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Markus Hartwich
Erstklassige Immobilien in Südwestflorida
Markus
Cape Coral | Fort Myers | Fort Myers Beach | Estero | Bonita Springs | Naples | Sanibel Island | Captiva Island

Immobilien in Florida kaufen - der gesamte Ablauf des Kaufs im Detail

Der Kaufablauf ist hier transparent dargestellt, sodass Sie als Erstkäufer einen detaillierten Überblick über die einzelnen Schritte erhalten.

Barkauf

Barkauf Immobilie Florida - Bild mit Bargeld

Sie gelten in Florida als Barkäufer, egal ob Sie eine Immobilie in Ihrem Heimatland beleihen und dafür Geld von der Bank erhalten oder direkt mit Ihrem eigenen Barvermögen bezahlen. In vielen Fällen ist es so, dass der Verkäufer Ihr Angebot überhaupt erst berücksichtigt, wenn ein sog. "Proof of funds" vorhanden ist, also ein Vermögensnachweis. Der Verkäufer verlangt diesen um sehen zu können, ob der Käufer wirklich in der Lage ist, den Kaufpreis zu entrichten und er nicht sinnlos Zeit verschwendet mit der Bearbeitung von Papieren.

Dieser Vermögensnachweis kann Ihr Kontoauszug aus dem Internet sein oder auch eine Bestätigung der Bank, dass Sie über ein gewisses Guthaben verfügen. Ein Beispiel können Sie hier herunterladen: "Proof of funds".

Es ist wichtig, dass Sie diesen Vermögensnachweis mit sich bringen oder vor einem Angebot besorgen, damit wir flexibel und schnell agieren können, falls Sie Ihre Traumimmobilie finden.

Finanzierung

Finanzierung Florida Hauskauf Neubau - Bild mit der FinanzierungszusageEine Finanzierung in Ihrem Heimatland für einen Hauskauf oder Neubau in Florida wird kaum eine Bank vornehmen. Daher bleibt Ihnen nur der Weg über ein amerikanisches Darlehensinstitut. Wichtig ist hier zu wissen, dass Sie wie beim Barkauf für ein Angebot ein Dokument in der Hand haben müssen. Dieses sogenannte "Preapproval" attestiert Ihnen eine Vorabprüfung Ihrer Vermögens- und Einkommensverhältnisse. Dafür müssen Sie ein Antragsformular bei der jeweiligen Bank ausfüllen, mit dem diese dann in Kombination mit weiteren Angaben und Dokumenten eine erste Sichtung Ihrer finanziellen Situation vornimmt. Ist diese positiv im Hinblick auf die zu finanzierende Summe, dann erhalten Sie von den meisten Darlehensgebern innerhalb von 72 Stunden das Preapproval. Wie schon gesagt, dieses Preapproval sollten Sie bestenfalls bereits in der Tasche haben, wenn Sie auf die Suche nach Ihrer Immobilie gehen.

Mit dem Preapproval wird schliesslich das Angebot eingereicht. Nach Annahme und Entstehung eines Kaufvertrages unter der Klausel der Finanzierung wird von der Bank das Wertgutachten erstellt, die Hausinspektion gemacht und im Laufe der kommenden Wochen die Detailprüfung der Finanzierung vorgenommen. Es kann hier immer noch passieren, dass trotz allem die Finanzierung platzt, weil die Bank nicht genügend Darlehenssicherheit in der Immobilie sieht oder schlicht und ergreifend Ihre finanzielle Situation in den Augen der Bank nicht dafür spricht. Sollte alles in Ordnung und von der Bank verifiziert sein, wird zu diesem Zeitpunkt das Preapproval in das sog. "Loan Commitment" umgewandelt, welches nun die finale Finanzierungszusage darstellt. Zu diesem Zeitpunkt ist gleichzeitig die Klausel aus dem Vertrag erfüllt. Sollte der Käufer nun vom Vertrag zurücktreten, riskiert er den Verlust seiner Anzahlung.

