenehmigung
Dass eine Baugenehmigung recht schnell erteilt wird, haben wir schon gesagt bekommen, aber das ist sensationell...nach gerade einmal 2 Wochen haben wir sie schon. Heute kam die freudige Nachricht, dass die “Building Permit” erteilt wurde. Gleichzeitig sind nun alle Daten der einzelnen Abnahme- und Genehmigungsschritte online verfügbar. Ein Single Family Home in Cape Coral mit Pool & Spa benötigt insgesamt zwischen 33 und 35 einzelnen Abnahmen durch einen Inspektor, inbesondere wegen der hohen Bauauflagen. Diese können jederzeit auf einer Internetseite eingesehen werden. In Sachen Abwicklung absolut transparent und beispielhaft!
Title Agency
Bevor wir in das nächste Kapitel wechseln, kommen wir noch auf die möglichen Zahlungswege zu sprechen....wie funktioniert das mit den Zahlungen ins Ausland und wie kann man sich sicher sein, dass alle Subunternehmer des Bauträgers ordnungsgemäß bezahlt werden. Dies ist ein sehr wichtiger Punkt, den unser Makler Markus aufgebracht hat und von dem man ohne professionelle Beratung nicht wissen kann. Das sog. “Lien Law” in Florida besagt: Hat ein Subunternehmer eine Rechnung offen, die der Generalunternehmer (General Contractor), also der Bauträger nicht bezahlt hat, ist der Subunternehmer berechtigt eine Grundschuld zu Lasten des Bauherren eintragen zu lassen. Das hinterlässt aus der Ferne natürlich kein gutes Gefühl. Doch dafür gibt es eine sehr komfortable Lösung. Ein Überwachungspaket bei einer Title Agency buchen. Bestandteil davon ist ein Treuhandkonto, auf das per Auslandsüberweisung der Betrag für die Investition einbezahlt wird. Gemäß Bauvertrag werden in mehreren Teilsummen Bauabschnittszahlungen fällig, so wie das auch bei uns hier ist. Der Bauträger beginnt mit den jeweiligen Bauabschnitten erst, wenn der dafür nötige Betrag an ihn ausgezahlt wurde von der Title Company (Notarfirma). Seitens des Bauherren muss über die Notarfirma der jeweilige Betrag erst schriftlich freigegeben werden, bevor der Builder diesen bekommt. Zusätzlich überwacht die Notarfirma den Geldfluss an die Subunternehmer. So haben beide Seiten die Garantie, dass alles korrekt abläuft. Die einzige Ausnahme bildet die Anzahlung (Deposit), die direkt an den Builder geht, damit dieser den Architekten beauftragen und später die Bauanträge bei der Stadt einreichen kann, die zu diesem Zeitpunkt Geld kosten.
Los geht's !
Heute wurde das Permit Board gestellt, die Bauphase hat also somit offiziell begonnen...Hier werden sämtliche Baustufen vermerkt und Genehmigungen und Abnahmen ausgehängt, damit diese jederzeit kontrollier- und einsehbar sind. Anhand dieses Boards kann man demnach auch sehen, ob an einem gewissen Bauabschnitt bereits gearbeitet werden darf. In Kürze rollen die Maschinen an….. Erdarbeiten Heute wurde mit den Erdarbeiten begonnen. Viel ist noch nicht zu sehen, ausser ein platt geschobenes Grundstück (Leveling) und dass inzwischen auch größere wild gewachsene Bäume und Sträucher an der Grundstücksgrenze entfernt wurden.
Compaction Test
Es geht weiter, der Compaction Test ist erfolgreich durch...wieder etwas, was man vom Bauen in Deutschland nicht kennt. Wenn hier zu Lande in Deutschland die Baugrube fertig ist, steht man zwangsläufig auf gewachsenem Boden, der ein Fundament trägt. Auf der anderen Seite des Erdballs gibts einiges mehr zu prüfen, bevor das Fundament gesetzt werden kann. Hier gibt es keine Baugrube, weil es keine Keller gibt. Um dennoch auf festen Boden zu bauen, muss dieser Test verraten, auf welcher Höhe das Erdreich für mindestens 3 Jahre nicht bewegt wurde. Das ergibt dann die Position für die Fundamente, auch Footer genannt. Das nimmt seine Zeit in Anspruch und man sieht erst einmal nicht viel. Der Test ist nun durch, jetzt kann mit dem Footer begonnen werden. Ein Schnurgerüst steht bereits.

