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Immobilien in Südwestflorida

Markus Hartwich, P.A., Staatl. gepr. Immobilienmakler

GRI (Graduate of Realtor Institute),
ACCRS (Accredited Cape Coral Residential Specialist)
RNCS (Residential New Construction Specialist)

Der Ablauf des traditionellen Kaufes

Holen Sie sich die Vorqualifizierung der Bank ein:

Lassen Sie sich von der Darlehensbank das "Preapproval" ausstellen. Dieses stellt eine vorläufige Zusage dar, die basierend auf einer ersten Überprüfung Ihrer Vermögens- und Schuldenwerte sowie Einkommen und Ausgaben ist. Hierin wird der Gesamtbetrag der Finanzierungssumme erwähnt und die Laufzeit dieser Vorqualifizierung. Sollten Sie Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu finden, melden Sie sich bei mir.

Die Selektion der Immobilien und Auswahl des Favoriten:

Wenn Sie mit mir arbeiten, haben Sie im Vorlauf bereits das beste Werkzeug zur Verfügung  gestellt bekommen: Das "MLS Kundenportal" hilft Ihnen, sich komfortabel durch den gesamten Bestand an Immobilien zu arbeiten. Wenn Sie also ein paar Immobilien gefunden haben, dann werde ich diese gemeinsam mit Ihnen vor Ort besichtigen und Ihnen weitere wichtige Detailinfos vorstellen. Final werden Sie sich für ein Objekt entscheiden.

Das Angebot:

Zusammen mit Ihnen werde ich das Angebot schriftlich erstellen. Die Verträge sind in den meisten Fällen ein FAR-BAR Standardkontrakt, den die Florida Maklervereinigung (FAR) und die Florida Anwaltskammer (BAR) herausgegeben haben. Gemeinsam formulieren wir die Angebotsbedingungen. Diese umfassen unter anderem den Kaufpreis, die Höhe der Anzahlung,  ob bar bezahlt oder finanziert wird, wann die Übertragung der Immobilie schlussendlich stattfinden soll, wer die Eigentumsversicherung zahlen soll,  wieviele Tage für die Hausinspektion oder Landnutzungsprüfung angesetzt werden, ob Erschliessungskosten übernommen werden und weitere Details. Typischerweise wird auch vermerkt, wie lange der Verkäufer Zeit hat, auf das Angebot zu reagieren. Eben mit diesem Angebot werden dann evtl. weitere Dokumente mitgeschickt, wie z.B. die Vorqualifizierung oder der Vermögensnachweis, sowie Anhänge über die Offenlegung bestimmter Fakten (Disclosures). Diese Dokumente können variieren je nach Art  der Immobilie und wer der Verkäufer ist. Die meisten dieser Disclosures dienen jedoch dem Käuferschutz.

 

Die Übermittlung des Angebotes:

Der Makler des Käufers übermittelt das Angebot an den Verkäufermakler (auch Listing Agent genannt). Dieser wiederum präsentiert das Dokument dem Verkäufer und erläutert die Konditionen des Angebots.

Die Rückmeldung des Verkäufers:

Der Verkäufer hat verschiedene Optionen: entweder er akzeptiert das Angebot ohne Änderungen, er lehnt es ab ohne ein Gegenangebot oder entschliesst sich die Bedingungen abzuändern. Er kann unter Umständen auch gar nicht darauf reagieren, dies passiert meistens dann, wenn das Angebot in seinen Augen "unter der Gürtellinie" ist. Sollte der Verkäufer eine oder mehrere Bedingungen im Angebot verändern, spricht man dann von einem Gegenangebot. Der Käufer kann nun seinerseits ablehnen, akzeptieren oder gegenbieten. Oftmals werden diese Verhandlungen bis zu einer schriftlichen finalen Veränderung des Angebotes mündlich zwischen den Makler vorgenommen.

Die Akzeptanz des Angebotes:

Sobald die letzte Partei eine Änderung oder auch das ursprüngliche Angebot unverändert annimmt und der anderen Partei zustellt, kommt ein rechtlich bindender Vertrag zustande. Das sog. Effektive Datum oder auch Wirksamkeitsdatum ist der Tag, an dem die letztere Partei die  ursprüngliche oder auch geänderte Version des Dokumentes akzeptiert.  Alle im Vertrag hinterlegten Zeitfenster, z.B. für die Anzahlung oder die Hausinspektion, beginnen ab diesem Tag an zu laufen. Ein Grundstücksvertrag und ein  Hausvertrag sind natürlich von der Art her schon unterschiedlich. Jedoch werden hier auch die zu berücksichtigenden zeitlichen Fristen unterschiedlich gehandhabt, z.B. Kalendertage oder Arbeitstage. Deswegen brauchen Sie einen Makler, der hohen Wert auf Genauigkeit legt, damit keine Fristen verstreichen und Sie dadurch  einen Nachteil  erleiden. Bei mir sind Sie hier an der richtigen Stelle - ihr Schutz ist meine Aufgabe!

