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Immobilien in Cape Coral, Florida

Markus Hartwich, Staatl. gepr. Immobilienmakler, Realtor®

GRI (Graduate of Realtor Institute)
ACCRS (Accredited Cape Coral Residential Specialist)
RNCS (Residential New Construction Specialist)

Immobilien in Florida verkaufen - der gesamte Ablauf des Verkaufs im Detail

 

Erstkontakt/Anfrage

Bei einem ersten Gespräch werde ich mir Ihre Immobilie anschauen, um später eine genauere Evaluierung vorzunehmen. Bei diesem Gespräch erhalten Sie von mir alle Details zum Ablauf des Verkaufs sowie eine Übersicht der Marketingmassnahmen, die wir für das Objekt planen.

Haus verkaufen Cape Coral mit MaklerVerkaufsauftrag/Listing Agreement

Sobald Sie uns den Auftrag erteilen wird das sogenannte Listing Agreement oder der Verkaufsauftrag erstellt, der auf 4 Seiten die notwendigen Rahmenbedingungen festlegt. Darin sind die Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Immobilienmaklers deklariert. Der hierin festgelegte Angebotspreis wurde von beiden Parteien bestätigt. Dies geschieht durch die Vorlage einer detaillierten Marktanalyse, die verkaufte vergleichbare Objekte heranzieht, um den Marktpreis zu bestimmen. In Absprache mit Ihnen legen wir dann fest, was letztendlich im MLS System aufgerufen werden soll. Dies hängt natürlich auch davon ab, ob Sie das Mobiliar und anderes Inventar mit zum Kauf anbieten möchten. Bei internationalen Eigentümern kommt dies häufig vor, da es nach dem Verkauf des Hauses sinnlos ist, Möbel und andere Gegenstände ausserhalb zu lagern.

 

Verkaufsauftrag Immobilienverkauf Listing Agreement Makler

Vorbereitung des Immobilienangebots im MLS System (Listing)

Sobald der unterzeichnete Vertrag vorliegt, geht unsere Arbeit los. In kürzester Zeit werden wir professionelle Bilder, Videos und ggf. auch Drohnenaufnahmen machen lassen, um diese dann kombiniert mit allen Detailinformationen des Objektes in das MLS einzustellen. Desweiteren wird dann bei einem Haus eine elektronische Schlüsselbox angebracht, die jedem Makler erlaubt das Haus nach vorheriger Ankündigung und Abstimmung eines Termins mit uns seinem Kunden zeigen zu können. Beim Haus wie auch bei einem Grundstück wird ein Verkaufsschild an der Strasse angebracht, damit vorbeifahrende Interessenten, die sich gerne die Nachbarschaften aussuchen, in denen Sie wohnen möchten, direkt mit uns in Kontakt treten können.  Desweiteren stimmen wir mit Ihnen ab, ob für das Listing etwaige Dinge zu verrichten sind wie eine Reinigung, Reparaturen, Verbesserungen an der Aussenanlage des Hauses, um potentielle Käufer anzuziehen usw.

Das Marketing

Nachdem das MLS Listing innerhalb von ein paar Tagen ab Einstellung dann weltweit auf hunderten von Webseiten zu sehen sein ist, nutzen wir die Zwischenzeit um die Marketingunterlagen in Umlauf zu bringen. Ein Grossteil der Werbung wird sich im Onlinebereich zeigen, da fast jeder Interessent sich Immobilien zuerst im Internet ansieht, sei dies auf Immobilienwebseiten oder aber auch über soziale Medien und andere Portale. Während wir auf schnelle und zahlreiche Besichtigungsanfragen von anderen Maklern hoffen (bei Grundstücken wird dies ohne unser Wissen ablaufen), werden wir auch selber versuchen, Kunden in unserem Interessentenstamm davon zu informieren. Es kommt dementsprechend auch vor, dass der kaufende Kund vom Verkaufsmakler gefunden wird.

