Das MLS-System und der Immobilienmakler in Florida

Immer wieder stellt sich die Frage, mit wievielen Immobilienmaklern in Florida eine Zusammenarbeit sinnvoll ist, um einen guten Überblick über die verfügbaren Angebote zu erhalten. Die Antwort ist einfach: MIT EINEM!

Dieser eine ist völlig ausreichend, da er Zugriff auf ALLE Immobilien hat. Hier unterscheidet sich das Makler- und Immobiliensystem drastisch von dem in Deutschland oder anderen Ländern.

In den USA ist es grundsätzlich so, dass ein Makler gegen Zahlung einer zusätzlichen jährlichen Gebühr einer Maklervereinigung beitreten kann. Dazu gehört auch die Einhaltung einer sehr strengen Berufsordnung. Durch den Beitritt und die Vereidigung bezeichnet sich der Makler dann als REALTOR®. Das unterscheidet ihn vom „Immobilienmakler“, also dem normalen Makler. Durch den Beitritt erhält er automatisch Zugang zum sogenannten MLS – dem „Multiple Listing Service“, also der Angebotsplattform.

Das MLS-System (Multiple Listing Service) – Die Immobiliendatenbank

Bei dieser Angebotsplattform handelt es sich um ein komplexes System, das alle Angebote einer Region in einer Datenbank verwaltet und die Informationen zur Verfügung stellt. Jeder Immobilienmakler in Florida, der nun einen Verkaufsauftrag von einem Kunden erhält, möchte diesen natürlich im Interesse des Kunden und auch aus eigenem Interesse schnell zum Abschluss bringen. Und hier liegt der Unterschied: Er stellt das Angebot in die Datenbank und nutzt Tausende anderer Makler, um einen Käufer zu finden. Da ein Makler eine Immobilie lieber in kurzer Zeit verkaufen möchte, als sie auf unbestimmte Zeit in seinem Portfolio zu haben, entscheiden sich fast alle Makler dafür, ihre Angebote in die Datenbank einzutragen.

Das bedeutet, dass jeder Broker, der Zugriff auf das MLS-System hat, jederzeit den gesamten Bestand einsehen, automatisierte Auswertungen für seine Kunden durchführen und einen vollständigen Marktüberblick behalten kann. Es empfiehlt sich daher die Verwendung von automatisierten Suchen innerhalb des MLS Systems, statt sich auf Webseiten zu verlassen, die nicht unbedingt alle Daten korrekt und zeitgemäss anzeigen. Dadurch ist der Nutzer meist nicht auf dem Laufenden über die aktuelle Marktsituation; ein Angebot, das interessant erscheint und geprüft wird, ist möglicherweise bereits unter Vertrag; Preissenkungen können zu spät erfolgen und Sie geraten ins Hintertreffen.

Auf dem heutigen Markt und bei der Masse an Interessenten ist dies der erste wichtige Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie. Schnellighkeit kann in vielen Fällen über den Vorteil entscheiden, ein angenommenes oder abgelehntes Angebot bedeuten. Deshalb ist es wichtig, die „Hauptdatenbank aller Systeme und Websites“, das MLS-System, zu nutzen.

Die Kriterien für die Auswertungen legen Sie zu Beginn fest und können diese später jederzeit ändern. Alles erfolgt bequem per E-Mail auf Ihrer speziell für Sie eingerichteten Website. Sobald die Suche gespeichert wurde, erhalten Sie vom System bis zu zweimal täglich eine E-Mail mit neuen Angeboten, die gerade veröffentlicht wurden und Ihren Wunschkriterien entsprechen.

Sie können sie dann einfach speichern oder verwerfen. Gespeicherte Objekte werden dann in Ihrem Portal weiterhin aktualisiert, beispielsweise bei Preissenkungen oder wenn das Haus vom Markt genommen oder verkauft wird.

Dies erleichtert Ihnen die Evaluierung einer Immobilie mit Ihrem Immobilienmakler, da beide Zugriff auf die gleiche Datenquelle haben. Vor allem erhalten Sie ALLE Informationen und Details, die der verkaufende Makler im System gespeichert hat, während andere Websites größtenteils nur einen Auszug der Daten anzeigen. So arbeiten alle Makler zusammen, um Verkäufer und Käufer zusammenzubringen und so eine Immobilie viel schneller zu finden oder zu verkaufen. Das Lee County-Netzwerk umfasst rund 7.500 aktive Makler, die wiederum potenzielle Käufer auf ihrer Suchliste haben. Das bedeutet, dass sich Hunderttausende Kaufinteressenten und Verkäufer quasi im MLS-System tummeln.

Wählen Sie also Ihren Makler und berücksichtigen Sie, dass alle ausschließlich auf Provisionsbasis arbeiten. Bleiben Sie also bitte fair und arbeiten Sie nur mit einer Person zusammen. Andernfalls könnte die zwei- oder dreigleisige Vorgehensweise zu Verwirrung, Unmut und rechtlichen Differenzen zwischen den Maklern führen, da nur einer den Kauf abschließen kann. Wenn Sie mit einem Makler nicht zurechtkommen oder Zweifel an seiner Kompetenz haben, suchen Sie sich einen anderen.