Foundation Footer - Teil1
Inzwischen hat man mit den Erdarbeiten für den Footer (Sockel) der Foundation (Fundament) begonnen. Durch den zuvor beschriebenen Compaction Test wurde die Tiefe des Footers festgelegt, damit dieser auf festem Boden steht. Anhand der Gräben kann man mit etwas Vorstellungskraft bereits die Umrisse des Hauses erkennen, hier im Bild zum Beispiel der rechte Erker des späteren Master-Badezimmers.
Foundation Footer - Teil 2
Gestern erreichten uns die Bilder des ausbetonierten Footers (Vielen Dank an Markus, der uns mit seinen tollen Bildern den Blick in die Ferne verschafft und wir tagtäglich am Baufortschritt teilhaben können.) Die Stahlbewehrungen wurden eingebracht. Jetzt geht es mit Hohlblock-Steinen weiter, die an den Stellen der Stahlbewehrungen mit Beton ausgegossen werden. So entsteht die sogenannte “Stemwall” die verhindert, dass im Falle einer Flut das Haus unterspült wird.
Footer – Sockel
Der Footer (Sockel) nimmt Formen an...auch kurz vor Weihnachten wird im Sunshine State noch gearbeitet. Inzwischen sind die Grundmauern des Footers zu sehen, die nach meiner technischen Vorstellung nach Einbringung der Entwässerung, also der Abwasserleitungen, mit Beton zur Bodenplatte ausgegossen werden. Überall wo Stahl zu sehen ist, wird später mit Beton ausgegossen. Spätestens jetzt wird klar, was die Massvibauweise in Florida inzwischen für Bauvorschriften erfüllen muss. Baute man noch in den Achzigern völlig anders, haben insbesondere Hurrican Andrew in 1992 sowie Hurrican Charlie in 2004, immer wieder zu erheblichen Änderungen in der Bauweise und den Vorschriften geführt. Inzwischen müssen alle Angriffsflächen am Haus, die vom Wind verursachte Hebelwirkung bis zu einer Geschwindigkeit von 160mph (256 km/h) standhalten. Aus diesem Grunde sind auch die Dachziegel (keine Schindeln, sondern Betonziegel wie in Deutschland) am Dachstuhl vernagelt/verschraubt und nicht nur lose aufgelegt wie in Deutschland.
Plumbing
Es wurden inzwischen viele Meter Abflussrohr verlegt, ein ganzes "Tunnelsystem" könnte man fast sagen, wenn man die große Grundfläche betrachtet. An der entsprechenden Stelle zum Anschluss an das städtische Abwasser, (was hier in Cape Coral in manchen Gebieten weiter nördlich noch gar nicht möglich ist) wurde der Foundation Footer, also das Fundament wieder untergraben. Hier sind die Verrohrungen im Masterbad zu sehen, links von der großen Dusche, rechts von den beiden Waschbecken und der Toilette. Links sind die Abflüsse der drei Gästebäder zu sehen. An den Toiletten-Abflüssen gut zu erkennen die Stahlbewehrungen, die senkrecht in der Wand verlaufen und später ausgegossen werden. Diese sitzen an dieser Stelle, da die Toiletten direkt vor einem Fenster stehen, neben dem eben Stahlbeton verwendet wird. Die langen, in die Luft ragenden Abflussrohre sind die Rohrentlüftungen. Das wird auch in Deutschland so gemacht und ist notwendig, damit beim Abfluss des Abwassers der Sog nicht die Sifons von Toilette, Waschbecken, Dusche etc. leer zieht. Dies würde für Geruch sorgen. Kann Luft von oben nachziehen, bleibt auch das Wasser in den Sifons stehen. Wenn Sie schon mal beim Ablassen von Badewasser oder sonstigen Abwässern irgendwo ein Gluckern in einem anderen Abfluss gehört haben, dann hat jemand bei dieser Technik nicht richtig gearbeitet. In den beiden folgenden Bildern unten ist nun schön der Abstand der Poolarea zum alten Beton-Dock zu sehen, welches wir entweder wieder aufbereiten oder besser noch, mit Composite belegen werden und dieses dann nahtlos in das Composite-Decking des neuen Docks und Captain-Walks übergeht. Der offene Bereich der Poolarea ergibt den späteren "Negative Edge" des Pools, das ist ein riesiger Überlauf, der die Wasserkante des Pools wie "abgebrochen" ausschauen lässt und sowohl von dem Lanai (Terasse) als auch aus dem Pool einen direkten Panoramablick auf das Bootsdock und den Kanal ermöglicht.
Grundplatte (Slab)
Betonieren der Grundplatte... Klarer Himmel, Sonnenschein, 28 Grad, das perfekte Wetter. Während man bei uns im Winter doch mit diversen Verzögerungen rechnen muss und einem Temperaturen unter 0 Grad die Lust am Bauen vermiesen können, kann man in Florida getrost davon ausgehen, dass dies wohl keine Rolle spielen wird. So wurde heute auch pünktlich wie geplant die Grundplatte gegossen. Im Bild sieht man die zukünftige Garage in voller Breite, der Arbeiter steht an der Stelle der zukünftigen Equipment Nische, in der getrennt durch die Aussenwand sämtliche technischen Geräte wie die Klimaanlagen, Poolheizung und Poolpumpe untergebracht wird. Nebst der Entwässerung kamen bereits auch ein paar Wasserzuleitungen vorher rein. So zum Beispiel in der späteren Küche, da hier die Arbeitsfläche frei im Raum steht und es nicht möglich ist die Zuleitung für Spülbecken durch eine Ständerwand zu führen. Ebenso die beiden Zuleitungen für zwei Durchlauferhitzer (einer für den Masterbereich, einer für die restlichen Bäder), von denen dann Warmwasser ohne lange Wartezeiten sternförmig über ein sog. Manabloc-System verteilt wird. Gegenüber einer Ringleitung hat man den Vorteil, dass warmes Wasser ohne Druckverlust schnell da ist wo man es braucht. Viele Haushalte, die standardmäßig einen 50 Gallonen Warmwasserspeicher haben, verschwenden bis zu 70% Ihres Gesamtstrombedarfs über ständig heizende Waterheater. Im Bild unten gut zu erkennen die zukünftigen Stahlbetonsäulen, die in vorgeschriebenen Abständen eine Verbindung zwischen Bodenplatte und Ringanker herstellen.
Aussenwände (Block Walls)
Es geht weiter mit den Aussenwänden... Diese werden aus einem ca. 40cm x 20cm großen Mauerstein im Verbund gemauert und sitzen direkt auf dem Sockel auf, der wie zuvor beschrieben eine Stemwall bildet. Im nächsten Schritt wird die Wand oben verschalt und der Ringanker (Tie Beam) gegossen. Hierbei wird dann die Wand an den Stellen mit Beton gefüllt, wo Stahlbewehrungen vom Ringanker bis zum Boden herabreichen. Die vorgeschriebenen Abstände dieser Stahlbewehrungen sind gut anhand der Inspektionslöcher (Mauerausschnitte) zu erkennen, die lediglich einer zwischendurch stattfindenden Bauabschnittsabnahme durch das Bauamt dienen. Hierbei wird gewährleistet, dass die Stahlbewehrung im vorgeschriebenen Abstand eingebracht wurde und mit den Bewehrungen aus dem Footer verknüppelt sind. Nun kann man gut erkennen, wie solide inzwischen die Massivbauweise hier ist. Die Zwischenräume bleiben als Hohlblock bestehen, damit die Wand noch atmen kann.
Verschalung Ringanker (Tie Beam)
Bereit für den Ringanker...Gestern wurden die Verschalungen für den Ringanker (Tie Beam) fertiggestellt. Auf den Fotos nicht zu sehen, sind die Stahlbewehrungen, die von oben in die Mauer noch eingebracht werden und vorgeschriebene 24inch mit den Bewehrungen, die aus dem Footer ragen, überlappen. Anschließend wird mit Beton alles ausgegossen. Zuvor muss jedoch dieser Bauabschnitt noch abgenommen werden.
Stahlbewehrung Ringanker (Tie Beam)
Die Stahlbewehrungen werden eingebracht... Wie angekündigt die Fotos mit einem Blick in den ungegossenen Tie Beam kurz vor den Betonarbeiten. An dieser Stelle wieder ein herzliches Dankeschön an Markus, der extra noch auf die Leiter geklettert ist, um uns diese interessanten Fotos zu schießen. Man sieht gut die verknüppelten, um die Kurve laufenden Stahlbewehrungen, die nach unten bis zum Footer führen und das dortige Bewehrungseisen überlappen. Bei Vergrößerung der Bilder und genauem Hinsehen ist ein Gewebe (Mesh) zu erkennen, welches auf den Hohlblocksteinen aufliegt. Dieses Gewebe zwischen den senkrecht verlaufenen Stahlbewehrungen verhindert das Absinken des Betons, sodass die Mauer in dem Zwischenbereich eine Hohlblockmauer bleibt und die Aussenwand noch atmen kann. Durch den vorgegebenen Abstand bei diesem einstöckigen Einfamilienhaus entsteht ca. alle 4 Fuss eine massive Stahlbetonsäule in der Wand. Je nach Größe des Hauses und Anzahl der Stockwerke variiert der zugelassene Abstand. Ausnahmslos an jeder Stahlbewehrung muss ein Inspektionsloch vorhanden sein, durch das jede einzelne Verbindung geprüft und abgenommen wird, bevor die Stadt das Ausgießen mit Beton gewährt.
Gegossener Ringanker (Tie Beam)
Er ist gefüllt...Nach erfolgreicher Abnahme durch die Stadt wurden die Löcher am Mauerwerk verschlossen, damit der Ringanker und die an diesen Stellen notwendigen Stahlbetonsäulen ausgegossen werden können. So langsam aber sicher nähern wir uns schon Richtung Dachstuhl, und das gerade mal 6 Wochen nach dem ersten Spatenstich.
Beginn Dockbau
Wieder ein neuer Abschnitt, das Bootsdock. Inzwischen hat man nach kurzer Wartezeit von ca. 2 Wochen auf die Genehmigung mit dem Bau des Bootsdocks begonnen. Hierbei werden zuerst Pfähle (Piles) in den Kanal gerammt, an denen später ein sogenannter "Captainswalk" um den Bootsliegeplatz herum verläuft. Das Decking wird bei uns wie bei vielen in Composite aufgelegt, ein Kunstoffmaterial aus 100% recycletem HDPE Plastikmaterial. Dies ist witterungsbeständig und benötigt gegenüber Holz keine ständige Pflege in Form von Farbe oder Schutzlasur. Trotz des höheren Anschaffungspreises, der sich aber aufgrund der längeren Haltbarkeit bezahlt macht, habe ich beim Fahren durch die Kanäle das Gefühl, dass sich dieses Material verstärkt durchgesetzt hat. Ich habe in letzter Zeit kaum noch neue Echtholz-Docks gesehen. Das wundert auch nicht, denn das Material sieht Holz zum verwechseln ähnlich und es gibt verschiedene Farbvarianten (siehe Bild oben). Da unser Grundstück bereits ein "concrete dock" (Betondock) hat, mussten wir uns eine spezielle Lösung einfallen lassen. Es sieht nicht besonders schön aus, wenn man ein neues Bootsdock aus Holz oder Composite hat und daneben eine alte graue Betonfläche an das neue Dock anschließt. Wegreißen geht aber auch nicht, sonst zerstört man teilweise die Seemauer. Aus diesem Grund bildet der Captainswalk bei unserer Variante einen einheitlichen Übergang zum Betondock, welcher auch komplett neu mit dem HDPE Material belegt wird und somit optisch verschwindet. Der Plan zeigt wie es mal aussehen wird:
Dockbau
Es ist schon fast fertig...Mit großen Schritten ging der Dockbau die letzten Tage voran, durch die groß belegte Fläche des Captainswalk und des alten Concrete-Docks sieht man hier ein großes Stück vorankommen. Auch wenn es die wahrscheinlich am meisten verwendete Standardfarbe des Composite-Deckings ist, kommt es einer gepflegten Holzoberfläche einfach am nächsten. Auch hier nochmals vielen Dank an Markus, der sich auch mit den hausfremden Dingen beschäftigt und prima unterstützt hat. So sieht das ganze dann halb fertig aus. Die überstehenden Bretter werden noch sauber abgeschnitten, sobald die komplette Fläche belegt ist. Aus diesem Winkel hier sieht man auch schon, dass die Position der Einfahrt optimal ausgerichtet ist und man mit dem Boot nicht so nah an die Seawall ranfahren muss, wie das bei parallel verlaufenden Einfahrten nötig ist. Die Jungs von Stokes Marine sind noch kräftig am Arbeiten und kommen dem Ziel näher. Die Kanten sind in den Bildern unten nun sauber geschnitten, die komplette Dockfläche fertig belegt. Jetzt kann der Lift kommen.
Fertigstellung Bootsdock
Jetzt fehlt nur noch ein Boot, das Dock wäre fertig...Bis auf ein paar Kleinigkeiten wie zum Beispiel Abdeckungen für die Pilings, Beleuchtung sowie Handrails, ist das Bootsdock samt Bootslift fertig. Bei der Lift-Anlage handelt es sich um einen "Golden Boat Lift". Die Liftmotoren sind vom Prinzip her verschleissfrei und haben 15 Jahre Garantie. Diese sind aus einem geschlossenen Aluminium- Druckgussgehäuse, das darin liegende Getriebe ist eine Art Schneckenantrieb. Einen offenliegenden, oxidierenden und verschleissenden Riemenantrieb gibt es also nicht. Zudem ist diese Technik wesentlich leiser und optisch ansprechender. Der Aufpreis lohnt sich und dankt es mit weniger bzw. keinem Wartungsaufwand. Sämtliche Träger der Anlage sind ebenfalls aus Aluminium.
Dachstuhl (Roof Timber)
King Kongs Mikado... Schaut man sich die Unmenge an Dachbalken, Sparren, Brettern etc. an, gleicht das einem gigantischen Mikadospiel. Man kann sich kaum vorstellen, wie "spielend leicht" das richtige Zusammensetzten dieses Puzzles ist, zumindest erweckt es genau diesen Eindruck, wenn man sieht wie schnell hier gearbeitet wird. Der Zeitpunkt, als ich noch locker mit Schreiben mitkam, ist überschritten. Markus Hartwich, unser Makler, der seiner zusätzlichen Rolle als Baubetreuer mehr als gerecht wird, sendet uns Tag für Tag viele neue Bilder, die er uns zurecht immer wieder mit "nächster Großkampftag auf der Baustelle" betitelt! Nachdem am Tag zuvor der Dachstuhl angeliefert wurde, war dieser am nächsten Tag bereits fertig. Alles was man also auf den folgenden Bildern sieht, ist die Arbeit eines Tages:
Dachstuhl geschlossen
Und schon ist zu... Kaum einen Tag später, nachdem der Dachstuhl gesetzt wurde, ist das Gebälk auch schon mit der Holzunterkonstruktion belegt, auf die die Lattung für die Ziegel kommt. Auch die Bögen zwischen den Säulen, die aus Holz gefertigt sind, wurden eingesetzt. Gleichzeitig arbeitet man schon an der Pool-Shell und an den Ständerwänden
(Studs).
Poolschale (Shell)
Beginn des Poolbaus... Ein neues spannendes Kapitel beginnt, der Bau des Pools. Auch dieses Gewerk läuft ganz anders als in Deutschland ab, da hier die Bedingungen durch die fehlende Bodenfrostgefahr einfach besser sind. Für einen Stahlbeton-Pool in Deutschland muss man schon eine Menge Aufwand betreiben, damit dieser auch Bestand hat. Es ist auch bei einer noch so soliden Poolwand aus Beton nicht möglich, die Oberfläche dicht zu bekommen. Von daher ist das immer eine Lösung mit einer Folie, die die kleinen zwangsläufig durch starke Temperaturschwankungen auftretenden Risse zu überbrücken. Auch wenn die Folien sehr dick und reißfest sind, so ist es doch kein Vergleich zu einem Pool mit Steinbelag oder Kunststoffoberfläche. Hier in Florida ist das viel einfacher. Da es keinen Bodenfrost gibt, kann hier mit einer vergleichsweise dünnen Spritzbetonschale gearbeitet werden. Wie funktioniert das? Ganz einfach. In den Aushub wird das Armierungseisen entsprechend der Poolform eingebracht. Darüber wird dann der Beton gespritzt, nicht gegossen. So ensteht eine Poolschale, die später mit einer Art Steinbelag belegt wird. Schön zu sehen ist bereits die Schalung für die Überlaufkante, der "Negative Edge". Wenn sich jemand fragen sollte was das rote "X" am Boden markiert, hier ist der Schatz vergraben  Nein, das ist natürlich der Punkt für den Bodenablauf, also die tiefste Stelle des Pools, die ca. 1,80m haben wird. Auch die Vorbereitungen für den Spa haben begonnen. Da dieser nicht dem meist verbauten Standard entspricht, ist der Bau auch etwas aufwendiger. Gewöhnlich wird ein Spa an den Pool angesetzt, an einer Ecke des Pools. Ein Teil der Spa-Wand grenzt dann an das Wasser im Pool. An dieser Stelle befindet sich ein Einschnitt in der Spa-Wand und erzeugt so einen Überlauf, welcher über eine Marmor- oder Granitbank abfließt. Sieht schön aus, plätschert auch schön. Aber für unseren Geschmack geht es noch schöner und zweckmäßiger. Ein 360Grad-Überlauf-Spa. Bei dieser Variante steht der Spa vollständig im Pool und kann an allen Seiten überlaufen, 360Grad eben. Es gibt also keinen Einschnitt, sondern das Wasser steht bis zur Oberkante und läuft komplett aussen herum über. Zwischen dem äusseren Rand des Pools und des Spas sind ca. 60cm Platz, wo der Pool nur die Tiefe einer Sunledge hat, also ca. 15cm. Hier im Bild sieht man bereits, wie das zu verstehen ist. Die mittlere Säule ist der Spa, aussen herum die Sunledge, ideal zum Planschen für Kleinkinder. Und so sieht das dann nach Einbringung der Stahlbewehrungen aus, oder wie man früher sagte "Armierung". Der gut zu sehende “Negative edge” ist sozuagen ein "Riesen-Skimmer" der auch noch einen schönen optischen Effekt erzeugen wird.
Pool Schale betoniert
Montags der Aushub, dann die Verschalung, Verrohrung sowie Stahlbewehrung und freitags darauf schon der Spritzbeton. Das ist Poolbau in einer Woche. Es ist immer wieder erstaunlich, wie schnell hier alles voran geht. Pünktlich nach Zeitplan erreichten uns die Bilder auf´s Wochenende vom ausbetonierten Pool. Nun kann man sich endlich ein richtiges Bild der Form machen. Auf dem Papier ist eben doch alles etwas abstrakt, nur mit viel Vorstellungskraft liess sich erahnen, wie schön dieser Pool mal sein wird. Nachdem man nun die fertige Form sieht ist uns klar, dass wir mit unserer Wunschvorstellung und der Ausführung des Builders mehr als zufrieden sein können. Kurzum, er ist einfach gigantisch geworden. An der schmalsten Stelle noch immer 3,70 breit, eine 6,40m lange Überlaufkante, einen 360Grad Überlauf-Spa mit 1,80m Durchmesser und eine Gesamtlänge von gut über 12m. Auch die Dimension der übrigen Sunledge um den Spa herum kann man nun gut erkennen. Das wird wie erwartet ein praktischer "Kinder-Plansch-Platz", in dem auch Kleinkinder gefahrlos die Freuden des chlorfreien Wassers, dank des Salz-Elektrolyse-Verfahrens, genießen können.
Ständerwände (Studs)
Da diese Woche nebst allen anderen großen Ereignissen wie der Dachstuhl und der Poolbau nebenbei auch die Unterkonstruktion der Ständerwände (Studs) vollständig gesetzt wurden, gibt es auch hierzu nun die ersten Eindrücke der Zimmeraufteilung. Hierbei ist zu erkennen, wie die Aussenwände im Innenraum isoliert werden. Auf die Wände kommt eine mehrere Zentimeter dicke, formaldehydfreie Isolierung. Diese bildet aus einem Schaumkern und einer auf beiden Seiten aufgebrachten Aluminiumschicht ein Trilaminat, welches die Energieeffizienz signifikant erhöht. Hier rechts im Bild am Beispiel des Bedroom 4 gut zu erkennen, wo am Terrassenausgang bereits mit dem silberfarbenen "AP Foil-faced sheathing" belegt wurde.
Pool freistehend
Nach Aushärten des Betons wurden nun die Stützen entfernt und der Pool steht frei.Beginn Sanitär & Klima Wir können wieder ein neues Kapitel aufschlagen. Die Sanitär- und Klimaanlagenarbeiten haben begonnen. Hier sieht an bereits, wie die Warm- und Kaltwasserleitungen in der Garage an einem der beiden Plätze für das Manabloc-System zusammenlaufen. Dabei handelt es sich um einen Wasserverteiler, der vom zentralen Wasseranschluss bzw. Durchlauferhitzer sternförmig an die Entnahmestellen weitergeleitet wird. So erhält jede Entnahmestelle direkt Wasser und nicht über eine Ringleitung.
Sehr praktisch die farbliche Trennung der Kunststoffwasserleitungen - Verwechslungsgefahr ausgeschlossen. In Deutschland regelt man die Unterscheidung mit unterschiedlichen Isolierungsstärken (Kaltwasser ganz dünne Isolierung, die eigentlich nur zum mechanischen Schutz dient, Warmwasser dicke Isolierung). Da man aber bei dem milden Florida-Klima auf eine Isolierung verzichten kann und die Leitungen nur in den Trockenbauwänden oder über den Dachstuhl laufen, ist hier eben eine andere Unterscheidungsmöglichkeit notwendig. Hier im Bild eines der Gästebäder, der Arbeiter steht gerade in der Dusche. Wie man sieht, kommen die Leitungen alle
vom Manabloc und werden nicht ringförmig verteilt. Das soll auch für einen stabilen Wasserdruck bei gleichzeitiger Entnahme an mehren Stellen sorgen. Auf der Deckenverlattung sieht man die weiterführenden Leitungen für die anderen Bäder. Auch die Klimaanlagenbauer sind zu Gange. Es ist schon gut zu sehen, wie sich die Lüftungsschächte der Klimaanlage durch den Dachstuhl ziehen. Hier sieht man nun die beiden installierten Manabloc-Systeme für die beiden Gebäudebereiche. Jede Entnahmestelle wird direkt angefahren. Dank Trockenbau im Innenbereich fällt das zeitaufwendige Schlitzeklopfen weg. Rohrleitungen werden in den Ständerwänden über die Decke verlegt, hier am Beispiel der Waschküche. Hier ist zu sehen, dass auch an den Aussenwänden keine Schlitze geklopft werden müssen. Durch die Isolierung und aufgebrachte Lattung für die Gipskartonplatten ist genügend Raum vorhanden, um Rohrleitungen unter Putz verlegen zu können. Im Bild die Dusche eines Gästebades mit 2 Mischbatterien, eine für die Wandbrause und eine für die Regenwaldbrause. Hier zu sehen das Masterbad mit dem Anschluss der Wandbrause und an der Decke die Regenwaldbrause.
Fenstereinbau
Während man auf der Poolseite noch an den Rahmen für die Schiebetüren (Sliding Doors) arbeitet, sind an der Front und der Seite die ersten Fenster drin. Die Bögen werden anschließend mit Holz ausgearbeitet. Für das Masterbedroom und den Living Room sind gut die Vorbereitungen für die Pockets (Taschen) zu erkennen. Da diese Taschen später genauso verputzt sind wie die Aussenwand, verschwinden die komplett aufgeschobenen Türen dann praktisch komplett aus dem Sichtfeld.
Beginn Putzarbeiten (Stucco)
Nachdem nun die Elektrik fertig gestellt wurde und auch alle Netzwerkkabel im Innen- und Aussenbereich verlegt sind, wurde mit den Putzarbeiten (Stucco) begonnen. Hierzu wurden sämtliche Bögen mit Holzformen ausgearbeitet, auf die dann eine Putzmatte zur besseren Haftung des Putzes aufgelegt wird. Ebenso wurden alle Kanten mit Putzschienen belegt. Bis dahin unterscheidet sich das nicht zur Vorgehensweise in Deutschland. Aber nun wurde zum Teil bereits die erste Schicht Putz aufgetragen. Hier wird das wohl mehrlagig gemacht und nicht auf einmal. Zu sehen ist das Netzwerk-Panel in der Waschküche (Laundry), in dem alle Netzwerkleitungen der Zimmer und des Aussenbereichs für die Kameras zusammenlaufen. Die Kameras werden später ausschliesslich die Aussenbereiche wie Eingang, Equipment-Nische und eventuell die Grundstücksseiten überwacht.
Zwischenstand Pooldeck
Das Pooldeck nimmt inzwischen Formen an... Fenster- und Türeneinrahmungen (Trim) Es geht weiter mit Verputzen und den Zierrahmen..."Trim" wird das hier genannt. Eine Art lackierter Zierrahmen um die Fenster und Türen. Ab einer gewissen Preisklasse ist das zum Standard geworden. Auch wenn es vielleicht für deutsche Bauherren eher unnötig oder verspielt erscheint, gehört es hier zum Villenstil einfach dazu. Der Amerikaner erwartet es auf jeden Fall und würde ein Haus eher abwerten, sollte dies fehlen. Das trifft auch auf die Kassettendecken und das Crown-Molding zu. Dazu später mehr, wenn der Innenausbau an der Reihe ist. Dieser beginnt voraussichtlich nächste Woche mit den Isolierungen und der Drywall. Die Dachziegel liegen auch schon bereit, werden aber meines Wissens erst nach Fertigstellung der Aussenfassade gelegt, da diese nicht gestrichen sondern gesprüht wird. Und so sieht es inzwischen auf dem Lanai aus (überdachte Terrasse). Auch die Verkleidungen für die Pocket-Doors sind verputzt und werden später in gleicher Farbe wie die Aussenwände gesprüht.  Auch die Equipment-Nische nimmt Formen an. Der Stromanschluss mit Zähler (ja, dieser sitzt hier generell draussen und kann von aussen abgelesen werden, bzw. auch online). Die weiße Poolverrohrung bleibt natürlich nicht so, dies dient nur zum Versiegeln der Rohre, bis später die Anschlüsse an die jeweiligen Geräte wie Poolpumpe, Poolheizung, Spa etc. ausgeführt werden kann. Rechts sieht man noch die Anschlüsse für die beiden Klimaanlageneinheiten. Entertainment-Center Noch nicht viel zu sehen aber dennoch ist es einen Blick wert: Die Unterkonstruktion des Entertainment-Centers im Wohnzimmerbereich. Im Moment sieht man noch hindurch bis zum Masterbedroom. Wenn es erstmal mit den Drywalls verkleidet ist, integriert sich diese Regal- oder Schrankkombination komplett ins Wohnbild. Die Wände werden in gleicher Farbe gestrichen wie die restlichen Räume. So entsteht ein nicht aufdringlicher Platz für alle Geräte wie LED-TV, Playstation, Wii und Hifi-Anlage. Die Leerrohre, die nach links und rechts verlaufen dienen einer verdeckten Installation der Lautsprecherkabel. Auch Bücher und Deko finden ausreichend Platz. So braucht man sich schon keine Gedanken machen über eine TV-Wandhalterung. Das ist auch das schöne bei den Schlafzimmern. Amerikanische Häuser werden generell mit Einbauschränken, oftmals begehbar, gebaut. Schlafzimmermöbel beschränken sich somit auf Bett, Nachttische, eventuell noch "Dresser" (eine Schubladenkommode mit Spiegel).
Dock Update
Inzwischen wurden die Dock-Ropes (Geländer-Ersatz) angebracht. Nun sollten noch die Abschlüsse für die Piles montiert werden (Abdeckungen der Oberseite der Pfähle). Ich glaube dies hier ist auch das erste Regenfoto nach 3 Monaten Bauzeit.
Isolierung (Insulation)
Isolierung der Decken... Ja, Sie haben richtig gelesen. In der Tat fällt die Isolierung hier ganz anders aus als in Deutschland. Nicht das Dach wird isoliert, sondern der obere Teil der Decken, da hier ja kein Stahlbeton verwendet wird. Die restliche warme Luft, die trotz reflektierender Dachziegel noch im Dachstuhl entsteht, zieht durch eine entsprechende Lüftung nach oben ab, die sog. Ridge Vents, gegen Wasser geschützte Lüftungsaufsätze auf dem Dach. Die Luftbewegung wird durch die einströmende Luft aus den Soffits erreicht, einem luftdurchlässigen Lochblech, welches das ganze Dach umrandet. Der gesamte Dachstuhl ist also hinterlüftet. Bei der Isolierung handelt es sich um eine "R30 EcoTouch Fiberglass Insulation", welche fast zu 100% aus natürlichen Materialien besteht. 58% davon besteht aus recycletem Glas. In den Bildern zu sehen die abgesetzten Kassettendecken, die später indirekt beleuchtet werden und ein zusätzliches Gefühl für die Höhe der Räume geben. Diese Art der abgesetzten Decken mit späterem "Crown-Molding" (Zierrandleisten an der Wand am Übergang zur Decke) ist für den geläufigen Villen-Standard ein absolutes must-have, wie auch die wesentlich höheren Räume. Es wird einfach erwartet. Die Türen sind nicht schmäler, obwohl sie so wirken, sondern so hoch, wie in Deutschland die gebräuchliche Deckenhöhe von 2,80m. So vermitteln Sie einen viel schlankeren Eindruck.