Das Kaufangebot

Sollte einem Käufer Ihre Immobilie gefallen, wird uns ein schriftliches Angebot vom Käufermakler zugestellt. Die Verträge sind in den meisten Fällen ein FAR-BAR Standardkontrakt, den die Florida Maklervereinigung (FAR) und die Florida Anwaltskammer (BAR) herausgegeben haben. Hierbei werden alle Rahmenbedingungen wie Kaufpreis, Anzahlung, Inspektionsfrist, Datum der Eigentumsübertragung („Closing“) etc. hinterlegt. Mit dem Angebot werden dann evtl. weitere Dokumente mitgeschickt, wie z.B. die Vorqualifizierung einer Finanzierung oder ein Kapitalnachweis bei Barkauf. Sollten Sie eine freiwillige Auskunft über den Zustand der Immobilie gegeben haben (Seller's Disclosure), dann wird diese ebenso vom Käufer abgezeichnet. Die meisten dieser Disclosures dienen dem Käuferschutz, geben ihm aber auch gleichzeitig ein gutes Gefühl über die Offenlegung bekannter Schäden oder Mängel. Der Makler des Käufers übermittelt das Angebot an mich und ich widerum präsentiere Ihnen das Dokument und erläutere die Konditionen des Angebots. Wir können Ihnen das Angebot Wort für Wort erklären und nehmen uns diese Zeit gerne, da wir unsere Kunden immer zu 100% informiert wissen möchten. Ebenfalls im Angebot ist die Frist hinterlegt für Ihre Antwort, die im Regelfall innerhalb 24-48 Stunden erwartet wird. In dieser Zeit können Sie nach einer gemeinsamen Absprache das Angebot annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot zurückgeben.

Ihre Rückmeldung

Sie haben nun verschiedene Optionen: Bei der Angebotsannahme ohne jegliche Veränderung der angebotenen Konditionen wird aus dem Schriftstück automatisch der Vertrag, der dann für beide Seiten bindend ist und Sie bis zum Ende der Transaktion begleiten wird. Sie können das Angebot auch ohne ein Gegenangebot ablehnen, was aber dem Verhandlungsfluss nicht zuträglich ist. Sollten Sie eine oder mehrere Bedingungen im Angebot verändern, spricht man dann von einem Gegenangebot. Der Käufer kann nun seinerseits ablehnen, akzeptieren oder gegenbieten. Oftmals werden diese Verhandlungen bis zu einer schriftlichen finalen Abstimmung des Angebotes mündlich zwischen den Maklern vorgenommen.

Angebot Immobilie Florida

Die Annahme des (Gegen-)Angebotes

Sobald die letztere Partei eine Änderung oder auch das ursprüngliche Angebot unverändert annimmt und der anderen Partei zustellt, kommt ein rechtlich bindender Vertrag zustande. Das sogenannte effektive Datum oder auch Wirksamkeitsdatum ist der Tag, an dem die von beiden Parteien akzeptierte Version des Dokumentes beiden Parteien zugestellt wurde. Alle im Vertrag hinterlegten Fristen, z.B. für die Anzahlung oder die Hausinspektion beginnen ab diesem Tag an zu laufen (Tag null). Ein Grundstücksvertrag und ein Hausvertrag sind natürlich von der Art her unterschiedlich. Es werden hier auch die zu berücksichtigenden zeitlichen Fristen unterschiedlich gehandhabt, z.B. Kalendertage oder Arbeitstage. Deswegen brauchen Sie einen Makler, der hohen Wert auf Genauigkeit legt, damit keine wichtigen Fristen verstreichen und Sie dadurch einen Nachteil erleiden. Bei mir sind Sie hier an der richtigen Stelle - ihr Schutz ist meine Aufgabe! Der Vertrag wird dann sofort an die "Title Company" weitergereicht, die die Akte zur Abwicklung eröffnen.

Der Darlehensgeber

Wenn die Immobilie finanziert wird, erhält der Darlehensgeber ebenfalls eine Kopie des Vertrages. Dieser wird dann  Informationen wie den Kaufpreis durch ein Schätzgutachten (Appraisal) eines Gutachters (Appraiser) bestätigen lassen und desweiteren eine Grundstücksvermessung (Survey) vornehmen lassen.

