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Immobilien in Südwestflorida

Markus Hartwich, P.A., Staatl. gepr. Immobilienmakler

GRI (Graduate of Realtor Institute),
ACCRS (Accredited Cape Coral Residential Specialist)
RNCS (Residential New Construction Specialist)

Erschliessungskosten für das Stadtwassernetz

In Städten wie Cape Coral ist durch die künstliche Entstehung der Stadt lange Zeit kein städtisches Wassernetz vorhanden gewesen. Als dann die Wasserversorgung in den ersten Gebieten geplant und durchgeführt wurde, wurde jeder Grundstücksbesitzer über Erschliessungskosten, die sog. "City Utility Assessments" zur Kasse gebeten.

Diese Kosten, die zu den Hochzeiten im Bausektor 2005 bis auf über $20.000 stiegen, konnten von den Eigentümern auf verschiedene Arten beglichen werden. Während der Immobilieninhaber natürlich den gesamten Betrag auf einmal entrichten konnte und dafür einen Nachlass erhielt, gab ihm die Stadt aber auch die Möglichkeit entweder eine Art Ratenzahlung zu nutzen oder eine Finanzierung in Anspruch zu nehmen.

Bei der Finanzierung wird dann jährlich mit der Grundsteuer ein gewisser Betrag eingefordert. Die Summe ist aufgesplittet in 3 verschiedene Anschlüsse: Das Stadtwasser (Water), das Abwasser (Sewer) und das nur leicht aufbereitete Wasser für die Rasensprinkleranlagen (Irrigation). Der letztere muss nicht unbedingt angeschlossen werden, die Stadt wird aber trotzdem die jährlichen Assessments und die monatlichen Grundgebühren erheben.

Das erste Gebiet, das an die Stadtversorgung angeschlossen wurde, war der südöstliche Bereich Cape Corals. Durch die direkte Nähe zum Wasser haben damals 1956 die ersten Hausbauten begonnen.

In den Jahren danach wurde dieses Versorgungsnetz in Expansionsprojekten in Richtung des Südwestens ausgeweitet. Der Norden ist bisher nur teilweise an dieses Wassernetz angeschlossen. In den Regionen, in denen es noch nicht vorhanden ist, bedienen sich die Häuser über einen eigenen im Garten gebohrten Brunnen. Das Wasser wird an das Haus gepumpt, durch eine hauseigene Reinigungsanlage befördert und dann in den Haushalt eingespeist. Das Abwasser wird über eine Sickergrube und ein Drainagefeld unter der Rasenfläche entsorgt. Der Nachteil des Brunnens ist, dass die Wasserqualität minimal schlechter ist als beim Stadtwasser und man die Geräte und manuell aufzufüllenden Salzstände kontrollieren muss. Der Vorteil ist, dass das Brunnenwasser kein Geld kostet. Die nördlichen Bereiche Cape Corals sind jedoch in der Zukunft für die Erweiterung des Stadtwassernetzes vorgesehen. Somit sollte man diese Kosten im Hinterkopf behalten, wenn man im Norden ein Haus zu kaufen plant - ebenso wenn Sie ein Grundstück erwerben möchten und vorerst mit der o.g. Lösung bauen müssen - später fallen die Kosten der Umstellung weiterhin für jeden Eigentümer an. Egal zu welchem Zeitpunkt sie planen, ein Grundstück oder Haus zu kaufen, wir können Sie jederzeit über den aktuellen Stand und die Regionen informieren bezüglich der Erweiterung des Stadtwassernetzes.

 

Stadtwasser Erweiterung Norden Cape Coral

 

Die südlichen Bereiche sind Stand heute alle angeschlossen. Adressen im Norden (NW und NE in der Strassenaddresse) besitzen grösstenteils noch keinen und werden alle laut der angezeigten Karte erweitert. Der Unterschied zwischen den Grundstücken im Südosten und Südwesten besteht darin, dass Grundstücke im Südosten durch die weitaus längere Zahlungshistorie oftmals keine Restlast mehr mit sich bringen, wogegen Grundstücke im Südwesten grösstenteils diese Lasten noch haben. Die genauen Beträge können wir für Sie über das Stadtsystem erfragen, was natürlich vor einem Kaufangebot gemacht werden sollte. Aufgrund der verschiedenen Zeitpunkte, zu denen die südlichen Bereiche angeschlossen wurden, haben Eigentümer natürlich auch zu unterschiedlichen Zeiten (generell beginnend 6 Monate nach Fertigstellung der Erweiterung durch die Stadt) begonnen, die Beträge abzuzahlen.

Daher trifft man heute beim Grossteil der Grundstücke auf diese Restlasten aus dem Stadtwasseranschluss (Assessments). Da generell durch die nur 1x jährliche Zahlung mit den Grundsteuern diese Beträge nicht so stark hervorstechen, ist es hier Gang und Gebe, dass diese Assessments an den neuen Eigentümer weitergereicht werden, der dann während der Zeit seiner Inhaberschaft die Beträge weiterzahlt und bei einem erneuten Weiterverkauf wiederum die Restlast an den Käufer übergibt. In den zuletzt angeschlossenen Gebieten Southwest 6 & 7 sowie North 2 kann diese jährliche Zahlung innerhalb der Grundsteuer höher sein, da die Stadt Cape Coral geänderte Finanzierungskonditionen nutzt und daher die Beträge zwar höher sind, jedoch dadurch auch die Last in kürzerer Zeit abgetragen wird.

Beispiel einer Grundsteuerabrechnung mit den Assessments:

 

Assessments bei der Grundsteuer