Trockenbauwände (Drywalls)
Der Trockenausbau beginnt...Kaum ist die Isolierung drin, beginnen auch schon die Arbeiten für den Trockenwand-Ausbau. Die folgenden Bilder sprechen für sich, diese entstanden binnen weniger Tage. In den Bädern werden im Nassbereich Gipskartonplatten mit Dampfsperre verwendet, daher die unterschiedliche Farbgebung. Putzarbeiten abgeschlossen In den letzten Tagen wurde nun auch der Aussenputz inklusive des Trim fertiggestellt. Auch das Dachdecken neigt sich dem Ende zu.
Trockenbau abgeschlossen
Auch die letzten Ständerwände sind nun mit Trockenbauplatten verschlossen. Nur wenige Tage nach Beginn der Installation der Gipskartonplatten ist bereits alles erledigt. Der Arbeitsschutz in Deutschland würde es vermutlich nicht ermöglichen, obwohl es schon sehr praktisch ist: Das Arbeiten auf Stelzen. Tatsächlich schnallen sich die Gipser hier Stelzen an die Füsse und sparen sich das ständige Auf und Ab von der Leiter und müssen eine solche nicht mal verstellen. So geht alles sehr zügig voran und binnen weniger Tage sind nicht nur alle Platten installiert sondern auch noch alle Zwischenräume vergipst.
Zierleisten Teil 1 (Crown Molding)
Nach Abschluss der Trockenbauarbeiten kommen die Zierleisten, die nicht nur an den Wand-Deckenübergang kommen, sondern auch in alle Kassettendecken.
Dach gedeckt (Roof Tiles)
Jetzt kann´s regnen. Die Dachdeckerarbeiten sind abgeschlossen, auch wenn die Regenrinnen (Gutter) rings um das Haus noch fehlen, ist Regen jetzt gar kein Problem mehr. So hat sich bewiesen, dass ein Baustart zum Dezember oder Januar die richtige Entscheidung ist, bevor im Juni die Regenzeit anfängt. Unser Builder bietet in unserer Preisklasse diese Regenrinnen schon komplett um das Haus herum als Standard an, was bei vielen Bauunternehmern nicht der Fall ist. Das ist nicht selbstverständlich und normalerweise ein Upgrade. Wer schon Häuser ohne gesehen hat, weiß warum diese auf jeden Fall Sinn machen. Regen ist dreckig und hinterlässt hässliche schwarze Spuren auf den Steinbereichen, mit "Gutters" kann einem das egal sein und man erfreut sich auch nach Jahren noch an schönen farbigen Pflastersteinen (Pavers) und einem sauberen Poolbereich.
Zierleisten Teil 2 (Window & Door-Trim)
Weiter geht´s mit den Zierleisten. Das Window- und Door-Trim ist fast fertiggestellt und wird noch gestrichen. Auch das Crown-Molding der Coffer-Ceilings (Kassettendecken) ist fertig. Inzwischen sind auch alles Schiebetüren eingebaut. Sie sind ca. 2cm stark und bestehen aus mehreren Lagen Glas um als "Low E Hurrican Impact Schutzverglasung" klassifiziert zu sein. Bis zu unserer Besichtigung eines Musterhauses im August 2012, hatten wir noch nie eine solch massive Schiebetür in Florida gesehen. Das ist kein Vergleich mehr zu den dünnen, brillenglasähnlichen Türen und Fenstern von älteren Häusern. Diese sind aber nicht aus undurchsichtigem Milchglas wie man auf den Fotos meinen könnte, sondern lediglich bereits abgeklebt, da schon die Aussenfarbe aufgetragen wird.
Pool Randsteine (Bullnose Tiles)
Was hat eine Stiernase mit einem Pool zu tun? Das ist mal eine witzige Bezeichnung für abgerundete Randsteine, die an der Poolkante verwendet werden: "Bullnose Pavers" heissen die Steine, aber was die mit einer Stiernase zu tun haben? Vermutlich wegen der Rundung. Bei einer Übersetzung vom Deutschen ins Englische würde man vermutlich nach "Curbings" fragen, der eigentliche Ausruck für Randsteine. Das würde aber sicher keiner verstehen. Denn als Curbings werden hier hauptsächlich Pflanzbeet-Einfassungen oder Einfassungen um Palmen bezeichnet. Das ist auch ein witziges Thema, was die Herstellung angeht, aber dazu mehr später. Nun zurück zum Thema, die Bullnose Pavers wurden gesetzt, jetzt sieht man schon eine Einfassung des Pools.
Aussenfarbe
Jetzt wird´s bunt. Vorbei sind die "grauen" Zeiten, jetzt kommt Farbe ins Spiel und schon sehen triste, graue Wände ganz anders aus. Jetzt fehlt zum gelblichen Haus, roten Dach und blauen Himmel nur noch der grüne Rasen...dann wäre es das perfekte Bild. Ich teile mal ausnahmsweise meine momentanen Gedanken bei diesem Bild: "War das wirklich vor gerade mal 4 Monaten noch eine wilde Wiese? Das geht wirklich unglaublich schnell...wahrscheinlich werde ich mich wiederholen, wenn in wenigen Wochen das Wasser im Pool plätschert. Aber jeder Baufortschritt von einem auf das nächste Bild ist jetzt einfach nur noch schön".
Innenfarbe
Auch innen wird bereits gestrichen. Ebenfalls werden die Türen lackiert. Im Gegensatz zu den Wänden werden diese weiß. Die Wandfarbe ist ein warmer Vanilleton, der sehr gut zu den gesamten Naturfarben des Hauses passen wird.
Aussenfarbe fertiggestellt
Die Aussenfarbe und der Trim sind fertig. Inzwischen sind die Malerarbeiten im Aussenbereich weitestgehend abgeschlossen.
Pool-Randfliesen (Waterline Tiles)
Die Randfliesen von Pool und Spa wurden gesetzt. "Waterline Tiles" heissen hier die Fliesen, die zwischen Pooloberkante und dem typischen Poolbelag (Pebble oder Plaster) angebracht werden und an denen später die Wasserlinie steht. Hier kommen Fliesen zum Einsatz, die natürlichen Farben mit einem Marmormuster entsprechen. Auch der Spa ist bereits aussen mit diesen Fliesen belegt, über die dann rundherum das Wasser in den Sunledge überläuft.
Pflastersteine (Pavers)
Weiter geht´s mit Farbe. Die Pavers sind da. So langsam aber sicher kommt die Regenzeit, der Himmel ist grau, doch auf dem Bau wird´s bunt. Die farbigen Pflastersteine (Pavers) sind da und wurden auch schon fast überall verlegt. Farbe, Größe und Verlegeart passen für unseren Geschmack optimal zum Haus. Wir hatten viele Farbvariantionen gesehen, die Auswahl ist groß. Doch die Wahl fiel auf das, was wir auch schon bei einigen anderen Häusern auf größerer Fläche gesehen haben. Die freien Stellen auf dem Pooldeck sind die "Planter". Das sind Pflanzbeete, die später mit Lavasteinen abgedeckt werden. Hier finden ein paar Büsche platz, die sowohl automatische Bewässerung als auch Beleuchtung bekommen.
Fliesen
Die Fliesen sind fast schon fertig gelegt, diese Woche wird verfugt werden. Da es hier ja keinen Estrich gibt und somit keine Sollbruchstellen, wird direkt auf die Bodenplatte gefliest. Es gibt keine sichtbaren Schnitte zwischen den Räumen und auch in die Schränke hinein wurde nahtlos gefliest. Normalerweise wird in der Küche nicht unter den Cabinets (Schränke) gefliest, für uns deutsche irgendwie unsinnig und unvorstellbar. Da wir Doug aber von vorneherein darauf aufmerksam gemacht hatten, war es überhaupt kein Problem uns auch diesen Wunsch zu erfüllen. Das Bild vom Foyer gibt als einziges Foto ohne Blitz die Farbe der Wand und der Fliesen naturgetreu wieder, auf den anderen Blitzfotos kommt alles etwas "gelber" rüber, was in natur aber nicht der Fall ist.
Panorama Screen
Ungetrübte Aussicht. Innerhalb von nur 2 Tagen nach Anlieferung ist auch der riesige Panorama-Screen fertig, auf den wir besonders stolz sind. Als wir das erste Haus mit einem solchen Screen betreten hatten, wussten wir zuerst nicht woran es liegt, dass einem die Poolarea so großzügig vorkam. Man hatte einfach nur das Gefühl, irgend etwas ist hier anders als bei anderen Häusern. Bis wir dann von Markus auf diese Besonderheit aufmerksam gemacht wurden und sich ein großer "Aha-Effekt" ergab. Während die übliche Bauweise von Screens viele kleine, meist in weiß gehaltene Streben vorsieht, hat man bei Häusern mit einem Überlauf-Pool zumindest entlang der Überlaufkante ein Panorama-Element. Was spricht aber dagegen, nur solche großflächigen Panorama-Elemente zu verwenden? Eigentlich nichts, denn die dafür notwendigen stärkeren Standsäulen sehen nicht nur besser aus, sondern sind in dieser Stärke auch Pflicht und in der Zwischenzeit vom Baucode her freigegeben. Auch hier haben sich bezüglich der Hurrikan-Festigkeit die Building Codes verändert. Wir finden, es ist kein Vergleich mehr zu den "alten" Käfigen, die ganz besonders in weißer Farbe mit ihren vielen kleinen Streben in kurzen Abständen den natürlichen Ausblick stören. Schauen Sie mal im Foto unten auf den Screen des gegenüberliegenden Hauses. So war es in Sachen Bauplanung von Beginn an ein Muss, einen Panoramascreen zu bauen, wie es ihn bisher eher selten gibt. Mit ein Grund, warum es wichtig ist, den richtigen Builder zu haben, der hohe Ansprüche als selbstverständlich empfindet und auf diese auch jederzeit eingehen kann. Duschen gefliest Duschen mit Mosaik. Die Fliesenleger leisten hervorragende Arbeit. Alles fügt sich schön zusammen und ist sauber verlegt. Das Fugenmaterial hat eine einheitliche Farbe und passt ebenfalls sehr gut zu den anderen ausgewählten Naturfarben von Bodenfliesen, Wandfliesen, Wandfarbe und dem Mosaik. Fehlen nur noch die Granitplatten, die in Kürze als Waschtische aufgesetzt werden und dann mit verschiedenen Brauntönen ähnlich dem Mosaik auch harmonisch zusammenpassen. Diese haben wir vor dem Schneiden extra nochmals im Werk begutachtet. Es war toll, dass sich Markus auch hierfür die Zeit genommen hat, mit uns nach Fort Myers zu fahren, um die „Slabs“, die Granitplatten, wie Sie aus den Steinbrüchen in Brasilien kommen, zu begutachten.
Auf den nächsten Bildern wird ein schönes Detail sichtbar, über das wir uns sehr gefreut haben. Die Duscharmaturen sitzen nicht direkt unter der Brause im Wasserstrahl, sondern etwas versetzt. So kann man ohne nass zu werden das Wasser aufdrehen und bekommt nicht gleich den ersten Schwall kaltes Wasser ab. Auch nicht von den Regenwaldbrausen, die aus der Decke ragen. Desweiteren braucht man sie nicht ständig zu reinigen.
Küchen- u. Badmöbel (Cabinets)
Massive Echtholzmöbel auch in der Waschküche. Das hört sich übertrieben an, gehört bei unserem Builder aber zum Standard. Es werden die gleichen Cabinets in allen Räumen verwendet. Auch wenn die Laundry ja “nur” die Waschküche ist, so ist sie in den Staaten aufgrund des fehlenden Kellers eher ein weiteres Stück Stauraum, der zusätzlich Platz bietet und immer auch als Durchgang von Garage zu Wohnraum dient. Sogar die gleiche Granitplatte wird als Waschtisch verwendet. Die Qualität der Möbel ist erstaunlich. Massive Echtholztüren mit einem feinen, wertigen Look & Feel. Auch eine hochwertige Schubladen-Einzugsautomatik gehört bei unserem Hausmodell bereits zum Standard, kein Vergleich zu unserer Küche in Deutschland von einem schwedischen Hersteller.
Granit-Arbeitsplatten und Waschtische (Countertops)
Der Granit ist da! Letzte Woche haben wir live vor Ort in der Natursteinfabrik noch ein zweites Mal einen Blick auf unsere  in der Color-Session ausgewählte Granitplatten geworfen. Hierbei wurde noch einmal genau festgelegt, wie die Kanten und Rundungen aussehen sollen und wo die Ausschnitte zu platzieren sind. Ein Fehler wäre hier fatal, von daher lieber 3 Mal drüber sprechen. Aber wie immer kann man sich auf alle verlassen. Hier wird einfach sauber und korrekt und vor allem termingetreu gearbeitet. Heute erreichten uns bereits die Fotos auf denen alle Countertops eingebaut sind. Bei der Granitfirma haben wir dann auch die Spüle und die Waschbecken ausgesucht. Auch die als Spritzschutz (Backsplash) gewählte Granitplatte an der Wand der Küche passt perfekt mit den Steckdosenausschnitten. Über dem Herd typisch für Amerika, der Platz für die Mikrowellen- und Abzugshaubenkombi. Eine geniale Lösung, ist praktisch, spart Platz und sieht einfach besser aus. Markus machte uns auch hier drauf aufmerksam, dass die meisten Hausbauunternehmen die abgezogenen Dünste meist einfach über ein dünnes Rohr in den Dachbereich pusten. Hier wird jedoch nach deutschem Standard gearbeitet und somit auch eine aktive Absaugung eingebaut, die wirklich alle störenden Gerüche direkt über einen Auslass im Dach nach draussen befördert. Es gibt hier auch sehr schöne Küchenfronten, die typisch europäisch rüber kommen, mit glatten Flächen ohne Bögen oder Absätze. Die finden wir zwar auch schön, passen aber unserer Meinung nach nicht zu einem solchen Haus. Etwas amerikanisch muss es schon sein, nur nicht übertrieben. Aber wir haben uns bewusst auch bei den Küchenfronten für die "Arches" (Bögen) entschieden, da sich diese ja auch im Wohnraum bei den Durchgängen oder beispielsweise beim Entertainment-Center wiederfinden. So fügt sich alles zusammen. Unten dann die freihstehende Küchenzeile mit Platz für den Geschirrspüler, sowie den großen Tresen. Ich sehe da schon unsere Cocktails stehen..... Und so sieht das dann im Masterbad mit Granitplatte aus. Im Gegensatz zur Küche wird hier als Backsplash das gleiche
Mosaik wie in den Duschen verwendet. Wir lassen uns überraschen, da wir das live noch nicht so gesehen haben. Aber wir sind offen für Neues und wollen es einfach probieren. Unschwer zu erkennen anhand der kleinen Ausschnitte, hier werden keine Unterbauwaschbecken verwendet, sondern aufgesetzte Waschschüsseln. Der Weg zum Dock Kurz und knapp. Der Weg zum Dock ist ebenfalls fertig. Die Pavers wurden hier wie auch in der Einfahrt und am Weg auf der Südseite mit Beton fixiert und befestigt, damit nichts mehr verrutscht.
Klimaanlagen (AC‘s)
Bald wird´s kühl im Haus. Die Klimaanlagen werden montiert. Zugunsten einer effizienteren Steuerung und Lüftungsverteilung bekommt die Villa Coral Laguna zwei getrennte Klimaanlagen, eine für das Masterbedroom,
Masterbathroom und das Büro und die restlichen Gästezimmer und deren Bäder haben eine separate Klimaanlage und können getrennt geregelt werden. Da wir in Deutschland Fans vom Gebäudesystembus KNX (ehemals EIB) sind, wollten wir auch in Florida auf einige dieser angenehmen Steuerungsmöglichkeiten nicht verzichten. So bekommen die Klimaanlagen auch einen Remotezugriff per Web, um jederzeit den Status abfragen zu können oder diese aus der Ferne zu regeln. Vielen Dank hier nochmals an Markus, der uns bei den vielen Details, die hier zu klären waren super unterstützt hat, es hilft halt doch ungemein, wenn man einen Sprachprofi, der gleichzeitig Technikbegeisterter ist, mit an Bord hat
Elektrische Garagentore
Ohne Handarbeit bewegen sich hier die Garagentore. Das ist Standard, ich habe hier noch nie eine Garage mit Handbetrieb gesehen. Was aber ganz sicher etwas besonderes ist, sind die in unserem Hausmodell standardmässig installierten isolierten Garagentore. Wenn Sie schon mal Gast einer Florida-Villa waren, haben Sie vielleicht die Garage mit dem Wellness-Raum verwechselt, weil Sie glaubten Sie stehen in der Sauna. Tatsächlich sind die meisten üblichen Garagentore aus ganz dünnem Kunststoff, so dünn dass man den Eindruck hat, eine PET-Flasche ist stabiler. Isolierte Garagentore sind wesentlich stabiler, machen einen massiveren Eindruck und lassen wesentlich weniger Hitze von draußen in die Garage.
Duschkabinen (Frameless Showers)
Verglaster Regenwald. Endlich sind auch die "Frameless Showers", also die rahmenlosen Duschkabinen zu sehen. Die Glasflächen werden völlig ohne störende grosse Rahmenelemente montiert, was den edlen Eindruck der Bäder vervollständigt. Da die Türen sehr schwer sind, müssen diese laut Vorschrift an einer Wand montiert sein. Deswegen ist auch die Eingangstür in Bathroom 2 (Poolbad) an der Wand angeschlagen und nicht an der Ecke. In Bathroom 3 lässt sich das nicht realisieren, hier kommt ein kleiner Stützrahmen zum Einsatz, da die Tür nur an der Ecke sitzen kann. Die Bäder haben inzwischen auch alle Lampen, Spiegel und das Mosaik bekommen, welches als "Backsplash" dient. Waschmaschine und Trockner sind auch schon da:
Bepflanzung (Landscaping)
Es wird grün. Keine Option, sondern ein per Code (Bauvorschrift) vorgeschriebenes Muss ist die Bepflanzung eines Grundstückes, sobald es mit einem Haus bebaut wird. Vollflächiger Rasen, Sträucher, Büsche, zwei Schattenbäume und soweit ich weiß auch eine Palme sind Minimum, dann erst gibt es eine Abnahme des Bauamtes. Alles weitere ist optional, aber unserer Meinung nach genauso notwendig. Erst in Verbindung mit mehreren großen Palmen bekommt auch die Villa ihr endgültiges Gesicht. Ausserdem, was wäre Florida ohne Palmen. Für das Landscaping wird hier mit schwerem Gerät angefahren, umso schneller ist alles vorbei. Nicht selten haben wir bereits große Sattelschlepper gesehen, die zugebundene Palmen bis zu einer geschätzen Höhe von 10 Metern transportieren. Auch die kleinen Pygmy-Dates auf den Bildern sind noch "geschnürt", wir sind gespannt wie sie nächste Woche aussehen, wenn sie ihre Blätter entfalten können. Innerhalb einer Woche änderten sich die Bilder von überwiegend "sandfarben" zu lebendig grün. So bekommt das ganze gleich ein ganz anderes Gesicht. Auf den Bildern gut zu sehen das hier weitgehend übliche "Curbing", die produzierte Rasenkante um jede größere Pflanze. Dieser Bereich wird dann noch mit dunkelroten Lavasteinen gefüllt.
Pool-Belag (Pebble)
Ein weisser Pool? Nein, bestimmt nicht. Die meistgewählte Farbe eines Poolbelages ist doch ein helles Türkis oder Blau. Betrachtet man die Bilder auf denen gerade der Poolbelag (Pebble) aufgebracht wird, könnte man jedoch meinen, wir haben uns für weiss entschieden. Tatsächlich ist es aber so, dass die Farbe erst entsteht, wenn das Wasser drin ist. Kaum vorstellbar, aber auch dieser Pool wird nachher türkisfarbenes Wasser haben, das dem der Karibik ähnelt. Beim Pebble handelt es sich um ein patentiertes, hier gängiges Steinbetongemisch zur Beschichtung von Pools.
Türkisfarbenes Wasser!
Und da plätschert es. Endlich ist es soweit! Heute sehen wir zum ersten Mal das türkisfarbene Wasser des gerade fertig gewordenen Pools. Zur Zeit wird noch an der Bepflanzung gearbeitet, die Palmen sind teilweise noch geschnürt und auch der Lavastein für die Beete fehlt noch. Kaum zu glauben, dass hier fast 5000kg des Lavasteins benötigt wird. Noch einige andere Kleinigkeiten, wie zum Beispiel der Maler für das entgültige finish, dann sollte wenn alles glatt geht in wenigen Tagen die CO durch und alles offiziell fertig sein.
Pool LED-Beleuchtung
Es werde Licht. Inzwischen wurde die Poolbeleuchtung in Betrieb genommen. Hierbei handelt es sich um die stromsparende, langlebige LED-Technik, die auch einen rotierenden Farbwechsel ermöglicht. Diese wird dann später per Fernbedienung geregelt. Wir sind gespannt, wie es im Dunkeln aussieht.
Blinds (Jalousien)
Eigentlich schon fast ein Thema der Einrichtung. Als "Blinds" oder auch "Shutters" werden hier Jalousien bezeichnet. Richtige Rolladen oder Rolladenkästen wie in Deutschland üblich gibt es hier nicht. Abgedunkelt wird hier generell über innenliegende Jalousien. Es gibt verschiedene Lösungen. Sehr verbreitet sind die vertikalen "Blinds", die sich verstellen lassen, so wie wir sie in Deutschland oft in Büroräumen vorfinden. Im privaten Bereich gefällt uns dies gar nicht. Jalousien, deren Lammellen horizontal verlaufen, mit Schnur zu bedienen sind, sehen aber auch nicht viel schöner aus. Aus diesem Grund waren wir von der folgenden Lösung auch so begeistert. Tatsächlich gibt es hier elektrische Jalousien, die aus einer Art Zellstoff sind und ähnlich wie ein richtiger Rolladen aussehen. Es gibt die Variante, die lichtdurchlässig ist und eine die komplett verdunkelt. Da es aber hier primär um die "Privacy" und den Sonnenschutz geht, haben wir uns für die lichtdurchlässige Variante entschieden. Im Urlaub schläft man normalerweise eh nicht lange! Zu schade ist die Zeit, um das schöne Wetter und Klima zu verschlafen. Die Abdunklung, die man mit diesen Blinds erreicht, ist gerade im Urlaub auch für die 100%-Dunkelschläfer, wie ich einer bin, voll ausreichend.
Endabnahme (C.O. = Certificate of Occupancy)
Fertig! Nach gerade einmal knapp 7 Monaten ist alles vorbei. Der Bau ist abgeschlossen, die Abnahme gemacht und die Wohnfreigabe ausgestellt. Damit ist die Villa offiziell bewohnbar. Tatsächlich verlief alles ohne Verzögerung termingerecht ab, auch die Abnahme stellte kein Problem dar, alles perfekt bei der ersten Gesamtinspektion. In den letzten Wochen wurden noch kleinere Detailarbeiten ausgeführt, die Endreingung gemacht und die Bepflanzung fertig gestellt. Unserer im voraus geplanten Möbellieferung steht also nichts im Wege. Es ist wirklich sehr beruhigend, wie einfach das alles doch war und ist. Wir haben bis zum Schluss mit Problemen gerechnet, man dachte immer wieder, das kann es doch gar nicht geben. Einen Neubau so ganz ohne Probleme, Verzögerungen oder anderen Hiobs-Botschaften, das gibt es nicht einmal in Deutschland.
Tatsächlich neige ich jedoch dazu zu behaupten, das man uns hier auf der anderen Seite des Globus in Sachen Zuverlässigkeit ganz schön was vormacht. Auch von anderen Bauherren haben wir nur Positives gehört. Natürlich kommt es elementar auf die richtige Wahl des Builders und eines zuverlässigen, qualifizierten Baubetreuers an. Was das angeht sind wir sicher, dank vieler Erfahrungsberichte im Internet, voll ins Schwarze getroffen zu haben. Markus Hartwich ( -> http://www.capecoralhaus.com) war es, der uns überhaupt erst zu der Idee des Neubaus geführt hat. Dank seiner hoch informativen Webseite sind wir überhaupt erst zum Thema Neubau gekommen. Vorher wäre es uns unverständlich gewesen, wie man denn über eine solche Entfernung selbst bauen kann. Aber dank einer hervorragenden Kommunikation und ausgezeichneten Beratung sind wir diesen Schritt gegangen und bereuen es keineswegs. Interessanterweise hat uns die Betreuung von Markus von der Idee bis zur Umsetzung nichts gekostet (mit Ausnahme der eigentlichen Bauüberwachung, die er zu einem sehr fairen Preis anbietet). Keine Frage blieb unbeantwortet, nichts ungelöst und man kann getrost sagen, alle unsere Wünsche wurden erfüllt. Die Erwartungen waren hoch und wurden bei weitem übertroffen. Ich glaube, wenn Sie unseren Bericht gelesen haben, werden sie zum gleichen Schluss kommen. Die Bilder sprechen für sich. Mit Markus an unserer Seite machte es Woche für Woche auf´s Neue einen Riesenspass, den Baufortschritt durch seine souveräne Berichtserstattung und die wöchentlichen Bilder zu verfolgen. Es ist schon schade, dass das jetzt zu Ende geht. Wir haben mit Markus nicht nur einen tollen Makler und Neubauberater kennengelernt, sondern einen Menschen der ein Höchstmaß an Vertrauen durch sein Engagement und seine Qualitäten verdient hat. Wir hoffen auch in Zukunft den Kontakt nicht zu verlieren, auch wenn wir nur 1-2 Mal im Jahr in Cape Coral sein können. Gäbe es nicht die "Geldfrage", könnte man das Bauen mit ihm glatt zum Hobby machen Aber zum perfekten, vertrauenswürdigen Bauberater und Baubetreuer gehört auch der richtige Builder. Und hier sollte man sich auf die Empfehlung vor Ort verlassen. Leider mussten wir selbst parallel miterleben, wie manch einer sich von der Größe und Popularität eines Unternehmens hat blenden lassen und letztendlich nicht glücklich damit wurde. So sind wir froh, dank Markus die Wahl für den Richtigen getroffen zu haben. Auch er tut alles für die Kundenzufriedenheit, auch wenn das sicher nicht immer einfach ist, schon gar nicht bei anspruchsvollen, qualitätsorientierten, deutschen Bauherren, wie wir es sind. Alles in allem müssen wir aber sagen, jeglicher Zweifel an Qualität oder Standard gegenüber deutschen Häusern ist aus dem Weg geräumt. Massivbauweise, Energieeffizienz durch Ziegeldächer, Impact Wärmeschutzverglasung, intelligente Klimasteuerungen und Türschlösser, die sogar aus Deutschland regelbar sind und vieles mehr zeigen, dass sich
amerikanische Häuser nicht hinter der so hoch gelobten deutschen Qualität verstecken müssen. Ganz im Gegenteil. Viele Dinge sind innovativ, zeitgemäß und einfach ein "must have". Vieles ist hier bereits bedingt durch die Bauvorschriften, die nach diversen Hurrikans immer wieder verschärft wurden, es stabiler und sicherer gebaut als in Deutschland. Zum Beispiel die Hurrican Impact Wärmeschutzverglasung lässt sich nicht mal mit einer Spitzhacke und roher Gewalt durchdringen. Auch ein quer fliegender Pfahl hat keine Chance. Dachziegel werden hier am Dach befestigt und gegenüber deutschen Dächern nicht nur aufgelegt. Es gibt einiges, was einen Staunen lässt und einem einen ganz anderen Qualitätseindruck vermittelt als angenommen. Zu guter letzt, als Abschluss meines Bauberichtes, möchte ich hier noch einmal meinen Dank zum Ausdruck bringen: Markus (im Bild rechts), vermissen werden wir die Zeit unserer intensiven Kommunikation, die sogar manchen Mailserver lahmgelegt hat. Wir danken Dir für über 400 emails und 600 hochauflösende Bilder, die uns zusammen mit Deiner ausführlichen Berichterstattung sieben Monate lang bei einem Projekt begleitet haben, das ohne Dich so nicht möglich gewesen wäre. Du hast uns zur Realisierung eines Wunsches verholfen, den wir seit 20 Jahren geträumt haben. Nun ist er Realität. Wir wünschen Dir viel Erfolg mit weiteren zufriedenen Bauherren und hoffen, dass wir uns oft wiedersehen werden. Wir danken Dir von ganzem Herzen!


