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Immobilien in Cape Coral, Florida

Markus Hartwich, Staatl. gepr. Immobilienmakler, Realtor®

GRI (Graduate of Realtor Institute)
ACCRS (Accredited Cape Coral Residential Specialist)
RNCS (Residential New Construction Specialist)

Der Kauf einer Short Sale Immobilie in Florida

Im MLS-System findet man auch ab und zu sog. "SHORT SALE“ Objekte. Diese Immobilien weisen in der Regel einen recht niedrigen Preis aus. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass dies nicht der angefragte Verkaufspreis ist, sondern lediglich ein Startbetrag, der die Basis für eine versteigerungsähnliche Verhandlung darstellt zwischen den Parteien (Verkäufer, Bank/Darlehensgeber und verschiedene Kaufinteressenten. Durch den erstmal niedrig angesetzten Preis glauben viele Kunden, dass diese Art des Verkaufes ein Schnäppchen sein muss, was nicht der Fall ist und nur die Interessenten ermutigen soll, Angebote abzugeben.

Short Sale Immobilie Cape Coral Florida kaufenBei dieser Art des Immobilienverkaufs kann der jetzige Eigentümer die Darlehensraten nicht mehr bezahlen und fragt  bei der Bank an, ob eine Schuldenreduzierung möglich ist. Beispiel: Die Darlehenshöhe ist $200.000, das Haus hat jedoch nur noch einen Marktwert von $130.000. Die Bank wird nun prüfen, inwiefern die ausstehende Schuld reduziert werden kann. Ausschlaggebend hierfür ist  natürlich primär die finanzielle Situation des Schuldners und die Marktlage.

Diese Verhandlung, bei der oftmals auch noch ein Rechtsanwalt des Käufers involviert ist,  kann sich über lange Zeit hinziehen (9-18 Monate sind keine Seltenheit), es sei denn es sind Vermerke im Listing, die "Bank approved Short Sale" oder ähnlich heissen. Die meisten Immobilieninteressenten verstehen unter dem Namen "Short Sale" oftmals eine kurze Abwicklungszeit, was leider nicht stimmt und eher das Gegenteil bedeutet. In machen Fällen kann es auch sein, dass keine Einigung stattfindet und das Haus dann von der Bank in die Zwangsvollstreckung/Zwangsverkauf (Foreclosure) geführt wird. Der Kreditgeber versucht jedoch meistens eine Lösung zu finden, da er dadurch den Darlehensverlust minimieren kann. Ursprüngliches Problem war in den Jahren 2004-2006 die leichtfertige Vergabe von überhöhten Bankkrediten durch den gesteigerten Wert der Immobilie.

Die heute weiterhin hohen Ratenzahlungen, jedoch massiv eingebrochenen Preise, haben in den letzten Jahren eine Situation geschaffen, denen viele Eigentümer nicht mehr Stand halten können.

Durch die extrem lange Wartezeit und überaus schlechte Kommunikation seitens der Bank machen diese Short Sale Angebote für Ausländer kaum Sinn. Es kann passieren, dass Sie nach monatelangem Warten eine simple Absage erhalten und wertvolle Zeit vergeudet haben. Der Markt kann Ihnen in dieser Zeit davon laufen, darüber hinaus gibt es genügend andere Angebote, die man letztendlich auch für einen guten Preis haben kann, egal ob es traditionelle Verkäufe sind oder Foreclosures - sollten wir uns jedoch in einer Zeit des Einbruchs befinden, kann es sein, dass man um diese Verkaufsarten nicht herumkommt, da ein grosser Teil der Verkäufer in eine vergleichbaren Situation steckt, dann können diese Objekte durchaus sehr lohnenswert sein.

 

Der Kauf einer Foreclosure Immobilie in Florida

Sollte der Short Sale eines Eigentümers nicht funktionieren, wird die Immobilie über die Zwangsversteigerung in den meisten Fällen an die Bank zurückgehen, da Sie durch den ausstehenden Darlehensbetrag meistens der Höchstbietende ist. Die Bank übernimmt somit dann das Eigentum an der Immobilie und kann sie dann frei veräussern.

Die Bank kümmert sich um die Nullstellung von Steuerpfandrechten, wird das Haus wenn notwendig zwangsräumen lassen, und bereitet die Ausgabe einer Eigentumsversicherung für den Käufer zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes vor.

Foreclosure Immobilie REO Cape Coral Florida kaufen

Der Kauf eines Foreclosures ist meistens problemlos und kann recht zügig (innerhalb von max. 4 Wochen) abgewickelt werden. Die Häuser sind jedoch meistens in einem schlechteren Zustand, da Sie oftmals durch den Vorgang langer Gerichtsverhandlungen, dienend der Übertragung an die Bank,  lange Zeit leerstehen. Während in diese Objekte meistens etwas Geld investiert werden muss (Gartenanlage ist ungepflegt, Feuchtigkeit oder Schimmel im Haus, fehlende Anlagen etc.) kann man dafür recht ordentliche Kaufpreise erzielen.

Der Ablauf des Foreclosure-Kaufes ist im Endeffekt ähnlich dem eines Traditionellen. Der einzige Unterschied ist, dass Sie nach Abgeben Ihres Angebotes automatisch (sollten die Bank Ihnen den Zuschlag geben wollen) ein Gegenangebot erhalten. Hierin enthalten sind bankeigene Konditionen, die Sie annehmen müssen, um weiterzukommen. Dabei geht es zum Beispiel um eine Strafrate pro Tag, falls Sie durch Ihr eigenes Verschulden die Eigentumsübertragung nach hinten schieben müssen und um die Offenlegung, dass die Bank keinerlei Reparaturen am Haus vornehmen wird oder keine Kaufpreisminderung akzeptiert, auch wenn der Hausinspektor grössere Mängel feststellt.

Für diesen Fall können Sie ja immer noch aus dem Vertrag aussteigen. Natürlich wird die Bank in diesem Gegenangebot evtl. auch den Kaufpreis oder die Anzahlung verhandeln. Unterm Strich sind diese Gegenangebote (auch Addendum genannt) nicht dramatisch, man sollte Sie nur aufmerksam kontrollieren - und dafür haben Sie ja Ihren Makler!

Korrekterweise heisst ein "Foreclosure" eigentlich nur während des Vorganges der Übertragung an die Bank so. Sobald die Bank die Immobilie übernommen hat, wird Sie eigentlich zu einem "REO" (Real Estate Owned). Im Volksmund hat sich jedoch der Begriff Foreclosure für alle Angebote eingebürgert.