 

Auswahl der Immobilie

Wenn Sie mit mir arbeiten, haben Sie im Vorlauf bereits das beste Werkzeug zur Verfügung gestellt bekommen: Das "MLS Kundenportal" hilft Ihnen, komfortabel durch den gesamten Bestand an Immobilien zu schauen. Nach einer Suche aus der Ferne in dieser Datenbank aller Immobliien in Florida entschieden Sie sich dann, welche Sie gerne vor Ort anschauen möchten. Die Auswahl der zur Besichtigung gewünschten Objekte muss sehr zeitnah erfolgen, da Häuser in Cape Coral zum Beispiel durchschnittlich innerhalb von 60 Tagen ab Aufruf im System verkauft werden, manchmal kann es auch nur wenige Tage dauern.

 

Das Angebot

Immobilien in Florida kaufen, Der Kaufablauf - Makler und Kunde prüfen den VertragNach der gemeinsamen Begehung mit uns erstellen wir bei Gefallen ein schriftliches Angebot, das wir mit Ihren Angaben füllen. Die Verträge sind in den meisten Fällen ein FAR-BAR Standardkontrakt, den die Florida Maklervereinigung (FAR) und die Florida Anwaltskammer (BAR) herausgegeben haben. Hierbei werden alle Rahmenbedingungen wie Kaufpreis, Anzahlung, Inspektionsfrist, Datum der Eigentumsübertragung („Closing“) etc. hinterlegt. Mit dem Angebot werden dann evtl. weitere Dokumente mitgeschickt, wie z.B. die Vorqualifizierung der Finanzierung oder ein Kapitalnachweis bei Barkauf sowie Anhänge über die Offenlegung bestimmter Fakten vom Verkäufer (Disclosures). Die meisten dieser Disclosures dienen dem Käuferschutz. Wir können Ihnen das Schriftstück Wort für Wort erklären und nehmen uns diese Zeit gerne, da wir unsere Kunden immer zu 100% informiert wissen möchten. Ebenfalls im Angebot ist die Antwortfrist hinterlegt für den Verkäufer, die im Regelfall 24-48 Stunden beträgt. In dieser Zeit kann er das Angebot annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot rückmelden.

 

Die Übermittlung des Angebots

Der Makler des Käufers übermittelt das Angebot an den Verkäufermakler (Listing Agent). Dieser wiederum präsentiert das Dokument dem Verkäufer und erläutert die Konditionen des Angebots.

 

Rückmeldung des Verkäufers

Der Verkäufer hat verschiedene Optionen: Bei der Angebotsannahme ohne jegliche Veränderung der angebotenen Konditionen wird aus dem Schriftstück automatisch der Vertrag, der dann für beide Seiten bindend ist und Sie bis zum Ende der Transaktion begleiten wird. Er kann das Angebot auch ablehnen ohne ein Gegenangebot. Sollte der Verkäufer eine oder mehrere Bedingungen im Angebot verändern, spricht man dann von einem Gegenangebot. Der Käufer kann nun seinerseits ablehnen, akzeptieren oder gegenbieten. Oftmals werden diese Verhandlungen bis zu einer schriftlichen finalen Abstimmung des Angebotes mündlich zwischen den Maklern vorgenommen.

 

Angebot Immobilie Florida - Bild Unterschrift des Vertrages

Die Annahme des (Gegen-)Angebotes

Sobald die letztere Partei eine Änderung oder auch das ursprüngliche Angebot unverändert annimmt und der anderen Partei zustellt, kommt ein rechtlich bindender Vertrag zustande. Das sog. Effektive Datum oder auch Wirksamkeitsdatum ist der Tag, an dem die von beiden Parteien akzeptierte Version des Dokumentes beiden Parteien zugestellt wurde. Alle im Vertrag hinterlegten Fristen, z.B. für die Anzahlung oder die Hausinspektion beginnen ab diesem Tag an zu laufen (Tag null). Ein Grundstücksvertrag und ein Hausvertrag sind natürlich von der Art her unterschiedlich. Es werden hier auch die zu berücksichtigenden zeitlichen Fristen unterschiedlich gehandhabt, z.B. Kalendertage oder Arbeitstage. Deswegen brauchen Sie einen Makler, der hohen Wert auf Genauigkeit legt, damit keine wichtigen Fristen verstreichen und Sie dadurch einen Nachteil erleiden. Bei mir sind Sie hier an der richtigen Stelle - ihr Schutz ist meine Aufgabe! Der Vertrag wird dann sofort an die "Title Company" weitergereicht, die die Akte eröffnen.