Wollen Sie noch mehr über das Thema Neubau erfahren?
Dann schicken Sie eine email an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
oder informieren Sie sich über Neubaumodelle unter http://www.capecoralhaus.com/de/neubaurenovierung.html
Sollten Sie vor Ort sein, dann können wir Ihnen jederzeit verschiedenste Hausmodelle zufriedener Kunden zeigen.
Markus Hartwich, P.A. Michael mit Familie Häusler
Realtor® (Staatl. gepr. Immobilienmakler) Zollhausstr. 8a
GRI (Graduate of Realtor Institute) 76297 Stutensee
ACCRS (Accredited Cape Coral Residential Specialist) Tel: 07249 - 387355
RNCS (Residential New Construction Specialist) Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
Gulf Gateway Realty, Inc. www.Ferienhaus-CapeCoral-Florida.com
1326 SE 47th St, Cape Coral, FL 33904
+1 (239) 549-7207
www.CapeCoralHaus.com
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Südwestflorida: Ein Markt im Aufschwung

 

19.02.13

6 Jahre nachdem das Drama seinen Anfang nahm und Lee County in Südwestflorida mit Cape Coral als eines der ersten Gebiete in den USA vom Einbruch der Immobilienpreise gebeutelt wurde, ist man nun wieder in den Schlagzeilen. Seit die Preise Mitte 2009 an einem der Tiefpunkte angekommen waren, wurden in Lee County mehr als 50.000 Häuser, 15.000 Wohnungen und 10.000 Grundstücke verkauft.

Während vor 2 Jahren die Strassen noch überflutet waren von Verkaufsschildern, hat sich dieses Bild extrem geändert.  Immobilien aus dem Bestand der Banken wurden massiv abverkauft, immer weniger Eigentümer kamen in die Predouille ihren Darlehensverpflichtungen nicht mehr nachkommen zu können. Dazu hat natürlich auch beigetragen, dass staatliche Verordnungen den Banken stärkstens empfohlen hatten, sog. “Unter-Wasser-Darlehen” nach Möglichkeit zu überarbeiten und Refinanzierungen zu erträglichen Konditionen zu ermöglichen.

Auch haben die Banken aus der negativen Situation der zwangsversteigerten Objekte gelernt. Während die gerichtlich gestützte Übernahme dieser Objekte durch die finanzierende Bank meist bis zu 2 Jahren angedauert hat, wurden alleine schon aus Kostengründen solche Immobilien nicht mehr gepflegt. Klimaanlagen liefen nicht mehr, Ungezieferbehandlungen fielen aus, der Garten und Pool entwickelte sich oftmals zu einem nicht besonders ansehnlichen Biotop. Bei einer Besichtigung durch einen potentiellen Käufer wurde dann natürlich klar, dass der Angebots- und damit erzielbare Verkaufspreis weit unter dem lag, was die Immobilie nach kürzerem Leerstand und grundlegender Pflege hätte erwirtschaften können.

Um diese lange Abwicklungszeit zu verkürzen und beim Verkauf höhere Preise zu erzielen, fokussieren sich die Banken nun seit geraumer Zeit auf sogenannte Short Sales, bei denen der derzeitige Eigentümer in der Lage ist, mit Zustimmung der Bank das Haus zu einem Preis unterhalb der Deckungsgrenze der Darlehensrestschuld zu veräussern. Hierbei sind die Häuser zumindest noch eine gewisse Zeit bewohnt und werden dadurch notdürftig instand gehalten.

Dennoch sollte man bei der Abwicklung eines Short Sales viel Geduld mit sich bringen. Hat man einen der seltenen Fälle eines “Bank Approved” Preises, kann man solch einen Kauf recht schnell abwickeln. Ansonsten sollte man sich auf Wartezeiten von 4-12 Monaten einstellen, in manchen Fällen sogar länger.

Short Sales sind anteilsmässig immer noch auf dem gleichen Niveau, wobei deutlich ist dass die zwangsversteigerten Objekte stark abnehmen und den traditionellen Verkäufen Platz machen. Zu berücksichtigen ist, dass im Vergleich von 2010 zu 2012 ca. 20% weniger Häuser verkauft wurden.

Alles in allem ist Lee County mit Cape Coral voran an der Spitze der sich erholenden Städte in den USA, was derzeit nicht nur viele internationale Käufer wie Kanadier, Deutsche, Briten und Chinesen ins Land bringt, sondern auch viele nationale Interessenten der ersten Generation der Baby-Boomer, die ihren neuen Wohnsitz mit Sonnengarantie erwerben möchten.

Die guten Verkaufszahlen und das weiterhin hohe Interesse bei einem limitierten Bestand an bestehenden Immobilien macht sich natürlich am Preis bemerkbar. Seitdem der durschnittliche Verkaufspreis von Einfamilienhäusern Ende 2006 bei $322.000 lag und von dort die Talfahrt bis auf $81.000 in 2009 antrat, ist seit diesem Zeitpunkt ein Anstieg von mehr als 69% zu verzeichnen. Natürlich ist die Basis keine beeindruckende Zahl, dennoch ist die Steigerung ein deutlicher Indikator für den gefestigten Markt, der weiterhin seine Tendenzen nach oben preisgibt.

Die Zuversicht der informierten Käufer tut sein Eigenes dazu: Immer mehr höherpreisige Immobilien werden verkauft. Während im Dezember 2011 in den Segmenten bis $200.000 noch 730 Objekte den Eigentümer gewechselt hatten, waren dies im Dezember 2012 nur noch 630.

Dagegen erhöhte sich die Zahl der verkauften Häuser über $200.000 von Dezember 2011 mit 234 auf  den gleichen Monat in 2012 auf 285, wobei Objekte über $500.000 annähernd eine Verdopplung erfuhren. Bei diesen Kaufentscheidungen spielt offensichtlich ausser der Zuversicht über die Investitionssicherheit auch der sehr gute Vermietungsmarkt an Urlauber und saisonale Mieter eine überzeugende Rolle.

Durch den immer kleiner werdenden Bestand an bestehenden Häusern erfährt der Neubaubereich nun einen guten Schub. Grundstücksverkäufe tendieren nach oben und werden hochwertiger, alte Häuser die an das Ende ihrer Lebenszeit kommen sind zum Abriss vorgesehen und machen der neuen Architektur Platz. Somit gehen die Zahlen der Neubauprojekte nach oben und führen natürlich gleichzeitig zu einer Verbesserung der Arbeitsmarktlage, hat früher doch ein ordentlicher Anteil der Bevölkerung Ihren Job als Handwerker verrichtet.

In 2012 stieg die Zahl der Neubaugenehmigungen allein in Cape Coral um mehr als 24%. 270 Genehmigungen für Einfamilienhäuser hören sich im Vergleich zu den fast 7.700 in 2005 recht mickrig an, aber es ist ein Anfang. Interessant zu sehen ist, dass annähernd die Hälfte dieser Genehmigungen für ausländische Eigentümer ausgestellt werden - und ca. 30% davon sind Deutsche.

Wenn Sie sich nun fragen, wie man in einem 7.000 km entfernten Land ein Haus bauen kann, wenn doch schon zuhause im Heimatland die Hälfte schief geht, dann sollten Sie sich bei uns melden. Wir haben im letzten Jahr einige Deutsche und Schweizer Kunden betreut, von der Idee beginnend über die Planung, den Vertragsabschluss, die Bauüberwachung und schliesslich die Verwaltung und Vermietung. Sie werden überrascht sein, wie einfach und unkompliziert der Ablauf mit einem erfahrenen Partner und langjährigen Bauunternehmer sein kann.

Wer sich dafür interessiert, kann für den Anfang Referenzen unserer zufriedenen Kunden erhalten, die gerne jederzeit für Auskünfte und sogar eine evtl. Hausbesichtigung zur Verfügung stehen. Wer mehr im Detail darüber erfahren möchte, kann sich unser zuletzt erschienenes DISCOVER FLORIDA Magazin unter http://www.capecoralhaus.com/de/presseartikelundberichte.html herunterladen.

Falls Sie an einem Neubauprojekt teilhaben wollen, dann lesen Sie den Baubericht eines unserer Kunden, der auf seiner eigenen Webseite seit ein paar Monaten über jeden Schritt des Baus seiner neuen Ferienvilla berichtet. Von der Idee zum Grundstückskauf, über die detaillierte Hausplanung hin zum ersten Spatenstich und weiter, lesen Sie den Live-Bericht hier!

Wo sind nun die anfänglich angesprochenen Schlagzeilen?

Ende 2012 meldete Forbes online, dass die Städte Cape Coral und Fort Myers für 2013 an der Spitze der USA stehen, was Wachstum betrifft. 23% mehr Arbeitsplätze sollen sich dieses Jahr in diesen Zentren entwickeln und nicht nur zu einer weiteren Stabilisierung des Marktes beitragen, sondern eine starke Basis bilden für das zukünftige weitere Voranschreiten der Region.

Somit kann man 1 und 1 zusammenzählen.