Der Immobilienmakler des Käufers

Oberstes Ziel ist es, die beste Immobilie zu finden und zum bestmöglichen Preis zu verhandeln. Er nutzt Fachwissen über den lokalen Markt und Erfahrung in Verhandlungsstrategien zu Ihrem Vorteil.

Meine Aufgaben als Käufermakler:

• Ich begleite Sie durch den Kaufprozess von Anfang bis Ende und stehe Ihnen auch darüber hinaus gerne zur Verfügung und unterstütze Sie.
• Ich werde Sie in Ihrem Heimatland kontaktieren; In einem informativen Erstgespräch erhalten Sie einen Überblick über unseren Markt und detaillierte Informationen.
• Im Falle einer Finanzierung gebe ich Ihnen die notwendigen Informationen und unterstütze Sie bei der Suche nach einer Bank.
• Ich erstelle für Sie das kostenlose MLS-Informationsportal, das Sie täglich bequem und zuverlässig per E-Mail über Angebote auf Ihrer personalisierten Website informiert.
• Wenn Sie einen Neubau planen, begleite ich Sie von Anfang bis Ende bei der Planung, Umsetzung und Überwachung.
• Nach Ihrer Ankunft begleite ich Sie bei Besichtigungen, stelle Ihnen die ausgewählten Objekte vor und erkläre Ihnen die Gegebenheiten vor Ort.
• Nachdem Sie Ihre Favoriten ausgewählt haben, ermittle ich für Sie den Marktpreis und erarbeite weitere Details wie Steuerbeträge, Restlasten etc.
• Nach der Auswahl Ihrer Wunschimmobilie erstelle ich in Absprache mit Ihnen das Angebot.
• Vor Unterzeichnung des Angebots erkläre ich Ihnen den Vertrag, Ihre Rechte und Pflichten sowie alle notwendigen Einzelheiten.
• Nach Abgabe des Angebots verhandle ich mit meiner langjährigen Erfahrung den Kaufpreis für Sie.
• Nachdem ich Ihr Angebot angenommen habe, berate ich Sie bei der Auswahl eines unabhängigen Hausinspektors oder empfehle Ihnen Gutachterunternehmen.
• Während des Kaufvorgangs werde ich Sie laufend darüber informieren, was wann zu tun ist und welche Unterlagen Sie ausfüllen müssen.
• Vor der Übergabe der Immobilie führe ich gemeinsam mit Ihnen oder in Ihrem Auftrag eine Endabnahme durch.
• Gerne helfe ich Ihnen vor der Übernahme der Immobilie bei der Einholung von Versicherungsangeboten, versicherungsmindernden Inspektionen oder Sanierungsmaßnahmen etc.
• Gerne unterstütze ich Sie auch bei der Übernahme des Hauses in ein Verwaltungs- und Vermietungsprogramm oder helfe Ihnen bei der An- bzw. Ummeldung von Strom und Wasser sowie der Eröffnung eines Bankkontos.

Als von der NAR (National Association of Realtors) staatlich geprüfter ABR (Accredited Buyer Representative) erhalten Sie die beste Betreung, sehen Sie dazu folgendes Video:

Kauf einer Short Sale Immobilie in Florida

Im MLS-System findet man gelegentlich auch sogenannte „SHORT SALE“ Immobilien. Diese Immobilien haben normalerweise einen relativ niedrigen Preis. Allerdings ist zu beachten, dass es sich dabei nicht um den geforderten Verkaufspreis, sondern lediglich um einen Startbetrag handelt, der die Grundlage für eine auktionsähnliche Verhandlung zwischen den Parteien (Verkäufer, Bank/Kreditgeber und diversen Kaufinteressenten) darstellt. Aufgrund des zunächst niedrigen Preises, glauben Käufer, dass es sich bei dieser Art des Verkaufs um ein Schnäppchen handeln muss, was jedoch nicht der Fall ist und Interessenten nur dazu animiert, Angebote abzugeben.

Bei einem solchen Immobilienverkauf kann der jetzige Eigentümer die Kreditraten nicht mehr bezahlen und fragt bei der Bank nach, ob eine Schuldenreduzierung möglich ist. Beispiel: Der Kreditbetrag beträgt 200.000 $, das Haus hat aber nur einen Marktwert von 130.000 $. Die Bank wird nun prüfen, inwieweit die ausstehenden Schulden reduziert werden können. Ausschlaggebend hierfür sind natürlich vor allem die finanzielle Situation des Schuldners und die Marktlage.