Die Anzahlung:

Die Anzahlung kann verschieden vereinbart worden sein: entweder direkt bei Annahme des Vertrages, innerhalb einer Frist von ein paar Tagen oder sogar gestreut in 2 Zahlungen. Hier kann man die zeitliche Notwendigkeit für das Geld, das evtl. aus dem Ausland überwiesen werden muss, berücksichtigen. Diese Anzahlung (Escrow deposit) wird auf das Treuhandkonto (Escrow Account) der Notarfirma überwiesen, die die Übertragung später vornimmt. Nach dem Eingang des Geldes stellt die Notarfirma eine Bestätigung aus, die dann an beide Parteien gegeben wird. Je höher diese Anzahlung ist, desto stärker wird dem Verkäufer die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht vermittelt.

Der Darlehensgeber:

Wenn die Immobilie finanziert wird, erhält der Darlehensgeber dann ebenfalls eine Kopie des Vertrages. Dieser wird dann  Informationen wie den Kaufpreis durch ein Schätzgutachten (Appraisal) eines Gutachters (Appraiser) bestätigen lassen und desweiteren eine Grundstücksvermessung (Survey) vornehmen lassen.

Die Inspektionen:

Innerhalb des vereinbarten Zeitraumes für die Inspektion des Hauses (Inspection Period) oder die Überprüfung der Eignung des Grundstückes (Feasability Study Period) werden nun zertifizierte Insp ektoren oder Vermessungsbüros Untersuchungen und Vermessungen durchführen, die klären, ob die Immobilie für den Käufer wie vorgesehen nutzbar ist. Diese Hausinspektion wird durch einen Fachmann durchgeführt, der dann am Ende der Überprüfung einen schriftlichen Bericht über den Momentanzustand des Hauses erstellt. Hierin bewertet dieser den Zustand des Daches, der Struktur des Gebäudes, der Sanitäranlagen und Wasserversorgung, der Geräte  wie z.B. Wasserheizkessel, Klimaanlage, Poolpumpe und evtl. -heizung, Kühlschrank, Herd und Dutzende anderer Punkte. Dieser Bericht kann dann schon mal bis zu 40 oder 50 Seiten umfassen. Wichtig ist zu sehen, ob das Haus generell in einem guten Zustand ist und sichergestellt ist, dass auf Sie nach dem Kauf nicht direkt hohe Kosten für Reparaturen zukommen. Eventuelle Schäden kann man so fachmännisch aufdecken. Sollten grössere Schäden ans Tageslicht kommen, können Sie dann entweder innerhalb der Frist vom Kaufvertrag zurücktreten oder versuchen, eine Kaufpreisminderung oder Reparatur nachzuverhandeln. Dies gilt nicht bei der Veräusserung eines Foreclosures (Bank-Immobilie). Desweiteren können Inspektionen für die Überprüfung auf Schimmel, Termiten oder Chinese Drywall durchgeführt werden.

Die Klärung der Eigentumsrechtslage:

Die Notarfirma (Title Agency oder auch Title Company) kann normalerweise vom Käufer gewählt werden, dies bedeutet dann jedoch, dass er die Eigentumsversicherung und andere Kosten zahlen muss. Gang und Gebe ist jedoch, dass der Verkäufer dies übernimmt und somit auch die Notarfirma wählen kann. Sofort nach Unterzeichnung erhält die Title Agency ebenfalls eine Kopie des Vertrages und startet unverzüglich eine Anfrage beim Grundbuchamt (Public Records) um herauszufinden, ob etwaige Rechtsansprüche  gegen die Immobilie verzeichnet sind. Dabei wird dann auch geklärt, in welcher Höhe offene Beträge einer evtl. Finanzierung des Verkäufers noch zu begleichen sind (Mortgage Payoff). Von der Notarfirma wird dann eine Eigentumsversicherung (Title Policy oder Title Insurance) ausgestellt. Diese schützt den  Käufer vor etwaigen Rechtsansprüchen Dritter. Der eigentliche Versicherer steht im Hintergrund und kontrolliert die Abwicklung der Notarfirma, dieser wird "Underwriter" genannt. Parallel dazu werden alle notwendigen Dokumente für die Eigentumsübertrag vorbereitet.