Die erste 1: Steigende Preise, erhöhte Bauaktivität, zurückgehende Arbeitslosenquote, niedrigerer Bestand an bestehenden Immobilien, Rückgang der zwangsversteigerten Objekte, wieder breitflächige Finanzierungsangebote für Amerikaner und Ausländer zu niedrigen Raten und ein merklicher Anstieg der internationalen Barzahler.

Die zweite 1: Cape Coral mit der einzigartigen Lage als Tor zum Golf von Mexiko, mehr als 640 km Bootswege innerhalb der Stadt und 40.000 Grundstücke am Wasser gelegen, zweitsicherste Stadt in Florida mit mehr als 100.000 Einwohnern, Internationaler Flughafen in Fort Myers, 330 Tage Sonne im Jahr, Golfplätze en masse, weltbekannte vorgelagerte Inseln und Strände, Restaurants, Bars, Einkaufszentren und Parks in Hülle und Fülle, dadurch ein nicht abreissender Strom an Urlaubern aus aller Welt.

Wer hier nicht auf das Ergebnis 2 kommt, der sollte nochmals nachrechnen - Cape Coral ist der perfekte Standort für Ihre Immobilie und bietet Ihrer Investition eine solide Grundlage für die kommenden Jahre.

 

 


Einladung zum kostenlosen Florida Seminar April 2013 in 5 deutschen Städten

 

Zur unserer kostenlosen Informationsveranstaltung über Florida unter der Schirmherrschaft der „International Business Organization“ möchten wir Sie herzlich einladen.

Während der vierstündigen Abendpräsentation erfahren Sie alles Notwendige, um Ihre finanziellen, beruflichen und persönlichen Engagements in Florida planen und umsetzen zu können. Je nach Anmeldungszahl werden wir direkt in Ihrer Nähe sein.

Geplante Veranstaltungsorte sind in der Zeit vom 22. - 26. April 2013 die Städte München, Frankfurt, Hannover, Hamburg und Düsseldorf; diese werden jedoch nach Teilnehmerzahlen flexibel erweitert oder ersetzt. Die deutschsprachigen Fachleute aus Florida werden Vorträge über die folgenden aktuellen Themen halten:

 

Die International Business Organization – Ihr Partner in Florida!

  1. Die Aufgaben der International Business Organization

 

 

Südwest-Florida

 

 

  1. Wirtschaftliche Situation, Demographische Daten

 

 

Erwerb eines Unternehmens oder Neugründung?

 

 

  1. Vorteile und Nachteile

 

  1. Unternehmensformen und Besteuerung

 

 

Dr. Jürgen Hartwich, Managing Partner, International Business Organization, LLC

 

 

Der Immobilienmarkt in Südwestflorida - Cape Coral als Wachstumsgarant in 2013

 

 

  1. Marktanalyse Cape Coral / Lee County

 

  1. Einfamilienhäuser und Grundstücke - was bekomme ich für mein Geld?

 

  1. Projekt Neubau - von der Idee zur Umsetzung

 

  1. Ablauf eines Immobilienkaufs

 

  1. Kauf- und Unterhaltskosten eines Hauses im Überblick

 

Markus Hartwich, Realtor®, GRI®, ACCRS, RNCS, Gulf Gateway Realty, Inc.

 

 

 

 

Visamöglichkeiten für Privatleute, Unternehmer und Investoren

 

 

  1. Visaarten

 

  1. Anforderungen & Auflagen

 

  1. Zeiträume und Kosten

 

 

Steven A. Culbreath, Esq., Attorney at Law, Owner Law Offices of Steven Culbreath, P.A.

 

 

Getränke und Snacks werden gereicht. Änderungen vorbehalten!

 

Aufgrund der grossen Nachfrage bitten wir Sie um eine Anmeldung bis spätestens 1.3.2013. Bitte faxen Sie uns das Anmeldeformular vollständig ausgefüllt an +1.239.236.0915 oder emailen Sie es an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Wir hoffen, Sie auf einer unserer Veranstaltungen begrüssen zu können. Gerne können Sie uns Schwerpunkte und spezielle Interessensgebiete vorab melden, damit wir evtl. auf diese gezielt eingehen können.

 

 


Grundsteuerbescheide an Lee County Eigentümer versendet

24.10.11 - In dieser Woche werden die Grundsteuerbenachrichtigungen an alle Grundstücks- und Gebäudebesitzer weltweit versendet. Sie sollten nun auf eine pünktliche Zahlung achten, um die Skonti zu nutzen. Wer im November zahlt spart 4%, im Dezember sind es 3%, im Januar 2% und im Februar noch 1%. Bis zum 31. März 2011 kann man dann noch netto zahlen. Wer bis 01.04. nicht zahlt, riskiert dann ein sog. Tax Certificate. Dies ist ein Steuerzertifikat, das die Stadt bei einer öffentlichen Auktion im Mai versteigert, um an ihre Steuer zu kommen. Die Bieter erwerben dann durch das Bieten auf einen Zinssatz dieses Zertifikat. Der Startsteuersatz beginnt bei 18% und wird dann nach unten geboten. Der Bieter, der auf den niedrigsten Steuersatz den Zuschlag erhält, bezahlt somit die Steuerschuld an die Stadt und verzinst ab diesem Moment sein eingesetztes Kapital gegenüber dem Immobilieneigentümer. Dieses Zertifikat wird dann im Grundbuch hinterlegt. Sollte der Eigentümer seine Immobilie z.B. verkaufen wollen, wird bei der Übertragung automatisch der ausstehende Betrag inkl. Zinsen and den Inhaber des Steuerzertifikats ausbezahlt. Das Zertifikat kann max. 7 Jahre gehalten werden. Danach verfällt es.


  

Südwestflorida – Cape Coral

Eine Region im weltweiten Fokus

Südwestflorida – nach Jahren der negativen Berichterstattung, hervorgerufen durch die dramatische Situation und den Einbruch des Immobilienmarktes häufen sich nun die postitiven Berichte in Florida, vor allem jedoch in der Region der südwestlichen Golfküste. Als eine der ersten Städte machte Cape Coral Anfang 2006 die ersten negativen Schlagzeilen in ganz USA über den beginnenden Weg abwärts. In den folgenden Jahren haben die Banken zehntausende von Immobilien über den Zwangsverkaufsprozess (Foreclosure) an sich genommen. Andere Immobilien wurden von Privatverkäufern abgestossen, entweder über den traditionellen Weg oder als Unter-Wert-Verkauf (Short Sale). Der rasante Preisverfall liess Immobilien teilweise um bis zu 70% an Wert verlieren.

blog_8-29-11_VerkaufszahlenMehr als 5 Jahre später ist die Stadt wieder im Fokus der Berichterstattung. Zeitungen, Fernsehberichte und eine Vielzahl von Internetseiten bestätigen, was sich über die letzten 6 Monate deutlich entwickelt hat - ein Markt im Aufwärtstrend! Im Juni meldet die Florida Association of Realtors (FAR), dass in 2010 mehr als 41 Mrd. USD von internationalen Käufern für Hauskäufe in USA ausgegeben wurden, davon 13 Mrd. USD alleine in Florida. Den grössten Anteil dieser Käuferschaft stellt Kanada und die deutschsprachigen Länder dar. 10 der 24 beliebtesten amerikanischen Städte befinden sich in Florida. Auf der Liste der Top 10 findet sich Fort Lauderdale auf Platz 3 vor Naples und Fort Myers. Platz 2 geht an Miami und die interessanteste Stadt für internationale Käufer ist Cape Coral! Dies ist relativ einfach nachzuvollziehen, da die Stadt mit mehr als 640 km Wasserkanälen und Zugang zum Golf von Mexiko bei vergleichbaren Häusern gegenüber Miami, Fort Lauderdale oder Naples nur ca. die Hälfte an Kapital erfordert, um sich den Traum zu erfüllen. Nachdem 2009 der erste Schritt gemacht wurde, um den Überfluss an Immobilien zu reduzieren, kamen während der fast 17.000 abverkauften Einfamilienhäuser (siehe Schaubild) leider aufgrund des schlechten Arbeitsmarktes und der toxischen Darlehens- und Kreditsituation trotzdem immer noch mehr Häuser auf den Markt, als abverkauft werden konnten. Dieser Verkaufstrend ging 2010 weiter, während jedoch die Anzahl der Eigentümer, die in Verzug mit Ihren Darlehensverbindlichkeiten kamen, bereits nachliess. 2011 nahm das Inventar dann stetig ab, Foreclosures gingen zurück, traditionelle Verkäufe nahmen wieder zu. Da das starke Endjahresgeschäft während der Saison noch aussteht, wird erwartet, dass erstmals in der Historie die Verkaufsschallgrenze von 17.000 Häusern übertroffen wird; desweiteren werden ca. 5.000 Wohnungen und 3.000 Grundstücke den Eigentümer gewechselt haben werden (Lee County beinhaltet die Städte Cape Coral, Fort Myers, North Fort Myers, Fort Myers Beach, Bonita Springs, Estero, Lehigh Acres, Sanibel, Captiva und Pine Island). 47% dieser Verkäufe werden alleine in Cape Coral generiert, was ganz klar den Fokus der Käuferschaft zeigt. Stetig gute Verkaufszahlen sind positiv, wie aber sehen die durchschnittlichen Verkaufspreise aus? Ausgehend Ende 2005 von einem Wert von fast $300.000 sank diese Zahl im Laufe der Krisenjahre bis auf einen Niedrigstand von knapp $80.000 im April 2009. 

 

Nach einem langen Weg mit ständigen Schwankungen ist aus dem Schaubild klar ersichtlich, dass sich seit Beginn des Jahres 2011 ein klarer Trend abzeichnet. Während die prozentualen Steigerungen der durchschnittlichen Verkaufspreise nicht immer auch eine Wertsteigerung der Immobilien im Generellen bedeuten, wird deutlich, dass die Preise und Werte nach oben gehen. 

 

blog_8-29-11_Durchschnittspreis

Die Menschen zieht es nach Cape Coral aus vielerlei Gründen. Der Mix an Eigenschaften, die sonst weltweit keine Stadt besitzt, macht es so überaus attraktiv: 330 Tage Sonne im Jahr, 640 km Wasserstrassen, die das Wohnen an einem Kanal mit oder ohne Golfzugang ermöglichen und durch Bootsdocks und Lifte die Lagerung des eigenen Bootes bequem machen. Von insgesamt 138.000 verzeichneten Grundstücken befindet sich ein gutes Viertel am Wasser. Desweiteren gibt es eine Vielzahl von Golfplätzen, Parks, Einkaufszentren, Sehenswürdigkeiten und vor allem wunderschöne Strände, die weltweit bekannt sind und per Auto oder Boot komfortabel erreichbar sind. Gute Restaurants verschiedener Herkunft säumen die Küstenlinien und bieten jederzeit die Möglichkeit, den Ausflug bei einem kühlen Cocktail zu unterbrechen. Darüberhinaus hat Cape Coral ein angenehmes Flair – von der Gesamtfläche her als Grosstadt eingestuft, vermittelt es eher einen Kleinstadtcharakter. Mit einem kommerziellen Anteil von unter 10% ist die Halbinsel wahrlich ein kleines Paradies, das nicht nur der ständig hier Lebende, sondern auch jeder Besucher und Tourist zu würdigen weiss. In einer Studie der weltweit anerkannten Marktforschungsfirma Demographia belegte Cape Coral Ende 2010 Platz 7 unter 272 Städten im In- und Ausland, was die Erschwinglichkeit der Immobilien betrifft. Die ersten sechs Plätze teilten sich Städte in den Bundesstaaten Michigan, Indiana und Ohio. Aufgrund des Zugangs zum offenen Wasser und des hervorragenden Klimas jedoch verweist Cape Coral letztendlich im Gesamtvergleich auf die Plätze.

Viele internationale Käufer erwägen nun den Kauf in unserer paradiesischen Region. Nachdem die Anlage in Gold oder andere Investments immer uninteressanter geworden ist, empfehlen die Analysten inzwischen fast ausschliesslich auf Immobilien zu fokussieren – und in den USA steht Cape Coral auf dieser Liste ganz oben.

blog_8-29-11_home1Der Hauskauf ist an sich ein Leichtes, mit einem erfahrenen Makler vor Ort haben Sie Zugriff auf alle angebotenen Immobilien und sind bestens beraten. Ausser den Anschaffungskosten kann Ihnen dieser auch ein umfassendes Bild über die Unterhaltskosten geben. Aufgrund der beliebten Region ist der Vermietungsmarkt ausserordentlich gut und dient bei vielen Häusern als Basis, teilweise oder komplett die Kosten zu decken. Einige erzielen mit der Auslastung durch Feriengäste auch richtig gute Gewinne. Dies ist natürlich abhängig von der Lage, dem Alter und der Ausstattung des Hauses. Somit hat der Eigentümer dann seine Urlaube mehr oder weniger umsonst und kann die Wertsteigerung getrost abwarten. Heutige Investmentkäufe sollten nicht getätigt werden unter der Prämisse in 1 oder 2 Jahren damit Geld zu verdienen. Mit einer durchschnittlichen Haltezeit von ca. 5 Jahren jedoch wird der Verkauf der Immobilie aber definitiv Spass machen.

Im Günstigsegment bis $100.000 hat Lee County durch den drastischen Abbau des Überbestandes an Immobilien gegenüber ca. 2.500 Einfamilienhäusern Ende 2010 nun nur noch knapp 1.000 aktiv auf dem Markt. Mehr als 50% dieser Immobilien stehen jedoch in Lehigh Acres, ungefähr 45 min. Autofahrt bis zum ersten Blick auf einen Strand, ohne die Kanalstruktur, wie sie Cape Coral hat und weit ab vom eigentlichen Leben Südwestfloridas. Zwischen $200.000 und $500.000 befinden sich momentan ca. 600 Häuser allein in Cape Coral auf dem Markt. Nachdem viele der Günstigobjekte vom Markt sind, geht die Käuferschaft nun die mittleren Preissegmente an.

Foreclosures sind weiterhin der Renner und stehen seit dem Beginn der Krise im Fokus vieler Käufer.  Short Sales wurden zwar mit Prozessveränderungen bei den Banken für eine schnellere Abwicklung bedacht, die Umsetzung lässt jedoch oftmals noch zu wünschen übrig. Die Zeitspanne für das Abhandeln solch einer Transaktion kann immer noch bis zu mehreren Monaten dauern. Daher ist es ratsam, dem Foreclosure oder dem traditionellen Verkauf den Vortritt zu geben, der sich natürlich preislich auch am Marktgeschehen orientieren muss.  

“Short Sales” und “Foreclosures” sind vom Ablauf her unterschiedlich zu den traditionellen Verkäufen.

 

Was ist ein “Traditioneller Verkauf”?

Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine ausserordentlichen Verträge zu berücksichtigen sind. Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine Unterschrift des Verkäufers zum Vertrag, der in den meisten Fällen in ca. 2 Wochen komplett abgewickelt werden kann.

Was ist ein “Short Sale”?

blog_8-29-11_home2Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank (teilweise sind sogar 2 Banken involviert) werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem Höchstbietenden oder den besten Konditionen den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion kann recht lange Warteperioden mit sich bringen. Normalerweise werden die Interessen des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit den Banken kommunizieren muss, die in den meisten Fällen durch Teilabschreibung ihrer Forderungen die Differenz zwischen geschuldetem Darlehensbetrag und Kaufangebot zu schliessen versuchen. Die Einigung und Abwicklung der Transaktion kann in der Regel mehrere Monate dauern. Durch die lange Wartezeit kann es passieren, dass durch allgemein gestiegene Preise dann einige Monate später ein weiterer Kaufinteressent sie aus dem Rennen wirft oder die Bank aus anderen Gründen dem Kaufvertrag nicht zustimmt. Sie erhalten dann außer einer Absage meistens keine weitere Information.

 

In manchen Fällen besteht ein von der Bank genehmigter Preis, der durch eine vorher zustande gekommene Transaktion ermittelt wurde; der Käufer dann jedoch abgesprungen ist. In solch einem Fall kann die Periode von Angebot bis Übertragung auch weitaus kürzer sein. Generell sind in einem Short Sale zusätzliche Dokumente zu unterzeichnen. Wenn Sie sich jedoch an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren wollen, dann machen die beiden anderen Verkaufsarten eher Sinn.

Was ist ein “Foreclosure”?

Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie nach dem Zwangsverkauf / Zwangsversteigerung bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst große Bieterschaft darauf aufmerksam zu machen. Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein „Addendum“, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die Abwicklung spezifiziert. Ein aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der Interessent auch die finanziellen Möglichkeiten hat, diesen Kauf durchzuführen. Beim Barkauf nennt man dies „Proof of funds“ (Vermögensnachweis), dies kann entweder ein Kontauszug sein oder eine Bankbestätigung. Im Falle einer Finanzierung ist dies das sog. „Preapproval“, eine Vorbestätigung der Bank, dass eine erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten könnte. Diese Zusage ist vorläufig und wird später durch das „Loan Approval“ (Finanzierungszustimmung) ersetzt, wenn alle Klauseln erfüllt werden, wie z.B. die zufriedenstellende Wertschätzung der Immobilie etc. In beiden Fällen muss eine Anzahlung mit dem Angebot getätigt werden. Sehr wichtig ist hier, dass Sie mit einem erfahrenen Makler zusammenarbeiten. Die Angebotsabgabe bei gefragten Objekten muss sehr gut durchdacht sein. Im Falle, dass Ihres eventuell mit 20 weiteren Angeboten bei der Bank landet, können Kleinigkeiten, wie z.B. die Wahl der Höhe der Anzahlung, das Datum für das Closing oder die Dauer der Hausinspektionsfrist eine entscheidende Rolle spielen. Lassen Sie sich von Ihrem Makler aufzeigen, dass er die notwendige Erfahrung hierbei hat.

 

Wenn ich eine Finanzierung in Florida benötige, ist diese überhaupt möglich?