Diese Verhandlung, an der häufig der Anwalt des Käufers beteiligt ist, kann lange dauern (9–18 Monate sind keine Seltenheit), es sei denn, in der Auflistung steht ein Vermerk mit der Aufschrift „Bank genehmigter Short Sale“ oder ähnliches. Unter dem Begriff „Short Sale“ verstehen die meisten Immobilieninteressierten häufig eine kurze Bearbeitungszeit, was leider nicht stimmt und eigentlich das Gegenteil bedeutet. In manchen Fällen kann keine Einigung erzielt werden und das Haus wird dann von der Bank zwangsversteigert. Der Kreditgeber versucht jedoch in der Regel, eine Lösung zu finden, da er so den Verlust des Kredits minimieren kann. Das ursprüngliche Problem in den Jahren 2004-2006 war die leichtfertige Gewährung überhöhter Bankkredite aufgrund der Wertsteigerung der Immobilie. Hohen Ratenzahlungen und ein evtl. Preisverfall hat dann zu einer Situation geführt, der Eigentümer nicht mehr standhalten können.

Aufgrund der extrem langen Wartezeiten und der äußerst schlechten Kommunikation der Bank machen diese Short Sale Angebote für Ausländer kaum Sinn. Es kann vorkommen, dass Sie nach monatelangem Warten eine einfache Absage erhalten und wertvolle Zeit verschwendet haben. Der Markt kann Ihnen in dieser Zeit davonlaufen, aber es gibt viele andere Angebote, die Sie letztendlich zu einem guten Preis erhalten können, egal ob es sich um traditionelle Verkäufe oder Zwangsvollstreckungen handelt – aber wenn wir uns in einer Flautephase befinden, können Sie das ohne Weiteres versuchen. An solchen Verkäufen führt dann kaum ein Weg vorbei, da sich ein Großteil der Verkäufer in einer vergleichbaren Situation befindet, dann können sich diese Objekte sehr lohnen.

Kauf einer Zwangsvollstreckungsimmobilie in Florida

Wenn der Short Sale eines Eigentümers nicht gelingt, geht die Immobilie in den meisten Fällen per Zwangsvollstreckung an die Bank zurück, da diese aufgrund des ausstehenden Kreditsaldos in der Regel der Höchstbietende ist. Die Bank übernimmt dann das Eigentum an der Immobilie und kann diese anschließend frei veräußern.

Die Bank kümmert sich um die Beseitigung von Steuerpfandrechten, führt bei Bedarf eine Zwangsvollstreckung des Hauses durch und bereitet sich darauf vor, dem Käufer zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs eine Eigentumsversicherung auszustellen.

Der Erwerb einer Zwangsvollstreckung verläuft in der Regel problemlos und kann recht schnell (innerhalb von maximal 4 Wochen) abgeschlossen werden. Allerdings sind die Häuser meist in einem schlechteren Zustand, da sie aufgrund der langwierigen Gerichtsverhandlungen zur Übergabe an die Bank oft längere Zeit leer stehen. Während in diese Immobilien meist etwas Geld investiert werden muss (ungepflegte Gärten, Feuchtigkeit oder Schimmel im Haus, fehlende Ausstattung etc.), lassen sich für sie recht ordentliche Kaufpreise erzielen.

Der Ablauf eines Zwangsvollstreckungskaufs ähnelt im Wesentlichen dem eines herkömmlichen Kaufs. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Sie nach Abgabe Ihres Angebots automatisch ein Gegenangebot erhalten (sofern die Bank den Vertrag annimmt). Hierzu zählen auch die AGB's der Bank, die Sie akzeptieren müssen, um fortfahren zu können. Dazu gehören zum Beispiel ein Strafsatz pro Tag, wenn Sie den Eigentumsübergang aus eigenem Verschulden verzögern müssen und die Offenlegung, dass die Bank keine Reparaturen am Haus vornehmen oder eine Kaufpreisminderung akzeptieren wird, auch wenn der Hausinspektor gravierende Mängel feststellt.

In diesem Fall können Sie immer noch aus dem Vertrag aussteigen. Selbstverständlich kann die Bank bei diesem Gegenangebot auch über den Kaufpreis oder die Anzahlung verhandeln. Unterm Strich sind diese Gegenangebote (auch Addendum genannt) nicht dramatisch, Sie müssen sie nur sorgfältig kontrollieren – und dafür haben Sie auch Ihren Makler!

Korrekterweise wird eine „Zwangsvollstreckung“ eigentlich nur bei der Eigentumsübertragung an die Bank so genannt. Sobald die Bank die Immobilie übernimmt, wird sie tatsächlich zu einem „REO“ (Real Estate Owned). Der Begriff Zwangsvollstreckung hat sich jedoch für alle Angebote eingebürgert.

In Florida werden Immobilientransaktionen immer über Makler abgewickelt, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer ihren eigenen Vertreter haben.

Ob Sie zum ersten Mal kaufen oder bereits erfahren sind – ich beweise Ihnen gerne, dass für mich nicht die Provision an erster Stelle steht, sondern Ihre Zufriedenheit – testen Sie mich!

Gehen Sie KEINE Kompromisse ein!