Grundstückskauf und Hausbau: Die zu berücksichtigenden Kosten
Das Grundstück
Beim Kauf sollten Sie das Grundstück vermessen lassen, hier gibt es 2 Varianten:
- Die “Boundary Survey”. Bei dieser einfachen Vermessung in Cape Coral wird generell nur die Grösse des Grundstücks ermittelt.
- Die “Building Survey". Bei der umfassenderen Vermessungsart wird ausser der Grösse auch die Höhe des Grundstücks in der Mitte und an den Seitenpunkten ermittelt, ausgehend vom “Mean Water Level” (durchschnittliche Wasserhöhe in dem Kanal) – diese Vermessung ist notwendig, wenn eine Kanalmauer errichtet werden oder gebaut werden soll (Kanalmauer ist Pflicht bei Grundstücken mit Golfzugang!).
- Eventuelles Aufschütten. Anhand der Flutzone, in der das Grundstück liegt, wird festgelegt auf welcher Höhe das Haus laut der aktuellen Bauvorschrift gebaut werden muss, bzw. auf welcher Höhe der "finished floor" (fertige Boden) des Hauses sitzen muss. Diese Informationen können entweder vom Vermesser oder bei der Stadt erfragt werden. Ihr Makler oder Bauunternehmer kann dies selbstverständlich für Sie herausfinden.
Mit dieser Information und der vermessenen derzeitigen Höhe der Grundstücks wird nun errechnet, wieviele zusätzliche Steinreihen auf dem Fundament benötigt werden. Demnach wird dann auch festgelegt wieviel Erde aufgeschüttet werden muss, um die jeweiligen Niveaus zu erreichen.
Manche Grundstücke liegen schon sehr nah an der vorgeschriebenen Höhe, der Grossteil jedoch benötigt Anpassung und Aufschütten.
Diese Kosten können im Bestfall bei ein paar tausend Dollar liegen, in manchen Fällen aber auch bis zu $30.000 oder mehr reichen. Hier sehen Sie eine visuelle Darstellung der Schichten mit dem Fundament und der Bodenplatte sowie der benötigten Füllerde.
- Preis der Seawall (Kanalmauer) Im Regelfall liegen die Kosten bei einem standardbreiten Grundstück von 80 Fuss (ca. 25 Meter) bei $20.000-$35.000 abhängig von der Lage (Frischwasser oder Golfzugang), vom Bewuchs (grosse Bäume oder nur Büsche), wieviel Erde aus dem Wasser später wieder genutzt werden kann und ob Felsen zertrümmert oder mit spezieller Maschinerie aus dem Wasser geholt werden müssen.
- Hauspreis ist inkl. der Gartenanlage und allen Geräten (evtl. zusätzliche Planungskosten für Architekt und Ingenieur, falls tragende Bestandteile der Modelle verändert oder zahlreiche Änderungen verlangt werden). Sollte sich das Grundstück nicht im Stadtwassergebiet befinden und es muss mit einem Drainagefeld, Sickergrube und eigenem Brunnen gebaut werden, sollte man zusätzlich ca. $20.000-$25.000 einplanen (z.B. im Norden von Cape Coral).
- Bauversicherung während der Bauzeit (je nach Hauspreis, kann nach der Bauzeit dann in die permanente und weitaus günstigere Gebäudeversicherung umgewandelt werden) : ca. $3.500 je nach Baupreis.
- Überwachungspaket der "Title Company" liegt bei ca. $550-$600.
Dieses Überwachungspaket ist von uns zusätzlich zu Ihrem Schutz ins Leben gerufen worden und wird sonst normalerweise von so gut wie keinem Bauunternehmer angeboten. Hierbei geht es um die Absicherung bezüglich des “Lien Law”, dem Grundschuldgesetz. Sollte der Bauunternehmer das von Ihnen bezahlte Geld nicht an die Subunternehmer für deren Leistungen weiterreichen, können diese an Sie herantreten und Regress fordern, somit zahlen Sie dann zweimal, falls ein in Not geratener Bauunternehmer Ihr Geld für ein anderes Projekt einsetzt.
Um dies zu verhindern, werden die sogenannten “Notice to owner” Benachrichtigungen, die von den Subunternehmern an den Eigentümer geschickt werden müssen, um später das Lien Law nutzen zu können, von der "Title Company" vor der Zahlung des nächsten Bauabschnitts kontrolliert. Dabei wird vom Subunternehmer ein notarisiertes Dokument angefordert, was die Zahlung der Teilleistung bestätigt. Somit wissen Sie dann, dass die grossen Positionen bezahlt sind und Sie kein Risiko laufen, Geld weiter zu zahlen, obwohl es fremdverwendet wird.
- Möbel und Dekoration, Fernseher, generelle Ausstattung des Hauses für die Vermietfertigkeit : Aus der Erfahrung heraus kostet eine Standardausstattung ca. $25.000, wenn Sie gehoben einrichten und bessere Möbel verwenden möchten, dann empfiehlt es sich mit ca. $35.000 zu kalkulieren. Küchengeräte sind bei allen Küchen standardmässig enthalten. Die Ausstattung und Möblierung können Sie jederzeit selber vornehmen, sollten dafür aber einen 2-3 wöchigen Urlaub verplanen. Die Dienstleistung wird jedoch auch von unserer Verwaltungsfirma angeboten, falls daran Interesse besteht.
- Das Bootsdock und Tiki Hut Ein Standard Wraparound (rundum begehbar) Bootsdock mit Lift startet bei ca. $30.000. Hier wird dann bereits sowohl ein guter Schneckenliftmotor eingesetzt als auch das hochwertige MDF in verschiedenen Farben (kein normales Holz mehr). Ein zusätzliches Tiki-Hut mit 8 Fuss Durchmesser (ca. 2,40 Meter) kostet ca. $5.000 extra.
Haben Sie all diese Faktoren berücksichtigt, dann wird es bei der Kalkulation Ihres Bauprojektes keine Überraschungen geben.