Ja. Trotz der immer strikter gewordenen Regularien bei einer Finanzierungsvergabe gibt es wieder Banken, die Ausländerkäufe finanzieren; jedoch nur bei Häusern, denn Grundstücke werden generell nicht finanziert. Neubaufinanzierungen für Ausländer werden momentan nicht angeboten, auch dies kann sich aber recht zügig ändern. Für normale Kauffinanzierungen müssen im Regelfall mindestens 30% Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche Vermögens- und Schuldwerte sowie die Einkommens- und Ausgabensituation dargelegt werden. Im weiteren müssen Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge der letzten 2 Jahre und evtl. weitere Dokumente übersetzt zur Verfügung gestellt werden. Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da dieses als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch schon eines mit einer Finanzierung gekauft haben oder sind auf der Suche nach 2 oder mehr Objekten, wird die Bank dies als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nur schwer über eine Finanzierung abdeckbar ist.

 

Welche Kaufkosten z.B. entstehen für ein Haus mit einem Barkaufpreis von $150.000?

Generell hängt dies immer von der Vetragsgestaltung ab. Vieles ist verhandelbar und kann von der einen oder anderen Vetragspartei übernommen werden. Alle Zahlen sind circa-Werte:
 

Gebühren

Entlohnung der Notarfirma und des Hausinspektors, Dokumentenversendung, Eintragung in das Grundbuch und weitere kleinere Beträge liegen in der Regel um die $800. Zusätzliche Gebühren können für einen Notar entstehen, sollten Sie die Dokumente für die Eigentumsübertragung nicht vor Ort unterschreiben, sondern in Ihrem Heimatland.

Steuern

Die Grundsteuern werden anteilsmäßig verrechnet. Hier kommt es auf das Kaufdatum an, an welchem das Objekt den Eigentümer wechselt. Hat der Verkäufer die Steuern des aktuellen Jahres noch nicht entrichtet (normalerweise vor November), erhält der Käufer eine Gutschrift vom Verkäufer über den Anteil der Zeit, in dem der die Immobilie besessen hat. Generell kann man einen groben Wert von ca. 1,5-2,5% des Kaufpreises ansetzen. Beispiel: Kauf des Hauses zum 01.05. mit einem Steuerwert von $3.300 -> Käufer erhält eine Steuergutschrift in Höhe von 120 Tagen, also ca. $1.100, der dann seinerseits am Ende des Jahres die Gesamtsumme an die Stadt entrichtet. Steuern werden übrigens im August vorangekündigt. In Sitzungen des Stadtrats wird dann beschlossen, ob das Steuerbudget unverändert bestehen bleibt oder verändert wird. In der letzten Oktoberwoche wird dann der Steuerbescheid an die unter dem Eigentümer eingetragene Adresse versendet. Sie haben dann die Möglichkeit, unter Abzug einer Art Skonto zu zahlen. Bis Ende November sparen Sie 4% der Gesamtsumme, im Dezember sind dies noch 3%, im Januar 2% und im Februar 1%. Im Monat März akzeptiert die Stadt nur noch die Zahlung der Nettosumme. Sollten Sie dann nicht zahlen, wird eine Grundschuld auf die Immobilie gelegt und ein Steuerzertifikat bei einer Auktion verkauft, das dann den fehlenden Betrag in die Stadtkasse bringt.

 

Weitere Kosten

blog_8-29-11_home3können entstehen, falls Sie zusätzliche Dienstleistungen, wie eine Vermessung der Immobilie, die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder eine weitere Inspektion in Anspruch nehmen möchten. Zusätzliche Überprüfungen können Schimmel, bleihaltige Farbe, Termiten etc. beinhalten. Dies richtet sich meistens nach dem Alter und dem Zustand des Hauses. Ebenso kann es sein, dass Sie bei einer Immobilie Restschulden aus Erschliessungskosten übernehmen müssen. Diese stammen aus dem Stadtwassernetz, das in den südlichen Gebieten bereits verlegt wurde. Im Norden arbeiten Häuser generell noch mit dem Brunnensystem und der am Haus befindlichen Aufbereitungsanlage. Hier sollte man bei einem Kauf berücksichtigen, dass das Wassernetz in Zukunft auch dorthin ausgeweitet werden wird und dadurch Zusatzkosten entstehen, die Sie entweder bei Entstehung entrichten können oder über eine Finanzierung bei der Stadt jährlich mit der Grundsteuer entrichten, bis der Gesamtbetrag beglichen ist. Es ist Gang und Gebe in Cape Coral, dass Grundstücke in den südlichen Gebieten noch Restschulden aufweisen und diese beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übertragen werden, jedoch kann dies abhängig von der Summe auch anderweitig im Kaufvertrag geregelt sein. Der Verkäufer entrichtet die Provision an beide Immobilienbüros. Ebenso kommt er im Normalfall für die Rechtstitelversicherung (Inhaberschaftsversicherung) auf sowie für die Steuer, die beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese liegt in Florida bei $0.70 pro $100 Verkaufswert. Kosten für die Aufnahme oder Ablöse einer Finanizerung trägt normalerweise immer die verursachende Partei.

Welche Unterhaltskosten entstehen für ein Haus?

Generell sollten folgende Kosten berücksichtigt werden:

 

Versicherung

Beim Beispiel des obigen Hauses ist eine Versicherung nur bei einer Finanzierung zwingend notwendig, aber generell natürlich äußerst empfehlenswert. Eine Hauseigentümerversicherung, die eine Hurrikanversicherung einschliesst, liegt bei ca. $1.300-$1.800, je nach Alter und Baustandard des Hauses. Eine Hausratversicherung kann hier integriert werden. In manchen Lagen macht eine Flutversicherung Sinn, die jährlich für ca. $300 bis $500 erhältlich ist.

Rasen- und Gartenservice

In der Regel kann man diesen für einen Betrag von ca. $75 pro Monat fachmännisch erledigen lassen. Dies beinhaltet dann den Rasenschnitt und die Pflege von Büschen und Palmen bis zu einer gewissen Höhe. Umfassendere Pakete oder Rasendüngung können gegen Aufpreis gebucht werden.

Poolservice

In der Regel kostet dieser ebenfalls ca. $75 pro Monat, was eine Überprüfung des Standes der Chemikalien und ein evtl. Nachfüllen beinhaltet, ebenso wie die Reinigung der Fliesen am Poolrand. Grössere Pakete sind auch hier buchbar.

 

Hausverwaltung

Gegen eine Gebühr von ca. $130 - $140 pro Monat kümmert sich eine Hausverwaltung darum, dass mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung ist. In der Regel beinhaltet dies den wöchentlichen Besuch und die Überprüfung des Hauses, Entnahme und Weiterleitung der Post, Bezahlung von Rechnungen, Koordination und Kontrolle evtl. Reparaturen, Kontrolle der anderen Dienstleister etc.

 

Weitere Unterhaltskosten

Alle weiteren Kosten wie Telefon, Internet, Fernsehen, Strom, Wasser hängen größtenteils von der Nutzung des Hauses ab. Telefon, Internet und Fernsehen können in einem Paket gebucht werden für ca. $110 pro Monat. Die Wasserrechnung für einen 2-Mann-Haushalt beläuft sich im Schnitt auf ca. $70 pro Monat, die Stromrechnung kann aufgrund der Klimaanlagennutzung in den heißen Sommermonaten schon mal gegen $200 oder mehr gehen, wogegen sie im Winter auch unter $150 sinken kann, je nach Größe des Hauses und Alter der Anlage.

Für Käufer stellen sich viele Fragen im Zusammenhang mit einem Kauf. Vieles unterscheidet sich vom bekannten Ablauf in Deutschland und alles findet in einer anderen Sprache statt. Prüfen Sie Ihren Makler auf Herz und Nieren, ein Profi sollte nicht nur wissen, auf was es beim Immobilienkauf ankommt, sondern sollte Ihnen auch ein Netzwerk an lokalen Kontakten anbieten und die richtigen Hinweise geben können. Er sollte Hand in Hand mit Steuerberater, Rechtsanwalt, Einwanderungsanwalt, dem Hausbauunternehmen oder auch der Bank arbeiten, damit für Sie ein reibungsloser Ablauf garantiert ist. Die Transaktion für Sie so angenehm als nur irgend möglich zu gestalten, sollte mit ein Hauptaugenmerk Ihres Maklers sein.

Informieren Sie sich vorab auf unserer Webseite mit dem ausführlichsten Inhalt, den Sie im Internet auf deutsch finden werden. Kontaktieren Sie uns per email oder Telefon oder vereinbaren Sie einen persönlichen Termin, wenn Sie vor Ort sind. Wir begleiten Sie weit über den Kauf hinaus und mit uns werden Sie erfahren, was andere nur versprechen.

Ein vielfältiges Angebot zu attraktiven Preisen, eine der schönsten Regionen Floridas, Sonne, Strände und Freizeitaktivitäten im Überfluss in Kombination mit einem ausgezeichneten Wechselkurs: Verwirklichen Sie sich Ihren Traum – wir helfen Ihnen dabei!

 


 

Mit wievielen Maklern sollte ich zusammenarbeiten ? 

 

Immer wieder taucht die Frage auf, mit wievielen Maklern man denn sinnvollerweise zusammenarbeiten solle.

Die Antwort ist recht einfach: Mit einem!

Denn dieser eine ist vollkommen ausreichend, da er Zugriff auf alle Immobilien hat. Hier differiert das Makler- und Immobiliensystem drastisch von dem in Deutschland.

Jeder Makler hat seine eigenen Verkaufsaufträge im Angebot, die er vermarktet und versucht zu verkaufen – sollte er einen Käufer aquirieren, gehört ihm die gesamte Provision; soweit kein Unterschied.

In den U.S.A. ist es generell so, dass ein Makler durch Zahlung einer jährlichen Zusatzgebühr einer Maklervereinigung beitreten kann. Bestandteil ist es, einem recht strengen Berufskodex zu folgen. Durch diesen Beitritt und die Vereidigung nennt sich der Makler dann REALTOR®. Hierdurch hebt er sich vom „Real Estate Agent“, also dem normalen Makler ab. Durch den Beitritt erhält er automatisch Zugriff auf das sogenannte MLS – den „Multiple Listing Service“, also die Angebotsplattform.

Diese Angebotsplattform ist ein enorm komplexes System, das alle Angebote einer Region in einer Datenbank verwaltet und die Informationen an Suchmaschinen und andere Webseiten abgibt. Jeder Makler, der nun einen Verkaufsauftrag von einem Kunden erhält, möchte diesen natürlich im Sinne des Kunden und auch aus ureigenem Interesse recht schnell zu einem Abschluss bringen. Und hier kommt der Unterschied: Er stellt das Angebot in die Datenbank ein und bietet an, einen Teil der Provision (i.d.R. die Hälfte) an den Makler abzugeben, der einen Käufer bringt. Da ein Makler eine Immobilie lieber in kurzer Zeit für die Hälfte der Provision verkauft, als Sie für unbestimmte Zeit in seinem Bestand zu haben, entscheiden sich 99% der Makler, ihre Angebote in die Datenbank einzubringen.

Somit kann jeder Makler, der das MLS System besitzt, jederzeit den gesamten Bestand einsehen, automatisierte Auswertungen für seine Kunden fahren und einen kompletten Überblick über den Markt behalten. Daher ist es auch ratsam, die automatisierten Auswertungen des Maklersystems zu nutzen und sich nicht auf die Informationen von Dutzenden von Webseiten zu verlassen, die teilweise nicht korrekt oder veraltet sind und nicht rechtzeitig aktualisiert werden. Dadurch ist der Nutzer meistens nicht auf dem aktuellen Stand, was die Marktsituation betrifft; ein Angebot, das interessant erscheint und mit dem man sich beschäftigt, könnte bereits unter Vertrag sein; Preisreduzierungen können später übernommen werden und somit gerät man zeitlich ins Hintertreffen. Im heutigen Käufermarkt und mit der Masse an Interessenten ist dies der erste wichtige Schritt, um an sein Traumobjekt zu kommen. Minuten können über den Erfolg entscheiden, ein angenommenes oder abgelehntes Angebot bedeuten. Deshalb ist es wichtig die „Mutter aller Systeme und Webseiten“ zu nutzen, das Maklersystem.

Die Kriterien für die Auswertungen legen Sie anfangs fest und können diese auch jederzeit im Nachhinein wieder verändern. Alles erfolgt komfortabel per email auf Ihrer persönlich für Sie eingerichteten Webseite. Ist die Auswertung einmal hinterlegt, schickt Ihnen das System bis zu 2x täglich ein email mit neuen Angeboten, die neu erschienen sind und Ihren gewünschten Eigenschaften entsprechen. Sie können diese dann einfach abspeichern oder verwerfen. Abgespeicherte Objekte werden dann auch in Ihrem Ablagefach weiterhin aktualisiert, z.B. bei Preisreduzierungen oder falls das Haus vom Markt genommen oder verkauft wird. So können Sie mit Ihrem Makler auch einfacher ein Objekt diskutieren, da beide auf die gleiche Datenquelle zugreifen. Vor allem erhalten Sie ALLE Informationen und Details, die der verkaufende Makler im System hinterlegt hat, während andere Webseiten zum Grossteil nur ein Extrakt der Daten anzeigen.

So arbeiten also alle Makler zusammen, um Verkäufer und Käufer zusammenzuführen und sind dadurch in der Lage eine Immobilie weitaus schneller zu finden oder zu verkaufen. Dem Netzwerk in Lee County gehören ca. 3.500 aktive Makler an, die ihrerseits potentielle Käufer auf Ihrer Suchliste haben. Somit tummeln sich virtuell Hunderttausende von Kaufinteressenten und Anbietern im MLS-System.

Seien Sie wählerisch! Prüfen Sie Ihren Makler genau und stellen Sie die richtigen Fragen. Auch wenn Sie nur einen Makler brauchen, sollte der sich bewusst sein, dass er Sie bei einer der grössten Entscheidungen Ihres Lebens begleitet – und das sollte er Sie auch spüren lassen.

 


 

Foreclosures bestimmen den Immobilienmarkt in Cape Coral

Foreclosures. Früher eher eine Seltenheit im Marktgeschehen, dominieren Sie heute die Angebotslisten in vielen Städten der USA, so eben auch im kleinen Paradies Cape Coral im Südwesten von Florida.

Der Käufer hat verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu erwerben, welche ist denn nun die empfehlenswerte?

Es gibt den normalen Verkauf vom Eigentümer. Durch die Beratung seines Maklers kennt der Verkäufer zwar die Marktsituation, tut sich aber in den meisten Fällen recht schwer, den Angebotspreis bis auf diese vom Fachmann empfohlene Zahl zu senken. Oftmals verlangt er deshalb anfangs einen Betrag, der über dem Marktpreis liegt. Im Laufe der Zeit, meistens begleitet von erfolglosen Anfragen und Besichtigungen sowie nicht akzeptablen Kaufangeboten oder eben auch so gut wie gar keiner Aktivität, wird der Preis dann Stück fuer Stück angepasst.

Beim Short Sales stellt sich das Problem, dass aufgrund der Involvierung des Eigentümers, evtl. dessen Rechtsanwalts und unter Umständen bis zu zwei oder sogar drei finanzierenden Kreditinstituten sich der Zeitraum für die Abwicklung einer Transaktion teilweise bis ins unerträgliche hinauszögert. 6-12 Monate Wartezeit sind keine Seltenheit, die dann allzu oft durch eine einfach Absage abrupt beendet wird.

Somit konzentrieren sich viele Makler und Käufer inzwischen auf die Foreclosures, Eigentum das von den Banken in den Markt abgegeben wird und zuvor von einem Eigentümer zwangsübertragen wurde, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen konnte. Der Vorteil bei dieser Art des Verkaufes ist, dass der Zeitrahmen für eine Abwicklung recht vernünftig ist. In der Regel kann man solch einen Kauf innerhalb von 2-3 Wochen zum Abschluss bringen, teilweise sogar schneller, teilweise kann es aber in Einzelfaellen auch zu Verzögerungen seitens der Bank kommen.

 

 

Wie läuft dieser Foreclosure-Kauf im einzelnen ab ?

Setzen wir voraus, der Käufer hat mit seinem Makler das Wunschobjekt gefunden. Neben der Erstellung des eigentlichen Kaufangebotes informiert der Makler auch noch über evtl. weitere Dokumente, die ebenfalls ausgefüllt werden müssen und Grundlage für eine Bearbeitung des Angebotes bei der Bank sind, wie z.B. Freistellungserklärungen etc. Wichtig ist, dass bei einem Angebot an die Bank generell eine Bestätigung vorhanden sein muss, die das Vorhandensein der Kaufsumme bestätigt. Im Falle einer Finanzierung ist das sog. “Preapproval”- oder auch “Prequalification”-Dokument notwendig, welches das finanzierende Kreditinstut nach einer ersten Überprüfung der Vermögensverhältnisse des Antragstellers ausstellt. Als Barkäufer stellt die Bank des Käufers eine einfache Bestätigung über den Kontostand aus. Selbstverständlich wird beim Foreclosure-Verkauf in den meisten Fällen ein Barkäufer vorgezogen, da der Bank daran gelegen ist, das Objekt so schnell wie möglich aus dem Bestand zu lösen und nicht das Risiko zu laufen, kurz vor dem Abschluss des Verkaufes doch noch eine negative Situation zu erfahren, weil das finanzierende Institut des Käufers evtl. doch keine finale Zustimmung gibt. Nach der Einreichung des Angebotes und der notwendigen anderen Dokumente kann eine Antwort recht schnell kommen, was der Makler auch in einem Gespräch mit dem Verkaufsagenten bereits vorher grob herausfinden kann. Was hier nun von einem normalen Verkauf abweicht ist der Fakt, dass nicht einfach nur ein angenommener Vertrag zurück zu erwarten ist. Die Bank schickt in diesem Falle vor Annahme des Kaufangebotes ein sogenanntes “Addendum”, einen Anhang an das Kaufangebot, das der Verkäufer unterschreiben muss, um letztendlich ein angenommenes Angebot von der Bank zu erhalten. Die Annahme dieses Anhangs muss normalerweise in kürzester Zeit stattfinden, in den meisten Fällen innerhalb von 24-48 Stunden, versehen mit der angebotenen Anzahlung per Scheck oder Expressüberweisung an die von der Bank beauftragte Notarfirma, die den schriftlichen Abschluss vornimmt. Mit diesen Anhängen verpflichtet sich der Käufer, die Bank in jedem Fall schadlos zu halten, da Sie zum einen die Immobilie nie selber bewohnt hat und den Zustand nicht beurteilen kann, sich aber auch generell gegen alle Eventualitäten absichern möchte. Unterzeichnet der Käufer den Anhang und nimmt die Bank dann das Angebot an, hat der Käufer trotz dieser Paragraphen weiterhin ein Recht auf die Hausinspektion, um sich ein Bild vom allgemeinen Zustand des Hauses zu verschaffen.