Die Anzahlung

Immobilienkauf Florida Anzahlung EscrowDie Anzahlung kann verschieden vereinbart worden sein: entweder direkt bei Annahme des Vertrages, innerhalb einer Frist von ein paar Tagen oder sogar verteilt in 2 separate Zahlungen. Hier kann man die zeitlichen Laufwege des Geldes, was evtl. aus dem Ausland überwiesen werden muss, berücksichtigen. Diese Anzahlung (Escrow deposit) wird auf das Treuhandkonto (Escrow Account) der "Title Company" überwiesen, die die Übertragung später vornimmt. Üblicherweise wählen Sie diese unabhängige dritte Partei und zahlen dafür auch alle Gebühren. Nach dem Eingang des Geldes stellt die "Title Company" eine Bestätigung aus, die dann an beide Parteien gegeben wird. Je höher diese Anzahlung ist, desto stärker sehen Sie die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht. In der Regel jedoch werden Beträge zwischen zwei und fünf Prozent erwartet, es sei denn Sie haben dies anders im Listing verlangt. Ein Punkt, der speziell für ausländische Verkäufer wichtig zu wissen ist, ist das FIRPTA-Gesetz.

Die Hausinspektion oder Grundstücksüberprüfung

Innerhalb des vereinbarten Zeitraumes für die Inspektion des Hauses (Inspection Period) oder die Überprüfung der Eignung des Grundstückes (Feasibility Study Period) werden nun lizenzierte Inspektoren oder Vermessungsbüros Prüfungen und Vermessungen durchführen, die klären ob die Immobilie für den Käufer wie vorgesehen nutzbar und im erwarteten Zustand ist. Diese Hausinspektion wird durch einen Fachmann durchgeführt, der dann am Ende der Überprüfung einen schriftlichen Bericht über den Momentanzustand des Hauses erstellt. Hierin bewertet dieser den Zustand des Daches, der Struktur des Gebäudes, der Sanitäranlagen und Wasserversorgung, der Geräte  wie z.B. Wasserheizkessel, Klimaanlage, Poolpumpe und evtl. -heizung, Kühlschrank, Herd und Dutzende anderer Punkte bishin zum korrekten Abfliessen des Wassers. Dieser Bericht kann dann schon mal bis zu 40 oder 50 Seiten umfassen.

Desweiteren können Inspektionen für die Überprüfung auf Schimmel, Termiten, bleihaltige Farbe bei Baujahren bis 1978 oder Chinese Drywall durchgeführt werden. Sie haben sich hier um nichts zu kümmern, denn die Überprüfung obliegt dem Käufer. Sollten Sie innerhalb der Frist zur Inspektion des Hauses nichts vom Käufer hören wird der Vertrag für ihn voll bindend. Sollten Mängel festgestellt werden, die der Käufer so nicht eingerechnet hat oder versteckt und nicht sichtbar waren, wird er eine Anfrage an Sie stellen, entweder den Schaden reparieren zu lassen oder einer Kaupfreisminderung zuzustimmen. Dies wird weniger für einen nicht funktionierenden Türgriff geschehen, aber mit SIcherheit für ein Leck im Dach oder eine kaputte Poolheizung. In den meisten Fällen kann man eine dieser Optionen verhandeln, jedoch muss man wissen, dass durch den AS-IS-Vertrag (gekauft wie gesehen), Sie keinesfalls verpflichtet sind zu reparieren oder den Verkaufspreis zu reduzieren. Sollten Sie einer der Optionen nicht zustimmen, kann es passieren, dass der Vertrag innerhalb der Inspektionsfrist aufgelöst wird. Der Käufer erhält dann seine Anzahlung zurück und wir nehmen das Objekt wieder auf den Markt. Jedoch müssen dann die entdeckten grösseren Schäden transparent vermerkt werden. Hat man sich geeinigt oder die Inspektionsfrist läuft ohne Anfrage des Käufers aus, kann es weitergehen.

Das Wertgutachten

Bei einer Finanzierung wird die finanzierende Bank einen Wertgutachter bestellen, der das Objekt auf seinen Wert schätzt. Bestätigt dieses Wertgutachten den Kaufpreis, dann wird eine vorläufige Finanzierungszusage gegeben (natürlich werden für eine letzendliche Zusage noch weitere Dinge beim Käufer abgeprüft).