Die Abschlussrechnung:

Die Notarfirma erstellt rechtzeitig die Abschlussrechnung (den sog. HUD oder auch Settlement Statement)   Hierin werden alle Posten zwischen den Parteien verrechnet, wie z.B.die Anzahlung zugunsten des Käufers, Proviisionen zu Lasten des Verkäufers, anteilige Steuern oder andere Gebühren werden tagesgenau und anteilig aufgesplittet. Der Verkäufer hat die Zeit vor dem Verkauf abzudecken, der Käufer übernimmt die  Kosten nach der Übertragung. Hier gilt es zu berücksichtigen, dass z.B. Steuern im Nachinein bezahlt werden, eine Versicherung jedoch im Voraus. Die darauf vermerkte Endsumme ist dann die tatsächliche, die der Käufer bis zur Eigentumsübertragung noch auf das Treuhandkonto einlegen muss.

Die finale Begehung:

Am Tag der Eigentumsübertragung wird vor der eigentlichen Übertragung der Immobilie eine letzte Ortsbegehung vorgenommen um sicherzustellen, dass sich diese noch in dem  ursprünglich gesehenen Zustand befindet und alle im Vertrag vermerkten Einrichtungsgegenstände oder Küchengeräte vorhanden sind. Zu diesem Zeitpunkt muss der Verkäufer alle nicht verkauften Objekte und Gegenstände vom Grundstück entfernt haben.

Der Notartermin:

Danach findet dann der Notartermin für die Übertragung (Closing) statt. Bis zu diesem Tag kann der noch zu zahlende Restbetrag des Käufers auf dem Treuhandkonto eingehen. Geschieht dies bis 5 Uhr abends, gilt der Termin als eingehalten, auch wenn dadurch das Closing erst am nächsten Tag durchgeführt werden kann. Der Käufer kann auch an diesem Tag einen bankbestätigten Scheck an die Notarfirma übergeben. Ein persönlicher Scheck reicht hier nicht mehr aus, da der Betrag auf dem Konto der Notarfirma nicht mehr rechtzeitig verbucht werden kann. Im Falle einer Finanzierung muss der Eigenkapitalanteil bezahlt werden, da der Darlehensgeber die Differenz (Finanzierungssumme) direkt an das Notarbüro überweist. Verkäufer und Käufer müssen sich mit gültigen Papieren ausweisen. Nicht-Amerikaner müssen den Reisepass mit sich führen, von dem dann auch eine Kopie angefertigt wird.  Die Unterzeichnung der Übertragung kann vor Ort bei der Notarfirma geschehen. Falls ein Vertragspartner nicht anwesend sein kann, werden die zu unterzeichnenden Papiere an den dementsprechenden Aufenthaltsort  verschickt und dort vor Ort bei einem Notar unterschrieben und beglaubigt. Diese müssen dann jedoch bis zum Closingtermin wieder bei der Notarfirma in Florida eintreffen. Je nachdem wann die Dokumente zur Verfügung stehen, kann dies auch schon lang vor dem Closing gemacht werden. Die Notarfima wird dann die Dokumente halten und am Tag des Closings die offizielle Überschreibung vornehmen.  Der Käufer oder dessen Makler erhält  dann die Schlüssel für das Objekt. Es ist äusserst empfehlenswert (sollten Sie nicht vor Ort sein) die Schlösser am gleichen Tag austauschen zu lassen, hierbei bin ich Ihnen gerne behilflich. Der Verkäufer wird Strom und Wasser rechtzeitig zum Notartermin abmelden. Der neue Eigentümer muss seinerseits diese bei den jeweiligen Stadtwerken wieder anmelden.

Die Eigentumsübertragung:

Die Eigentumsübergabe erfolgt durch einen sog. "Deed", welcher beim Grundbuchamt registriert wird und öffentlich einsehbar ist unter http://www.leepa.org/Search/PropertySearch.aspx. Jährlich wiederkehrende Rechnungen, wie z.B. Steuerbescheide oder Informationen die Immobilie betreffend werden entsprechend der Eintragung an  die vermerkte Adresse gesendet.

HERZLICHEN GLÜCKWUNSCH!

Sie sind nun Eigentümer der Immobilie