Der Darlehensgeber

Wenn die Immobilie finanziert wird, erhält der Darlehensgeber ebenfalls eine Kopie des Vertrages. Dieser wird dann  Informationen wie den Kaufpreis durch ein Schätzgutachten (Appraisal) eines Gutachters (Appraiser) bestätigen lassen und desweiteren eine Grundstücksvermessung (Survey) vornehmen lassen.

 

Die Anzahlung

Immobilienkauf Florida Anzahlung - Bild Ausstellung des Schecks Die Anzahlung kann verschieden vereinbart worden sein: entweder direkt bei Annahme des Vertrages, innerhalb einer Frist von ein paar Tagen oder sogar gestreut in 2 Zahlungen. Hier kann man die zeitlichen Laufwege des Geldes, was evtl. aus dem Ausland überwiesen werden muss, berücksichtigen. Diese Anzahlung (Escrow deposit) wird auf das Treuhandkonto (Escrow Account) der "Title Company" überwiesen, die die Übertragung später vornimmt. Der Verkäufer wählt diese und zahlt dafür auch alle Gebühren. Nach dem Eingang des Geldes stellt die "Title Company" eine Bestätigung aus, die dann an beide Parteien gegeben wird. Je höher diese Anzahlung ist, desto stärker wird dem Verkäufer die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht vermittelt. In der Regel jedoch werden Beträge zwischen zwei und fünf Prozent erwartet, es sei denn der Verkäufer hat dies anders im Listing verlangt.

 

Cape Coral Haus kaufen Bericht Inspektion Überprüfung Mängel - Bild eines Inspektionsberichts

Die Hausinspektion oder Grundstücksüberprüfung

Innerhalb des vereinbarten Zeitraumes für die Inspektion des Hauses (Inspection Period) oder die Überprüfung der Eignung des Grundstückes (Feasibility Study Period) werden nun lizenzierte Insp ektoren oder Vermessungsbüros Prüfungen und Vermessungen durchführen, die klären ob die Immobilie für den Käufer wie vorgesehen nutzbar und im erwarteten Zustand ist. Diese Hausinspektion wird durch einen Fachmann durchgeführt, der dann am Ende der Überprüfung einen schriftlichen Bericht über den Momentanzustand des Hauses erstellt. Hierin bewertet dieser den Zustand des Daches, der Struktur des Gebäudes, der Sanitäranlagen und Wasserversorgung, der Geräte  wie z.B. Wasserheizkessel, Klimaanlage, Poolpumpe und evtl. -heizung, Kühlschrank, Herd und Dutzende anderer Punkte bishin zum korrekten Abfliessen des Wassers. Dieser Bericht kann dann schon mal bis zu 40 oder 50 Seiten umfassen.

Wichtig ist zu sehen, ob das Haus generell in einem guten Zustand ist und sichergestellt ist, dass auf Sie nach dem Kauf nicht direkt hohe Kosten für Reparaturen zukommen. Eventuelle Schäden kann man so fachmännisch aufdecken. Ausnahmen zu diesen Verträgen gibt es dann, wenn es sich um eine Zwangsversteigerung (“Foreclosure”) oder ein Objekt aus Bankbesitz (“REO”) handelt sowie  “Short Sales” – hier ist der Verkäufer generell nicht verpflichtet, Reparaturen vorzunehmen. Desweiteren können Inspektionen für die Überprüfung auf Schimmel, Termiten, bleihaltige Farbe bei Baujahren bis 1978 oder Chinese Drywall durchgeführt werden.

Für die Überprüfung des Grundstücks beauftragen Sie einen Vermesser, der die Grösse, Höhenlage oder ähnliche Informationen bei einem Grundstück ermittelt. Bereits hier sollte man auch einen Bauunternehmer involvieren, der mit einer Vermessung ungefähr die Kosten für das Anschütten des Grundstücks berechnen kann, um auf der vorgeschriebenen Höhe zu bauen. In manchen Gebieten kann es sogar ratsam sein, eine Bodenbohrung zu veranlassen, um die Beschaffenheit der Erde besser einschätzen zu können. Sollten Sie bei dieser Inspektion persönlich nicht anwesend sein können begleiten wir den Inspektor gerne und verschaffen uns ein Bild vom Zustand und geben seine Infos an Sie weiter.

