Logo1
Markus Hartwich
Erstklassige Immobilien in Südwestflorida
Markus
Cape Coral | Fort Myers | Fort Myers Beach | Estero | Bonita Springs | Naples | Sanibel Island | Captiva Island

Kaufkosten, Versicherungen, Unterhaltskosten und die Grundsteuern beim Immobilienkauf

Kosten Immobilienkauf Cape Coral Florida - Bild einer Aufrechnung mehrerer Zahlen

Generell spielt der Kaufpreis einer Immobilie natürlich die grösste Rolle. Jedoch sollte man auch wissen, welche Kosten beim Immobilienkauf entstehen, damit die Gesamtrechnung nachher auch stimmt. Hier finden Sie eine Auflistung der typisch anfallenden Kaufkosten für eine Immobilie.

 

Die Gebühren sind unterschiedlich hoch, speziell im Falle einer Finanzierung. Genaue Beträge können genannt werden, wenn die individuelle Situation für den Kauf bekannt ist. Die untenstehenden Zahlen basieren auf einem Hauskauf in Höhe von $400.000.

 

Kaufkosten beim Barkauf

  • Rechtsmängelversicherung: falls nicht anders vereinbart, bezahlt Ihnen diese der Verkäufer
  • Kosten für die Title Company: im Regelfall weniger als $200
  • Rechtsanwaltskosten: falls Sie Verträge oder Übertragungsdokumente separat prüfen lassen wollen
  • Eintragungsgebühren bei der Stadt: ca. $20
  • Hausinspektion: ca. $350 bis $750 je nach Grösse des Hauses und Inspektionen (Termiten, Chinese Drywall, Schimmel) sowie vorhandene Installation (Bootsdock, Seawall etc.)
  • Vermessung beim Grundstückskauf: ca. $450 bis $600 (anhängig von der Art der Vermessung, z.B. ob nur Grösse oder auch Höhenlage vermessen wird)
  • Anteilige Verrechnung der Steuern: wird tagesgenau vorgenommen und verrechnet
  • Assessments: Die Erschliessungskosten werden nur zu Kaufkosten, wenn Sie beim Closing wahlweise durch den Käufer partiell oder komplett abgelöst werden

 

Somit liegen die reinen Kaufkosten bei fast allen Transaktionen bei unter $1.000 für den Käufer

 

Kaufkosten beim Finanzierungskauf

  • Bereitstellungskosten Kredit: ca. $775
  • Wertgutachten, Credit Report, Flutzertifizierung: ca. $500
  • Rechtsmängelversicherung Bank, Hausinspektion, Vermessung, Rechtsanwaltskosten etc.: ca. $1.100
  • Rechtsmängelversicherung Kreditnehmer: ca. $2.100
  • Übersetzungsgebühren: ca. $400
  • Kosten für die Title Company: im Regelfall weniger als $500
  • Staatssteuer Darlehenseintragung und Eintragungsgebühren: ca. $1.700
  • Vorausbezahlung für 1. Jahr Gebäude- und ggf. Flutversicherung: ca. $2.500
  • Anteilige Verrechnung der Steuern: wird tagesgenau vorgenommen und verrechnet
  • Assessments: Die Erschliessungskosten werden nur zu Kaufkosten, wenn Sie beim Closing wahlweise durch den Käufer partiell oder komplett abgelöst werden

In diesem Beispiel liegen die Kaufkosten oder auch Closingskosten genannt, bei knapp unter $10.000 für den Käufer

Alle Kosten sind Schätzwerte und können variieren, erfragen Sie Ihre individuellen Zahlen bei der Bank oder Ihrem Mortgage Broker.

 

Die Verrechnung anteiliger Grundsteuern

Steuerbetrag der Immobilie für das gesamte Jahr:

$2.760,00

Kaufdatum:

30. April

Anzahl Tage, die der Verkäufer die Immobilie besessen hat (01.01.-30.04.)

120 Tage

Berechnung auf Basis von 360 Tagen pro Jahr: 2760:360x120

Verkäuferanteil an Jahressteuer

$920,00

Der Käufer erhält somit eine Steuergutschrift auf der Kaufabrechnung in Höhe von $920,00. Er widerum hat am Ende des Jahres die Gesamtsteuer an die Stadt zu entrichten, sodass er im Endeffekt netto gesehen nur die Differenz von $1.840,00 gezahlt hat für die Zeit ab dem 01.05. des Jahres.