Sollte die Bank nach Einreichung des Kaufangebotes nicht sofort reagieren, kann dies ein Indiz sein, dass sie mehrere Angebote erhält, diese erst sichten muss und generell auf weitere hofft. Da bei Foreclosures die Listingpreise meist unter dem Marktpreis liegen, kann ein letztendlicher Kaufpreis auch über dem ursprünglich gefragten Preis der Bank liegen. Erhält die Bank nun also mehrere Angebote, evtl. manche sogar mit der gleichen Kaufsumme und ähnlichen oder gleichen Bedingungen im Kaufangebot, kann es sein dass die Bank den Ausruf “highest and best” macht. Hierbei werden die Käufermakler kontaktiert und ihnen mitgeteilt, dass der Käufer innerhalb einer kurzen Frist die Möglichkeit hat, das Angebot einmalig anzupassen, um die Chance auf den Zuschlag zu erhöhen. Beispiel: Listingpreis der Bank $99.900 (Marktpreis $105.000). 1. Kaufangebot $99.900 Barkauf, 2. Angebot $101.000 Finanzierung, 3. Angebot $100.500 Barkauf, 4. Angebot $99.900 Barkauf.

Die Bank ruft “highest and best” aus und verlangt das finale Angebot, jeder kann nun erhöhen auf den gewünschten Preis, den er bereit ist zu zahlen. Die Bank entscheidet dann, welches Angebot sie annimmt, je nachdem wie sie den Kaufpreisunterschied im Verhältnis zur Kaufart (Barkauf oder Finanzierung) sieht.

Nach einem angenommenen Vertrag unterscheidet sich zu einem normalen Verkauf nichts mehr. Nach der Hausinspektion sind von Käuferseite bis zum Closing (Kaufabschluss und Eigentumsübertragung) nur noch die Restsumme auf das Treuhandkonto zu überweisen und die notwendigen Dokumente zu unterschreiben, die von der Notarfirma kommen (Diese können auch im Herkunftsland des Käufers unterschrieben werden, ggf. ist eine Notarisierung notwendig).

Cape Coral bietet immer noch eine Reichhaltigkeit an Angebot, das seinesgleichen sucht. Der starke Euro, die Vielfalt an Häusern in allen Preisklassen und der Wunsch vieler, ein eigenes Haus im Sonnenstaat zu besitzen, kreiert einen nicht abbrechenden Strom an Käufern, die sich nun ihren Traum verwirklichen wollen. Schreiben Sie uns an für kostenlose Foreclosure-Angebotslisten in allen Preissegmenten, die wir Ihnen komfortabel per email tagesaktuell schicken können, egal ob Sie ein Haus oder einfach nur ein Grundstück suchen. Wir arbeiten auch mit seit Jahrzehnten etablierten Hausbauern zusammen, die Ihre Wünsche und Vorstellungen auf dem Zeichenbrett zur Realität werden lassen – alles zu unvorstellbar niedrigen Preisen. Wir helfen Ihnen gerne bei Ihrem Vorhaben und begleiten Sie mit professionellem Rat und Markterfahrung, zuverlaessig und vertrauenswuerdig.

 


 

September 2011 - Die Florida-Experten kommen zu Ihnen nach

 

Deutschland, Österreich, Schweiz und in die Tschechische Republik

 

September 2011 - nach den gut besuchten Veranstaltungen in den letzten Jahren ist auch dieses Jahr wieder die Gruppe der Florida-Experten auf dem Weg zu Ihnen. Zu der kostenlosen Informationsveranstaltung der International Business Organization, LLC über Florida möchten wir Sie herzlich einladen. Während der 4-stündigen Präsentation erfahren Sie alles Notwendige, um Ihre finanziellen, beruflichen und persönlichen Engagements in Florida planen und umsetzen zu können. Die deutschsprachigen Fachleute aus Florida werden Vorträge über folgende aktuelle Themen halten:


 

Südwest-Florida

- Wirtschaftliche Situation, Demografische Daten

Die "International Business Organization"

- Schnittstelle zwischen Europa und Florida

Dr. Jürgen Hartwich, Managing Director, International Business Organization, LLC

"Eine Region im weltweiten Fokus - Der Immobilienmarkt in Südwestflorida"

- Marktbericht Cape Coral und Lee County

- Einfamilienhäuser - Ein Käufermarkt mit Investitionsgarantie

- Grundstück und Neubau - Attraktive Angebote für das eigens geplante Objekt

- Ablauf eines Immobilienkaufs und einer evtl. Finanzierung

- Kauf- und Unterhaltskosten im Überblick

- Hausverwaltung und -vermietung

Markus Hartwich, Realtor®, GRI, ACCRS, Gulf Gateway Realty, Inc.

 

Immigration durch Investition - U.S. Visa- und Einwanderungsfragen

- Geschäftliche Visa und Green Card Möglichkeiten für die USA

Attorney at Law (New York), Owner/Principal MLH Consular Consulting, Global Immigration Law Services, München

Steuerliche Besonderheiten für internationale Privatpersonen in den USA

- Firmengrüdung und Geschäftskauf (Videopräsentation)

German Tax Advisor, Kobe Consulting Corp.

Fragen und Antworten

Getränke und Snacks werden serviert. Änderungen vorbehalten. Bitte melden Sie sich bis 25.08.2011 mit anhängendem Anmeldeformular an.

 

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TOURDATEN:

 

19.09.2011 München

18:00-22:00 Uhr

20.09.2011 Wien

18:00-22:00 Uhr

21.09.2011 Karlsbad

18:00-22:00 Uhr

26.09.2011 Zürich

19:00-23:00 Uhr

27.09.2011 Stuttgart

18:00-22:00 Uhr

28.09.2011 Köln

18:00-22:00 Uhr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Adresse des Tagungshotels wird Ihnen mit der Bestätigung Ihrer Anmeldung mitgeteilt. Herzlichen Dank und wir freuen uns auf Ihre Teilnahme!

 

 


 

 

Cape Coral weiterhin an Platz 1 bei Immobilienverkäufen

 

Der Südwesten Floridas ist weiterhin ein beliebtes Ziel für Immobilienkäufer, speziell aus dem internationalen Raum. Nachdem das Jahr 2009 als bisher verkaufsstärkstes in der Geschichte von Lee County gilt, stehen die aktuellen Zahlen aus 2010 den letztjährigen in nichts nach. 2008 wurden knapp 10.000 verkaufte Einheiten gemeldet. 2009 steigerte sich die Zahl der Einfamilienhäuser um 71% auf über 17.000. Desweiteren kamen ca. 2.900 Wohnungs- und mehr als 2.100 Grundstücksverkäufe hinzu, was eine Gesamtzahl von mehr als 22.000 verkauften Immobilien in Lee County generierte (Lee County beinhaltet die Städte Cape Coral, Fort Myers, Bonita Springs, Estero, Lehigh Acres, Sanibel, Captiva und Pine Island). Circa 47% dieser Verkäufe werden alleine in Cape Coral generiert, was ganz klar den Fokus der Käuferschaft zeigt. Bis Ende August wurden in Lee County wechselten fast 11.000 Immobilien den Besitzer. Somit ist 2010 auf dem besten Weg, das Vorjahr sogar zu übertreffen, denn die geschäftige Saison ab Oktober steht noch an. Die Menschen zieht es nach Cape Coral aus vielerlei Gründen. Der Mix an Eigenschaften, die sonst weltweit keine Stadt besitzt, macht es so überaus attraktiv: 330 Tage Sonne im Jahr, 640 km Wasserstrassen, die das Wohnen an einem Kanal mit oder ohne Golfzugang ermöglichen und die Benutzung des Bootes zu einer angenehmen Freizeitaktivität machen. Von insgesamt 138.000 verzeichneten Grundstücken befindet sich ein gutes Viertel am Wasser. Desweiteren gibt es eine Vielzahl von Golfplätzen, Parks, Einkaufszentren, Sehenswürdigkeiten und vor allem wunderschönen Stränden, die weltweit bekannt sind und per Auto oder Boot komfortabel erreichbar sind. Gute Restaurants verschiedener Herkunft tummeln sich an den Küstenlinien und bieten jederzeit die Möglichkeit, den Ausflug bei einem kühlen Cocktail zu unterbrechen. Darüberhinaus hat Cape Coral ein angenehmes Flair – von der Gesamtfläche her als Grosstadt eingestuft, vermittelt es eher einen Kleinstadtcharakter.

 

Mit einem kommerziellen Anteil von nur ca. 9% ist die Halbinsel wahrlich ein kleines Paradies, das nicht nur der ständig hier Lebende, sondern auch jeder Besucher und Tourist zu würdigen weiss. Nicht zu vergessen in der Liste der Pros ist aber natürlich die Situation im Immobilienmarkt. Laut einer Studie von Demographia belegt Cape Coral Platz 7 unter 272 Städten im In- und Ausland was die Erschwinglichkeit der Immobilien betrifft. Die ersten sechs Plätze teilen sich Städte in Michigan, Indiana und Ohio. Wenn wir nun den Aspekt Wohnen am Wasser und Sonnenschein ins Spiel bringen rutscht Cape Coral im Endeffekt auf Platz 1.

Gemäss den Zahlen der Realtor Association of Greater Fort Myers and the Beaches hatte sich der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus seit April 2009 von genau $80.000 auf $93.000 im Juni 2010 bewegt. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 16%. Im Juli und August diesen Jahres fiel dieser Durchschnittspreis vorläufig wieder auf $84.200. Der Grund dafür waren ca. 2.600 verkaufte Foreclosures, die diesen Wert reduziert haben. Generell sind Foreclosures aber rückläufig. Vom 1. Quartal 2010 mit noch 48% Marktanteil sind Sie nun im 2. Quartal auf 42% gesunken. Traditionelle Verkäufe, also direkt vom Eigentümer ohne Involvierung einer Bank, sind in diesen Zeiträumen von 35% auf 39% gestiegen, was generell ein gesunder Trend ist. Die Zahlen der neuen Foreclosure-Anträge in Lee gehen leicht zurück. Glücklicherweise werden jeden Monat mehr verkauft, als neu zum Inventar hinzukommen. Getroffen durch die Situation des Arbeitsmarktes und der veränderten Einkommenssituation sieht man auch eine aus Käufersicht ordentliche Anzahl von Häusern ab $300.000 auf dem Markt.

Beim Blick in das Günstigsegment bis $100.000 verzeichnet Lee County zwar immer noch eine stattliche Zahl von ca. 2.500 Listings. Fast 50% dieser Immobilien stehen jedoch in Lehigh Acres, ungefähr 1 Std. Autofahrt bis zum ersten Blick auf einen Strand, ohne die Kanalstruktur, wie Sie Cape Coral hat und weit ab vom eigentlichen Leben Südwestfloridas. Bei der Betrachtung der Einfamilienhäuser bis $80.000 existieren momentan 1.800 Listings in Lee County. Nur ca. 500 davon stehen in Cape Coral. Letztes Jahr war diese Zahl laut dem MLS-System fast doppelt so hoch. Hieran erkennt man ganz klar, dass der Markt von unten nach oben aufgearbeitet wird. Weniger und weniger Häuser sind in den Günstigsegmenten auf dem Markt. Dementsprechend stellen sich Käufer und Verkäufer auf höhere Preise ein, zumindest in diesem Low-End-Bereich. Ca. 18 Monate zurückblickend konnte der clevere Käufer ein Haus kaufen für $60.000 kaufen und könnte es heute realistisch für $75.000 verkaufen. Einen Profit von 25% abzüglich ein paar Steuern und anderen Kosten in 18 Monaten zu realisieren hört sich nicht schlecht an. Nichts desto trotz sollte man sich bei einem Investmentkauf nicht darauf verlassen, innerhalb eines oder 2 Jahren hohe Gewinne daraus ziehen zu können. Mit einer durchschnittlichen Haltezeit von ca. 5 Jahren jedoch wird der Verkauf der Immobilie aber definitiv Spass machen.

Foreclosures sind weiterhin der Renner und stehen seit dem Beginn der Krise im Fokus vieler Käufer. Short Sales wurden zwar mit einem neuen Katalog an Prozessveränderungen von der Regierung ausgestattet, die Umsetzung bei den Banken lässt jedoch immer noch zu wünschen übrig. Die Zeitspanne für das Abhandeln solch einer Transaktion kann immer noch bis zu mehreren Monaten dauern. Daher ist es ratsam, dem Foreclosure oder dem traditionellen Verkauf den Vortritt zu geben, der sich natürlich preislich auch am Marktgeschehen orientieren muss.

“Short Sales” und “Foreclosures” sind vom Ablauf her unterschiedlich zu den traditionellen Verkäufen.

 

Was ist ein “Traditioneller Verkauf”?

Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine ausserordentlichen Verträge zu berücksichtigen sind. Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine Unterschrift des Verkäufers direkt zum Vertrag und kann in den meisten Fällen in ca. 2 Wochen komplett durchgeführt werden.

 

Was ist ein “Short Sale”?

Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank (teilweise sind sogar 2 Banken involviert) werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem Höchsten den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion kann recht lange Warteperioden mit sich bringen. Normalerweise werden die Interessen des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit den Banken kommunizieren muss, die in den meisten Fällen durch Teilabschreibung ihrer Forderungen die Differenz zwischen geschuldetem Darlehensbetrag und Kaufangebot zu schliessen versuchen. Die Einigung und Abwicklung der Transaktion kann in der Regel mehrere Monate dauern. Durch die lange Wartezeit kann es passieren, dass durch allgemein gestiegene Preise dann einige Monate später ein weiterer Kaufinteressent sie aus dem Rennen wirft oder die Bank aus anderen Gründen dem Kaufvertrag nicht zustimmt. Sie erhalten dann ausser einer Absage meistens keine weitere Information. Diese Form des Verkaufes ist somit recht unsinnig, wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen und sich an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren wollen.

 

Was ist ein “Foreclosure”?

Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst grosse Bieterschaft darauf aufmerksam zu machen. Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein „Addendum“, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die Abwicklung spezifiziert. Wird dieser Anhang nicht unterschrieben, kommt kein Vertrag zustande. Ein aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der Interessent auch die finanziellen Möglichkeiten hat, diesen Kauf durchzuführen. Dies kann beim Barkauf entweder ein Kontauszug sein oder ein „Proof of funds“ (Bankbestätigung über den Kaufpreis). Im Falle einer Finanzierung ist dies das sog. „Preapproval“. Dies ist eine Vorbestätigung der Bank, dass eine erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten würde. Diese Zusage ist vorläufig und wird nur dann eingehalten, wenn weitere Kriterien erfüllt werden, wie z.B. die Wertschätzung der Immobilie durch die Bank etc. In beiden Fällen muss aber immer noch eine Anzahlung getätigt werden. Sehr wichtig ist hier, dass Sie mit einem erfahrenen Makler zusammenarbeiten. Die Angebotsabgabe bei gefragten Objekten muss sehr gut durchdacht sein. Im Falle, dass Ihres eventuell mit 20 weiteren Angeboten bei der Bank landet, können Kleinigkeiten, wie z.B. die Wahl der Höhe der Anzahlung, das Datum für das Closing oder die Dauer der Hausinspektionsfrist eine entscheidende Rolle spielen. Lassen Sie sich von Ihrem Makler aufzeigen, dass er die notwendige Erfahrung hierbei hat.

 

Wenn ich eine Finanzierung in Florida benötige, ist diese überhaupt möglich?

Ja. Im generellen sind Finanzierungen für Ausländer kein Problem, wenn es um den Kauf eines bestehenden Hauses geht. Grundstücke, egal in welchem Preisrahmen werden generell nicht finanziert. Neubaufinanzierungen sind vorbereitungsintensiv, aber nicht unmöglich. Dies muss im Einzelfall geklärt werden. Im Regelfall müssen mindestens 25% Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche Vermögenswerte und die Einkommenssituation dargelegt werden. Im weiteren müssen Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge der letzten 2 Jahre und evtl. weitere Dokumente zur Verfügung gestellt werden. Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da dieses als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch eines bereits mit einer Finanzierung gekauft haben oder sind auf der Suche nach 2 oder mehr Objekten, wird die Bank dies mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.

 

Welche Kaufkosten z.B. entstehen für ein Haus mit einem Barkaufpreis von $150.000?

Generell hängt dies immer von der Vetragsgestaltung ab. Vieles ist verhandelbar und kann von der einen oder anderen Vetragspartei übernommen werden. Alle Zahlen sind circa-Werte:

 

Gebühren

wie z.B. für Müll, Sturmwasser, Dokumentenversendung ins Ausland, Eintragung in das Grundbuch, Entlohnung der Notarfirma und des Hausinspektors, in der Regel um die $800.00. Zusätzliche Gebühren können für einen Notar entstehen, sollten Sie die Dokumente für die Eigentumsübertragung nicht vor Ort unterschreiben, sondern im Heimatland.