Sie erhalten generell einen umfassenden Prüfbericht, der mit Bildmaterial und vielen Details gespickt ist. Sollten bei der Überprüfung der Immobilie technische Mängel entdeckt werden, z.B. Defekt bei der Klimaanlage oder Poolheizung oder sollten andere bauliche Mängel festgestellt werden, z.B. ein Leck im Dach dann gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder erklärt sich der Verkäufer bereit, diese Mängel bis zum Übertragungstag zu beheben (hier wird natuerlich erneut geprüft) oder man vereinbart eine Kaufpreisminderung.

In den meisten Fällen kann man eine dieser Optionen verhandeln, jedoch muss man wissen, dass durch den AS-IS-Vertrag (gekauft wie gesehen), der Verkäufer keinesfalls verpflichtet ist, zu reparieren oder den Verkaufspreis zu reduzieren. Sollte dies geschehen und die vorliegenden Schäden sind zu hoch, bleibt dem Käufer nur der Rückzug und der Vertrag wird innerhalb der Inspektionsfrist aufgelöst – dieser erhält dann seine Anzahlung ausgezahlt und der Verkäufer nimmt das Objekt wieder auf den Markt. Bei den Verträgen, die z.B. für einen Neubau genutzt werden, ist der Verkäufer jedoch tatsächlich verpflichtet, gravierende Mängel zu beheben.

 

Wertgutachten

Bei einer Finanzierung wird die finanzierende Bank einen Wertgutachter bestellen, der das Objekt auf seinen Wert schätzt. Bestätigt dieses Wertgutachten den Kaufpreis, dann wird eine vorläufige Finanzierungszusage gegeben (natürlich werden dafür noch weitere Dinge bei Ihnen abgeprüft).

 

Die Klärung der Eigentumsrechtslage

Wenn dies alles erledigt ist, nimmt die "Title Company" (Title Agency) ihre Arbeit auf. Dadurch, dass er Verkäufer die "Title Company" wählt, übernimmt er ortsüblicherweise nicht nur die gesamten Kosten für die Abwicklung (bei einer Finanzierung zahlen Sie natürlichen Ihren Teil) sondern auch die Ausstellung der Rechtsmängelversicherung. Diese startet nun unverzüglich eine Anfrage beim Grundbuchamt (Public Records) um herauszufinden, ob etwaige Rechtsansprüche  gegen die Immobilie verzeichnet sind. Dabei wird dann auch geklärt, in welcher Höhe offene Beträge einer evtl. Finanzierung des Verkäufers noch zu begleichen sind (Mortgage Payoff) oder ob offene "Assessments", also Restlasten aus der Erschliessung des Stadtwassernetzes vorhanden sind. Von der "Title Company" wird dann eine Eigentumsversicherung (Title Policy oder Title Insurance) ausgestellt. Diese schützt den Käufer vor etwaigen Rechtsansprüchen Dritter. Der eigentliche Versicherer steht im Hintergrund und kontrolliert die Abwicklungsprozesse der "Title Company", dieser wird "Underwriter" genannt. Parallel dazu werden alle notwendigen Dokumente für die Eigentumsübertragung vorbereitet.

 

Finanzierungszusage

Sollten bis hier alle Dinge der Bank positiv geprüft worden sein, kommt es zur Finanzierungszusage oder dem "Loan Commitment", was nun die Entfernung der Finanzierungsklausel bedeutet.

 

Die Abschlussrechnung

Immobilien Cape Coral Abschlussrechnung - Bild der Abrechnung

Für den Immobilienkauf in Florida wird eine Abrechnung erstellt, in den meisten Fällen “Settlement Statement” oder “HUD-Statement” genannt, in der die Zahlen für die Käufer- und Verkäufseite verarbeitet werden. Dort finden sich dann Kaufpreis, Finanzierungssumme, Eigenkapital, Kosten der Finanzierung, Anzahlung, Provisionen und Abzüge für den Verkäufer, Kosten des Käufers (z.B. Inspektionen), Betrag für die Eigentumsversicherung und anteilige tagesgenaue Verrechnung der Steuern wieder. Nach der Aufrechnung zeigt sich dann schlussendlich der Betrag, den der Käufer noch schuldet und den der Verkäufer nach allen Abzügen tatsächlich erhält. Sie unterschreiben dieses Dokument und die "Title Company" beginnt dann, die Dokumente für die Übertragung vorzubereiten. Sie vereinbaren dann eine Uhrzeit zum Tag der Übertragung, an dem Sie dann alle notwendigen Dokumente bei der "Title Company" unterschreiben. Sollten Sie im Ausland sein, geht dies manchmal auch per email, z.B. bei einem Grundstückskauf in bar.