 

Versicherungen für Ihr Haus in Florida

Bild eines zerstörten PoolkäfigsDie Eigentümerversicherung (“Homeowner Insurance”)

 

1. Gebäudeversicherung

Hier wird das Gebäude versichert und alles das, was in und an der Immobilie befestigt ist, wie z.B. der Swimming Pool, die eingebaute Küche oder auch der aussen stehende Kompressor der Klimaanlage. Die Abdeckung dieser Werte nennt man “dwelling coverage”. Jedoch sollte man darauf achten, dass mit dem Pool auch der “Screen” oder “Cage” (Mückenschutzkäfig) mitversichert ist. Manche Versicherungsanbieter exkludieren diesen und übernehmen dann im Schadensfall keine Haftung.

 

2. Hausratversicherung

In dieser Haushaltsversicherung befindet sich dann das “personal  property” (bewegliches Eigentum), wie z.B. die Möblierung, elektrische und elektronische Geräte, Kleidung etc. Besonders wertvolle Gegenstände, wie Juwelen oder Kunstwerke müssen jedoch in den meisten Fällen über eine gesonderte Police versichert werden.

Ein Grossteil der Hausversicherungen bietet auch eine zusätzliche Haftpflichtversicherung an. Diese kommt dann für Schäden auf, die hausfremde Personen erleiden. Ebenso werden dann damit verbundene Rechtskosten abgedeckt.

Wichtig zu wissen ist, dass alle Versicherungen einen Eigenanteil vorsehen. Durch dieses sog. “deductible” muss der Versicherungsnehmer im Schadensfall für einen Teil der Kosten mit der Summe seines Selbstbehaltes eintreten.

Dieser Selbstbehalt ist je nach Schaden unterschiedlich strukturiert. Zum einen liegt der Eigenanteil für Schäden resultierend aus einem Sturm im Regelfall bei 2% des Gebäudewertes (Hurricane deductible). Zum anderen dann die Schadensfälle (“all other perils”), die grösstenteils einen Selbstbehalt von $1.000 vorsehen.

Versicherungen bieten oftmals merklich günstigere Prämien an, dafür liegen dann die Selbstbehalte zwischen 5% und 10%, wogegen manche auch gar keine Selbstbehalte anbieten, die dann aber mit höheren Beiträgen verbunden sind.

 

Bild eines überfluteten HausesDie Flutversicherung (“Flood Insurance”)

Schäden durch eine Flut werden von der Gebäudeversicherung generell nicht übernommen. Sollten Sie finanzieren und Ihr Objekt liegt in einer Flutzone, wird die Bank es zur Bedingung machen, dass Sie eine Flutversicherung abzuschliessen. Die nationale Katastrophenbehörde FEMA ("Federal Emergency Management Agency") legt die Flutbereiche fest und stuft damit die Immobilien in Zonen ein, die dann dementsprechend günstiger oder teurer sind aufgrund der Überflutungsgefährdung. Es ist jedoch generell empfehlenswert, eine Flutversicherung abzuschliessen.

 

Werden Eigentumswohnungen genauso behandelt?

Wohnungen sind in den meisten Fällen teilweise über die Eigentümergemeinschaft, die sog. “Homeowner Association (HOA) oder auch “Condo Association” versichert.

Wenn es jedoch um die Hausrat- oder Haftpflichtversicherung geht, muss der Eigentümer sich selbständig absichern. Desweiteren sollte man wissen, dass die “Master-Police” der Eigentümerverwaltung nur den äusseren Teil des Gebäudes versichert, sprich Aussenwände, Dach etc. Für alles, was innerhalb des Apartments zu versichern ist, wie z.B. Böden, Decken oder auch persönliches Eigentum muss der Besitzer eintreten.

 

Spielt die Nutzungsart meiner Immobilie eine Rolle?

Die verschiedenen Gesellschaften machen Unterschiede zwischen einem Erstwohnsitz (“Primary Residence”), einem Zweitwohnsitz (“Secondary Residence”) und einem Ferienobjekt (“Seasonal Residence”). Bei einer Seasonal Residence zum Beispiel kann die Immobilie bis zu neun Monaten ungenutzt stehen.

Sollte ein Hauseigentümer vorhaben, die Immobilie auch an Kurzurlauber zu vermieten, sollte geklärt sein, dass die Versicherungsgesellschaft die sog. “Short Term Rentals”, also Kurzzeitvermietungen, in der abzuschliessenden Police vermerkt und dadurch mitversichert hat.

 

Kann ich meine “Seawall” (Kanalmauer) und mein Bootsdock auch in die Hausversicherung miteinbringen?

Kanalmauern sind generell nicht versicherbar. Bootsdocks können über die Hauspolice bei “other structures” abgedeckt werden, man muss hier nur sicherstellen, dass die Versicherungssumme korrekt angepasst wird.