Steuern

Die Grundsteuern werden anteilsmässig verrechnet. Hier kommt es auf das Kaufdatum an, zu dem das Objekt den Eigentümer wechselt. Hat der Verkäufer die Steuern des aktuellen Jahres noch nicht entrichtet (normalerweise vor November), erhält der Käufer eine Gutschrift vom Verkäufer über den Anteil der Zeit, in dem der die Immobilie besessen hat. Generell kann man einen groben Wert von ca. 1,5-2,5% des Kaufpreises ansetzen. Beispiel: Kauf des Hauses zum 01.05. mit einem Steuerwert von $3.300 -> Käufer erhält eine Steuergutschrift in Höhe von 120 Tagen zu je $9.16, also ca. $1.100, der dann seinerseits am Ende des Jahres die Gesamtsumme an die Stadt entrichten muss. Steuern werden übrigens im August vorangekündigt. In Sitzungen des Stadtrats wird dann beschlossen, ob das Steuerbudget unverändert bestehen bleibt oder angehoben wird. In der letzten Oktoberwoche wird dann der Steuerbescheid an den Eigentümer versendet. Sie haben dann die Möglichkeit, unter Abzug eines Skonto zu zahlen. Bis Ende November sparen Sie 4% der Gesamtsumme, im Dezember sind dies noch 3%, im Januar 2% und im Februar 1%. Im Monat März akzeptiert die Stadt nur noch die Zahlung der Nettosumme. Sollten Sie dann nicht zahlen, wird eine Grundschuld auf die Immobilie gelegt und ein Steuerzertifikat bei einer Auktion verkauft, das dann den fehlenden Betrag in die Stadtkasse bringt.

Weitere Kosten

können entstehen, falls Sie zusätzliche Dienstleistungen, wie eine Vermessung der Immobilie, die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder eine weitere Inspektion, wie z.B. für Termiten oder „Chinese Drywall“, in Anspruch nehmen möchten. Chinese Drywall ist eine aus China importierte Gipswand, die speziell in der Zeit zwischen 2003 und 2006 bei Neubauten, aber auch Renovierungsarbeiten eingesetzt wurde. Ein Qualitätsproblem hat dazu geführt, dass diese Wand gasförmige Absonderungen aus eingearbeiteten, haltbarmachenden Stoffen produziert, die für den Menschen schädlich sein können. Die austretenden Dämpfe greifen sogar Kupfer und andere metallhaltige Materialien, wie z.B. Kabel, Sanitärrohre oder Teile der Klimaanlage an und lassen sie schwarz werden. Die Existenz dieser Wände wird bei der Hausinspektion nachgewiesen durch eine Sichtprüfung und evtl. eine weitere chemische Prüfung, bei der verdächtige Teile in ein Labor gesendet werden oder die Dämpfe mit einem Sensor in der Wand gemessen werden. Der Nachweis von Chinese Drywall berechtigt innerhalb der Hausinspektionsfrist zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Ebenso kann es sein, dass Sie bei einer Immobilie Restschulden aus Erschliessungskosten übernehmen müssen. Diese stammen aus dem Stadtwassernetz, das in den südlichen Gebieten bereits verlegt wurde. Im Norden arbeiten Häuser generell noch mit dem Brunnensystem und der am Haus befindlichen Aufbereitungsanlage. Hier sollte man bei einem Kauf berücksichtigen, dass das Wassernetz in Zukunft auch dorthin ausgeweitet werden wird und dadurch Zusatzkosten entstehen, die Sie entweder bei Entstehung entrichten können oder über eine Finanzierung bei der Stadt jährlich mit der Grundsteuer entrichten, bis der Gesamtbetrag beglichen ist. Es ist Gang und Gebe in Cape Coral, dass Grundstücke in den südlichen Gebieten noch Restschulden aufweisen und diese beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übertragen werden, jedoch kann dies abhängig von der Summe auch anderweitig im Kaufvertrag geregelt sein.

In Florida entrichtet der Verkäufer die Provision an beide Immobilienbüros. Ebenso kommt er im Normalfall für die Rechtstitelversicherung auf sowie für die Steuer, die beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese liegt in Florida bei $0.70 pro $100 Verkaufswert.

 

Welche Unterhaltskosten entstehen für ein Haus?

Generell sollten folgende Kosten berücksichtigt werden:

Versicherung

Beim Beispiel des obigen Hauses ist eine Versicherung nur bei einer Finanzierung zwingend notwendig, aber generell natürlich äusserst empfehlenswert. Eine Hauseigentümerversicherung, die eine Hurrikanversicherung einschliesst, liegt bei ca. $1.000-$1.800, je nach Alter und Baustandard des Hauses. Eine Hausratversicherung kann hier integriert werden. In manchen Lagen macht eine Flutversicherung Sinn, die jährlich für ca. $300 bis $500 erhältlich ist.

Rasen- und Gartenservice

In der Regel kann man diesen für einen Betrag von ca. $60.00 pro Monat fachmännisch erledigen lassen. Dies beinhaltet dann den Rasenschnitt und die Pflege von Büschen und Palmen bis Brusthöhe. Umfassendere Pakete können gegen Aufpreis gebucht werden.

Poolservice

In der Regel kostet dieser ca. $65 pro Monat, was eine Überprüfung des Standes der Chemikalien und ein evtl. Nachfüllen beinhaltet, ebenso wie die Reinigung der Fliesen am Poolrand. Grössere Pakete sind auch hier buchbar.

Hausverwaltung

Gegen eine Gebühr von ca. $120 - $130 pro Monat kümmert sich eine Hausverwaltung darum, dass mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung bleibt. In der Regel beinhaltet dies den wöchentlichen Besuch und die Überprüfung des Hauses, Entnahme und Weiterleitung der Post, Bezahlung von Rechnungen, Koordination und Kontrolle evtl. Reparaturen, Instandhaltung des Gartens etc.

Weitere Unterhaltskosten

Alle weiteren Kosten wie Telefon, Internet, Fernsehen, Strom, Wasser hängen grösstenteils von der Nutzung des Hauses ab. Telefon, Internet und Fernsehen können in einem Paket gebucht werden für ca. $100 pro Monat. Die Wasserrechnung für einen 2-Mann-Haushalt beläuft sich im Schnitt auf ca. $70 pro Monat, die Stromrechnung kann aufgrund der Klimaanlagennutzung in den heissen Sommermonaten schon mal gegen $200 oder mehr gehen, wogegen sie im Winter auch unter $150 sinken kann, je nach Grösse des Hauses und Alter der Anlage.

Für ausländische Käufer stellen sich viele Fragen in diesem Zusammenhang und sind mit eine wichtige Entscheidungsgrundlage für einen Kauf. Vieles unterscheidet sich vom bekannten Ablauf in Deutschland und alles findet in einer anderen Sprache statt. Prüfen Sie Ihren Makler auf Herz und Nieren, ein Profi sollte nicht nur wissen, auf was es beim Immobilienkauf ankommt, sondern sollte Ihnen auch ein Netzwerk an lokalen Kontakten anbieten und die richtigen Hinweise geben können. Er sollte Hand in Hand mit Steuerberater, Rechtsanwalt, Einwanderungsanwalt, dem Hausbauunternehmen oder auch der Bank arbeiten, damit für Sie ein reibungsloser Ablauf garantiert ist. Die Transaktion für Sie so angenehm als nur irgend möglich zu gestalten, sollte mit ein Hauptaugenmerk Ihres Maklers sein.

Alleine in Cape Coral stehen immer noch annähernd 5.700 Immobilien zum Verkauf, in Lee County sind es insgesamt über 16.000. Ein reichhaltiges und vielfältiges Angebot zu attraktivsten Preisen macht das Projekt “Eigenheim im Sonnenparadies” für den Urlauber als auch für den Investor zu einem lohnenswerten Vorhaben. Die Zeit ist reif – sind Sie bereit?

 


 

2011 ein vielversprechendes Jahr für den Immobilienmarkt in Südwestflorida

 

Nach Jahren der sinkenden Preise sieht man nun endlich Licht am Horizont

Die Linie der durchschnittlichen Preise der verkauften Häuser bewegt sich nach einem rapiden Sturz in 2007 von über $322.000 bis auf knapp $80.000 in 2008 nun nach Jahren der Niedrigpreise wieder etwas nach oben. Seit Januar diesen Jahres ist ein Anstieg zu verzeichnen, der hoffen lässt. Die zurückgehenden Foreclosures verknappen das Angebot und führen nun natürlicherweise zu einem Anstieg der Durchschnittspreise. Während immer noch sehr viele Häuser im Foreclosure-Prozess sind, sieht es aber danach aus, dass die Banken in diesem Jahr etwas cleverer zu sein scheinen. Durch die Verknappung gehen die Preise leicht nach oben. 

 

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Diese Häuser (normalerweise bis ca. $150.000), die dann aus dem Bankeigentum verkauft werden, kommen zumindest momentan in kontrollierter Anzahl auf den Markt, was zwar Nachschub bedeutet, eben aber durch die geringe Menge pro Monat nicht zu einem nochmaligen Preisverfall führen muss. Damit könnte der Grundstein gelegt sein für eine leichte und kontinuierliche Preiserhöhung im Schnitt der Häuser. Interessant für diejenigen, die bereits gekauft haben und natürlich auch für diejenigen, die sich mit dem Gedanken tragen. Ein weiterer Grund, dass die Durchschnittspreise nach oben gehen ist auch, dass die Käufer mehr und mehr auch wieder in Richtung der hochpreisigeren Immobilien schauen. Durch eine erhöhte Anzahl von Häusern auf dem Markt über $300.000 ist es immer lukrativer, nun in diesen Bereichen zuzuschlagen. Während im letzten Quartal des Jahres 2010 im Bereich über $300.000 genau 74 Häuser in Cape Coral verkauft wurden, stieg diese Zahl im ersten Quartal diesen Jahres um 54% auf 114 Stück. Ein klares Indiz, dass die Angebote in den höheren Kampfklassen die Interessenten überzeugt.

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Wie in der grafischen Darstellung zu erkennen ist, stiegen die Verkaufszahlen in Lee County im März diesen Jahres auf ein 12-Monats-Maximum. 1.488 Häuser wurden an neue Eigentümer übergeben, 41% davon (606) wurden alleine in Cape Coral von Notarfirmen überschrieben. Interessant ist auch die Verlagerung der Anteile zugunsten der traditionellen / normalen Privatverkäufe, die hier in blau dargestellt sind. Während die Zahl im 2. Halbjahr 2010 im Schnitt 366 betrug, ist sie nun im ersten Quartal auf bereits 473 gestiegen.

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Wie man am oberen Schaubild erkennen kann, wird auch in 2011 weiterhin starkes Interesse an Immobilien gezeigt. In blau gezeigt sehen Sie die Verkaufszahlen der Einfamilienhäuser, in rot die Zahl der verkauften Wohnungen. Während die Hochrechnung nach dem ersten Quartal wiederum eine Zahl von über 16.000 verkauften Häusern für das laufende Jahr verspricht, wird die Nachfrage nach Wohnungen wohl die Gesamtzahl des letzten Jahres nochmals überbieten.

Mit weiteren ca. 2.000 Grundstücken, die bis Ende des Jahres verkauft sein könnten, würde Lee County ein weiteres Rekordjahr zu verzeichnen haben. Insgesamt würden dann mehr als 23.000 Immobilien verkauft worden sein.

Erhöhtes Interesse ist durch die Wechselkurse primär aus den europäischen Gebieten zu verzeichnen. Während die deutschsprachige Käuferschaft nach wie vor einen grossen Anteil der ausländischen Käufer darstellt, sind auch immer mehr skandinavische Interessenten vor Ort. Kanadier sind weiterhin ein starkes Klientel, natürlich begründet durch die Nähe zum Zielort.

Da mehr und mehr Interessenten sich in den Bereichen ab $300.000 informieren, kommt oftmals auch die Frage auf, ob sich nicht ein Neubau lohnt. Die Antwort ist ganz klar JA! Grundstücke mit Golfzugang in schönen Lagen sind unter $100.000 zu bekommen, Häuser in Grössen um 170 qm mit Pool sind inkl. Seemauer für ungefähr $220.000 realistisch. Wer ganz individuell und mit Extras in einer Grösse von 220 qm aufwärts planen möchte, sollte dann aber doch in die Richtung von ca. $400.000 Gesamtinvestment rechnen.

Die Anzahl der Bauanträge bewegt sich ganz klar nach oben und Neubauten werden in diesem Jahr definitiv wieder einen höheren Stellenwert haben.


Durchschnittlicher Verkaufspreis steigt

 

Nach 28 Monaten steigt der durchschnittliche Verkaufspreis erstmalig wieder über $100.000 – der Trend überzeugt Käufer und scheint anzuhalten.

 

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Im April 2011 war es soweit. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg seit Dezember 2008 das erste Mal wieder auf eine 6-stellige Zahl an. Waren dies im März noch knappe $93.000 so kletterte dieser Indikator im April auf glatte $103.000 an, was eine mehr als 10%ige Steigerung darstellt. Seit 4 Monaten verzeichnet Cape Coral, Fort Myers und Umgebung nun eine sichtbare Tendenz nach oben.

 

Der Wert, der immer wieder für Vergleiche herangezogen wird beschreibt im Endeffekt den durchschnittlichen Preis aller Häuser, die in Lee County innerhalb eines Monats verkauft werden. Dazu zählen demnach die immer weniger werdenden günstigen Häuser und natürlich auch die Luxusimmobilien, wie man sie in Cape Coral oder auch auf den Inseln Sanibel und Captiva findet.

 

Seitdem die Stückzahl der gestressten Immobilien (Short Sales und Foreclosures) zurückgeht, werden wieder mehr und mehr normale Verkäufe getätigt, was ein Indiz für eine vorherrschende Gesundung des Marktes ist. Während in Cape Coral der Anteil der normalen Verkäufe gegenüber den Short Sales und Foreclosures im letzten Quartal 2010 bei nur ca. 39% lag, stieg dieser Prozentwert von Februar bis April 2011 auf fast 46% an. Auch die Zahl der neu eingereichten Zwangsverkäufe bei Gericht geht stark zurück.

 

Generell kann man jedoch klar ersehen, dass Preise in allen Segmenten ansteigen, was den Verkaufsindex betrifft. Short Sales stiegen im Vergleich vom letzten Quartal 2010 bis zum ersten Quartal 2011 um knapp 4% von $80.000 auf $83.000, Foerclosures stiegen ebenfalls um ca. 4% von $65.000 auf $67.355 – die normalen Verkäufe verzeichneten jedoch den höchsten Anstieg um mehr als 10% von $126.500 auf $140.000 durschnittlich.

 

blogpic_2_quarter comparison

 

Cape Coral alleine liegt inzwischen bereits ordentlich über diesen Werten. Gebiete wie Lehigh Acres und Teile von Fort Myers sind zum grössten Teil verantwortlich für die immer noch recht niedrigen Zahlen, da hier die letzten niedrigpreisigen Immobilien nun den Markt verlassen.

 

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Den Rückgang der Short Sales und Foreclosures in allen Preissegmenten deuten auch ganz klar die oben gezeigten Charts. Sowohl in den Bereichen unter $100.000 als auch bei den Immobilien im mittleren Segment ist im Vergleich zu April 2010 und auch März diesen Jahres eine klare Abnahme zu verzeichnen.

 

Dagegen kann man ganz deutlich erkennen, dass die Anzahl der normalen Verkäufe in allen Segmenten ansteigt. In Lee County wurden im April 2011 achtzehn Immobilien über $1.000.000 verkauft.

 

 blogpic_3_total solds

 

Im Gesamtüberblick für die Verkäufe bis dato in diesem Jahr kann sich Lee County wieder sehen lassen. Mit 2.000 verkauften Wohnungen ist man auf dem besten Weg, in 2011 wiederum einen neuen Rekord aufzustellen.

Mit etwas über 6.000 verkauften Einfamilienhäusern bis Ende April ist man auch hier rein rechnerisch auf dem Weg die enorme Zahl von fast 17.000 verkauften Einheiten in 2009 zu übertreffen. Im April alleine wurden 1.342 Häuser verkauft. Normalerweise spürt der Markt immer genau, wenn die Saison dem Ende zugeht (Oktober bis April). Dieses Jahr ist mehr und mehr zu sehen, dass der Interessentenstrom nicht abreisst. Viele internationale Käufer wollen sich nun nicht nach dem geplanten Urlaub richten, sondern nutzen die vorteilhaften Wechselkurse, um sich Ihren Teil des Paradieses an der Golfküste jetzt zu sichern. Experten nach wird 2011 das stärkste Jahr aller Zeiten werden, was die Zahlen bereits jetzt vermuten lassen. Wer Steigerungen mitnehmen will, der sollte jetzt handeln.

Nach drastisch gestiegenen Goldpreisen und wenig anderen reizvollen Investmentchancen ist ganz klar zu spüren, dass die Vorhaben nun fast ausschliesslich auf den Erwerb einer Immobilie gehen. Mit einem weiterhin wachsenden Tourismus in der Region gibt es ausreichende Möglichkeiten, einen Teil, wenn nicht sogar alle Kosten der Immobilie über eine Ferien- oder eine saisonale Vermietung zu decken.

Besonders beliebt bei den internationalen Käufern sind momentan Grundstücke – primär schaut man sich nach einer Kanallage um, die Zugang zum Golf von Mexiko bietet. Sinnvoll: denn diese Lagen sind nur begrenzt verfügbar und werden später die Wertschätzung erfahren und auch für zukünftige Käufer ein Magnet sein. Grundstücke an einem Frischwasserkanal können auch nicht uninteressant sein; der Kauf von Trockengrundstücken macht jedoch momentan eher keinen Sinn, da schlicht und ergreifend zu viel Angebot vorhanden ist. Egal, ob man die Grundstücke liegen lässt oder in Kombination mit einem Neubauprojekt nutzt, in beiden Fällen wird der angelegte Kaufpreis für den Käufer arbeiten und bei einem Verkauf jenseits der 5-Jahres-Marke Freude bereiten.

 

Steigen Sie also jetzt ein!