Ansonsten müssen die Dokumente an Ihrem derzeitigen Aufenthaltsort bei einem Notar, Rechtsanwalt oder der amerikanischen Botschaft/Konsulat unterschrieben werden und als Originale per Kurier in die USA versendet werden. Wenn dann zur Übertragung (“Closing”) am definierten Tag sowohl die Dokumente als auch die Restzahlung bei der "Title Company" eingehen, wird der Kauf abgeschlossen und Sie werden lastenfrei Eigentümer. Der Verkäufer erhält seine Auszahlung. Generell brauchen wir Sie nur zur Auswahl der Immobilie vor Ort, alle weiteren Schritte können aus der Ferne geplant und durchgeführt werden. Die Eigentums- oder auch Rechtstitelversicherung („Title Insurance“) auf Ihren Grundbucheintrag wird Ihnen dann im Original zugeschickt, sobald die Urkunde bei der Stadt eingetragen wurde und alle Dokumente korrekt verarbeitet wurden – wobei Sie den Schutz bereits zum Tag des Closings geniessen.

 

Die finale Begehung, der Notartermin und die Eigentumsübertragung

Haus kaufen in Florida Ablauf Kauf - Bild der Schlüsselübergabe

Am Tag der Eigentumsübertragung muss der noch zu zahlende Restbetrag des Käufers auf dem Treuhandkonto eingehen. Im Falle einer Finanzierung muss der Eigenkapitalanteil bezahlt werden, da der Darlehensgeber die Differenz (Finanzierungssumme) direkt an das Notarbüro überweist. Geschieht dies bis 5 Uhr abends, gilt der Termin als eingehalten. Durch zahlreiche Betrugsversuche in Florida nimmt eine "Title Company" für diese hohe Restsumme keinen Scheck wie bei einer Anzahlung. Die Restzahlung muss per Überweisung eingehen.

Vor dem Termin bei der "Title Company" wird eine letzte Begehung vorgenommen um sicherzustellen, dass sich die Immobilie in Florida noch in dem ursprünglich gesehenen Zustand befindet und alle im Vertrag vermerkten Einrichtungsgegenstände oder Küchengeräte vorhanden sind. Zu diesem Zeitpunkt muss der Verkäufer alle nicht verkauften Gegenstände und Müll aus dem Haus entfernt haben. Verkäufer und Käufer müssen sich mit gültigen Papieren ausweisen. Nicht-Amerikaner müssen den Reisepass mit sich führen, von dem dann auch eine Kopie angefertigt wird.

Die Unterzeichnung der Übertragung kann vor Ort bei der "Title Company" geschehen. Falls ein Vertragspartner nicht anwesend sein kann, werden die zu unterzeichnenden Papiere an den dementsprechenden Aufenthaltsort verschickt und dort vor Ort bei einem Notar unterschrieben und beglaubigt (speziell bei einer Finanzierung notwendig). Die Dokumente müssen dann bis zum Closingtermin wieder bei der "Title Company" eintreffen. Am Tag des Closings wird dann die offizielle Überschreibung vorgenommen.

Sollten Sie zum Closing nicht vor Ort sein können, werde ich die Begehung für Sie durchführen und danach Schlüssel übernehmen oder an die Hausverwaltung weiterleiten. Es ist generell empfehlenswert, die Schlösser am gleichen Tag austauschen zu lassen. Der Verkäufer wird Strom und Wasser rechtzeitig zum Notartermin abmelden. Der neue Eigentümer oder dessen Hausverwalter ist dann für die Neuanmeldung verantwortlich.

Die Eigentumsübergabe erfolgt durch eine Urkunde, den sogenannten "Deed", welcher beim Grundbuchamt registriert wird und öffentlich einsehbar ist unter http://www.leepa.org/Search/PropertySearch.aspx. Jährlich wiederkehrende Rechnungen, wie z.B. Steuerbescheide oder Informationen die Immobilie betreffend werden entsprechend der Eintragung an die vermerkte Adresse gesendet.

Ein Haus kaufen in Florida / Grundstück kaufen in Florida folgt immer dem gleichen Ablauf.