 

Wie verhält es sich mit leeren Grundstücken?

Leere Grundstücke können ebenfalls versichert werden. Sollte ein Eigentümer mehrere Parzellen in seinem eigenen Namen halten, dann kann er eine Mantelversicherung abschliessen, in der dann alle abgedeckt sind.

This information only serves as a general overview about insurances and is in no way to be considered insurance or legal advice. Please contact a licensed insurance agent in order to get all details for your individual situation.

 

Die Unterhaltskosten und Nebenkosten einer Immobilie in Florida

Unterhaltskosten Nebenkosten Haus Cape Coral - Bild einer Aufstellung von Kosten

Hausnebenkosten sind für viele Käufer ein wichtiger Faktor beim Erwerb eines Ferienhauses. Da die meisten Eigentümer aufgrund der Abwesenheit ihre Ferienimobilie in Cape Coral oder Umgebung nicht selbst überwachen und pflegen können, aber auch versuchen den zusätzlichen Kostenblock zu decken, entscheiden sich viele das Haus zu vermieten.

 

Hier finden Sie eine Auflistung der im Regelfall anfallenden Kosten pro Monat für ein Haus (Beispiel Haus mit einem Kaufpreis von $650.000)

 

  • Hausverwaltung: ca. $160 (dies beinhaltet Bezahlung Ihrer Rechnungen, Besuch der Immobilie 1x die Woche, etc.)
  • Hausvermietung: Keine direkten Kosten, da die Provision von der Miete einbehalten wird
  • Poolservice: ca. $90
  • Rasenschneideservice: ca. $85 (Dies beinhaltet meistens auch den Schnitt der Büsche)
  • Rasendüngeservice: ca. $40
  • Ungeziefersprühdienst: ca. $40
  • Strom: ca.$150 bis $250 (Dies hängt primär von der Belegung des Hauses und den installierten Anlagen)
  • Wasser: ca. $85 (Verbrauch durch 2 Personen)
  • Telefon, Internet, Fernsehen: ca. $160
  • Flutversicherung: ca. $350 bis $700 (abhängig von der Flutzone, in der das Haus liegt
  • Gebäudeversicherung: ca. $1.700 bis $3.000 (abhängig vom Alter des Hauses, Neubauten generell günstiger, da neue Baustandarte)
  • Grundsteuer: ca. $9.500 (generell abhängig vom Wert der Immobilie)

 

Bei der Grundsteuer kann man pi mal Daumen folgende prozentuale Werte ansetzen (Achtung: Der Bemessungswert liegt teilweise erheblich unter dem Marktwert/Kaufpreis):

  • Haus mit Küstenlage / am River, Bemessungswert $1.000.000 = ca. 2,25%
  • Haus am Kanal mit Golfzugang, Bemessungswert $600.000 = ca. 2%
  • Haus am Frischwasserkanal, Bemessungswert $350.000 = ca. 1,5%

 

Geschlossene Wohnanlagen

Sollten Sie ein Haus oder eine Wohnung in einer geschlossenen Wohnanlage kaufen, können Kosten für Gebäudeversicherung, Wasser, Fernsehen, Garten- oder Poolpflege in den Gebühren der HOA (Homeowner Association =  Eigentümerverwaltung) enthalten sein. Diese Kosten müssen dann objektbezogen erfragt werden.

Generell kann man bei den meisten Häusern mit Wasserlage/Golfzugang jährliche Ausgaben in Höhe von $20.000 ansetzen. Trotz des hohen Kostenblocks kann sich eine Vermietung rechnen.

Alle Kosten sind Schätzwerte, können jedoch nach Lage, Grösse und Ausstattung der Immobilie variieren, diese Zahlen dienen nur als generelles Kostenbeispiel.

 

Grundsteuern bei Florida Immobilien - Der jährliche Bescheid

Steuerbescheid Immobilie Cape Coral - Bild eines Kartenhauses aus GeldscheinenEinmal im Jahr kommt der Steuerbescheid für die Immobilie. Eine Ankündigung über die möglichen neuen Beträge erhalten Sie meistens bereits im August zugeschickt. Jedoch erst in der letzten Oktoberwoche werden dann die finalen Steuerbescheide an die Eigentümer versendet. Es treten immer wieder Fragen zu diesem Thema auf. Diese Seite soll Ihnen ein wenig mehr Aufschluss darüber geben, wie sie errechnet werden und was die einzelnen Positionen auf dem Dokument bedeuten. Zuerst wird festgelegt, wie hoch das Jahresbudget der Stadt sein muss. Dann wird der Schätzwert aller  Immobilien berechnet. Das Stadtverwaltungssystem besteht aus verschiedenen Behörden wie zum Beispiel der Behörde für Schulen, Müllentsorgung, Mückenkontrolle, Wassermanagement, Wasserwege, die alle ihren eigenen Anteil im Steuerbescheid ausmachen.