Die Klärung der Eigentumsrechtslage

Wenn dies alles erledigt ist, nimmt die "Title Company" (Title Agency) ihre Arbeit auf. Dadurch, dass Sie die "Title Company" wählen, übernehmen Sie ortsüblicherweise nicht nur die gesamten Kosten für die Abwicklung sondern auch die Ausstellung der Eigentumsversicherung. Die "Title Company" startet nun unverzüglich eine Anfrage beim Grundbuchamt (Public Records) um herauszufinden, ob etwaige Rechtsansprüche  gegen die Immobilie verzeichnet sind. Dabei wird dann auch geklärt, in welcher Höhe offene Beträge einer evtl. Finanzierung Ihrerseits noch zu begleichen sind (Mortgage Payoff) oder ob offene "Assessments", also Restlasten aus der Erschliessung des Stadtwassernetzes vorhanden sind. Von der "Title Company" wird dann eine Eigentumsversicherung (Title Policy oder Title Insurance) ausgestellt. Diese schützt den Käufer vor etwaigen Rechtsansprüchen Dritter. Der eigentliche Versicherer steht im Hintergrund und kontrolliert die Abwicklung der Notarfirma, dieser wird "Underwriter" genannt. Parallel dazu werden alle notwendigen Dokumente für die Eigentumsübertragung vorbereitet.

Immobilien Cape Coral Abschlussrechnung

Finanzierungszusage

Sollten bis hier alle relevanten Positionen der Bank für den Käufer positiv geprüft worden sein, kommt es zur Finanzierungszusage oder dem "Loan Commitment", was nun die Entfernung der Finanzierungsklausel im Vertrag bedeutet. Sollte der Käufer nun aus irgendeinem Grund der Pflicht nicht nachkommen das Haus auch zu kaufen, riskiert er den Verlust seiner Anzahlung.

Die Abschlussrechnung

Für den Immobilienverkauf in Florida wird eine Abrechnung erstellt, in den meisten Fällen “Settlement Statement” oder “HUD-Statement” genannt, in der die Zahlen für die Käufer- und Verkäufseite verarbeitet werden. Dort finden sich dann Kaufpreis, Finanzierungssumme, Eigenkapital, Kosten der Finanzierung, Anzahlung, Provisionen und Abzüge für den Verkäufer, Kosten des Käufers (z.B. Inspektionen), Betrag für die Eigentumsversicherung und anteilige tagesgenaue Verrechnung der Steuern wieder. Nach der Aufrechnung zeigt sich dann schlussendlich der Betrag, den der Käufer noch schuldet und den Sie nach allen Abzügen inkl. des FIRPTA Steuervoreinbehaltes tatsächlich erhalten. Sie unterschreiben dieses Dokument und die "Title Company" beginnt dann, die Dokumente für die Übertragung vorzubereiten. Sie vereinbaren dann eine Uhrzeit zum Tag der Übertragung, an dem Sie alle notwendigen Dokumente bei der "Title Company" unterschreiben. Sollten Sie zu diesem Zeitpunkt im Ausland sein müssen die Dokumente an Ihrem derzeitigen Aufenthaltsort bei einem Notar, Rechtsanwalt oder der amerikanischen Botschaft/Konsulat unterschrieben und beglaubigt werden und als Originale per Kurier in die USA versendet werden.

Haus verkaufen in Florida Ablauf KaufDie finale Begehung, der Notartermin und die Eigentumsübertragung

Am Tag der Eigentumsübertragung muss der noch zu zahlende Restbetrag des Käufers auf dem Treuhandkonto eingehen. Im Falle einer Finanzierung muss der Eigenkapitalanteil bezahlt werden, da der Darlehensgeber die Differenz (Finanzierungssumme) direkt an das Notarbüro überweist. Geschieht dies bis 5 Uhr abends, gilt der Termin als eingehalten. Vor dem Termin bei der "Title Company" wird eine letzte Begehung vorgenommen um sicherzustellen, dass sich die Immobilie in Florida noch in dem ursprünglich gesehenen Zustand befindet und alle im Vertrag vermerkten Einrichtungsgegenstände oder Küchengeräte vorhanden sind. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie alle nicht verkauften Gegenstände und Müll aus dem Haus entfernt haben. Ist dies alles geschehen, wird die Immobilie übertragen und Sie erhalten per Überweisung Ihr Geld. Generell können alle beschriebenen Schritte aus der Ferne geplant und durchgeführt werden.