Nehmen wir an, dass das Stadtbudget insgesamt 280 Millionen Dollar für das kommende Jahr beträgt und der geschätzte Wert für alle Immobilien bei 20 Milliarden Dollar liegt. Das Budget wird nun durch diesen Gesamtwert geteilt, daraus ergibt sich dann eine Steuerrate von 0,014. Nun gehen wir davon aus, dass Ihre Immobilie vom staatlichen Wertgutachter (General Appraiser) auf $250.000 geschätzt wird. Dieser Betrag wird nun multipliziert mit der Steuerrate: $250.000 x 0,014 = $3.500. Ihre Grundsteuer würde dann $3.500 pro Jahr  betragen. Der staatliche Wertgutachter legt somit lediglich den Steuerwert des Gebäudes fest und  nicht die Steuerrate. Im Steuerbescheid tauchen nun einige Einzelpositionen für die einzelnen Behörden auf. Hier wird nun anhand des Hebesatzes (Millage Rate) der Betrag für jeden einzelnen Teilbereich festgelegt.

 

Die Zahlung

Alle Grundsteuerbescheide werden in der letzten Oktoberwoche an die eingetragenen Adressen der Immobilieneigentümer verschickt und sind am 31.03. des Folgejahres ohne Aufschläge fällig. Man kann sogar etwas sparen, in dem man früher zahlt. Es wird einem ermöglicht, die Begleichung des Betrages im November des laufenden Jahres unter Abzug von 4% vorzunehmen, im Dezember kann man 3% abziehen, im Januar sind dies noch 2%. Während der Februar noch 1% Nachlass bietet, kann dann im März nur noch der komplette Betrag gezahlt werden. Wer dann seinen Zahlungspflichten nicht nachgekommen ist, riskiert die Ausgabe eines Steuerzertifikates durch die Stadt, das später dann unter Zinsaufschlag zurückgekauft werden muss.

 

Grundsteuer Zahlung - Bild der Zahlungstermine

 

Steuerbescheid Grundsteuer Immobilie Cape Coral - Bild eines GrundsteuerbescheidsInhalte des Grundsteuerbescheids:

 

1. Kundennummer, Adresse der Immobilie, Name und eingetragene Adresse des Eigentümers im Grundbuch

 

2. Rechtliche Beschreibung des Grundstücks

 

3. Veranlagter Bemessungswert durch den Steuergutachter der Stadt. Bemessungswert unter Berücksichtigung der Inhaberschaft durch Amerikaner oder Ausländer und Haltezeit. Eventuelle Abzüge wie z.B. Homestead für den 1. Wohnsitz von Amerikanern oder Green-Card Inhabern. Letztendlicher Steuerbemessungswert nach allen Abzügen.

 

4. Fällige Beträge, je nach Zahlungsdatum

 

5. (Ad valorem = bemessungswertabhängig) Beträge der einzelnen Behörden und Hebesätze, sowie Abzüge im Detail

 

6. (Non-Ad valorem = abhängig von Grundstücksgrösse) Beträge der einzelnen Behörden für Feuerwehrabgabe, Rasenmähen von unbebauten Grundstücken, Sturmwasser- abgaben oder auch finanzierte Erschliessungskosten

 

7. Gesamtsumme der Grundsteuern (bei Zahlung bis 31.03. des Folgejahres)

 

Sie können die Grundsteuern jederzeit per Kreditkarte auf der Webseite des Lee County Tax Collectors bezahlen. Hierzu brauchen Sie nur auf die Seite https://www.leetc.com zu gehen. Im Hauptmenü unter "Renew or Pay online" rufen Sie den Unterpunkt "Real Property Taxes" auf. Im Feld bei "Search By" wählen Sie dann "Address". Im Adressfeld geben Sie dann unter "Number" nur die Hausnummer ein und unter "Street" den Rest der Adresse, also z.B.:

 

Grundsteuer Zahlung Lee County - Bild der Anzeige der Webseite zur Zahlung online

 

und gehen auf "Start Search". Unter dem offenen Steuerbetrag klicken Sie auf "Add to cart" und dann auf "Checkout" und tragen die gefragten Informationen ein, bis Sie zur Zahlung gelangen.