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Markus Hartwich
Erstklassige Immobilien in Südwestflorida
Markus
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Finanzierungen in Florida

Viele glauben, dass Finanzierungen in Florida für Ausländer nicht möglich sind. Wie sollte eine Bank auch einem “fremden Urlauber” einfach mal Geld in die Hand geben, um sich ein schickes Ferienhaus kaufen oder gar bauen zu können?

 

Finanzierung in FloridaAndere widerum sehen das grösste Problem in dem Auffinden einer Bank und die Zusammenarbeit mit all den Sprachbarrieren, die in den Fachthemen in Kombination mit einer fremden Sprache recht schnell aufkommen.

Diese informative Seite soll Ihnen zeigen, dass es möglich ist und gar nicht so schwierig sein muss, sich den Traum vom Ferienhaus mit einem gewissen Fremdkapital zu realisieren. Alles was Sie brauchen ist jemand, der Sie an die Hand nimmt und Sie von A bis Z durch den Prozess der Finanzierung führt, also einen Darlehensvermittler (Mortgage Broker).

Während Sie am Ende den Kontakt einer langjährig und erfolgreich vertretenen deutschsprachigen Finanzierungsvermittlerin erhalten, gehen wir nun erst einmal detailliert auf alles ein, was man für eine Finanzierung in Florida wissen sollte.

 

Bis zu welchem Kaufpreis kann ich mit einer Finanzierung in Florida rechnen?

Diese Frage kann Ihnen der Mortgage Broker recht schnell beantworten. Nachdem Sie online  einen Fragebogen ausgefüllt haben, kann binnen kurzer Zeit eine Rechnung erstellt werden, die dann aufzeigt bis zu welchem Preis Sie sich eine Immobilie aussuchen können. Auf der einen Seite möchten Sie wissen, wie hoch das Preisschild ausfallen kann, auf der anderen Seite muss auch Ihr Immobilienmakler wissen, in welchem Preissegment er Häuser vorschlagen kann. Ein gut durchdachtes und sinnvolles Investment macht dann auch Spaß, statt finanziellen Stress zu kreieren.

Mit diesem Formschreiben, dem sog. "Pre-Approval" (welches der Makler dann auch bei der Einreichung eines Angebotes mitliefen muss) wird Ihnen dann der mögliche Kaufpreis und die Kredithöhe bestätigt. Die Basis hierfür sind 2 Faktoren: Eigenkapital und Einkünfte.

Das Eigenkapital

Ausschlaggebend für die amerikanische Bank ist nicht nur, wieviel Geld Sie auf einem Bankkonto schlummern haben, sondern auch Mittel aus anderen Quellen, wie z.B. Verkauf einer Immobilie oder eines Autos, Ausschüttungen von Boni des Arbeitgebers, Kredite einer Bank im Heimatland, Auflösung von Sparkonten oder Wertpapierdepots, Beleihung einer Lebensversicherung etc.

Wichtig: Der Nachweis der Herkunft des Eigenkapitals für einen Kredit in Florida muss vorhanden sein; und zwar über einen Zeitraum von 60 Tagen. Wenn also Sparbeträge auf einem Konto vorhanden sind, möchte die US-Bank Kontoauszüge über einen Zeitraum von 2 Monaten sehen wollen.

Von wieviel Eigenkapital sprechen wir nun? Die amerikanischen Banken beleihen derzeit grösstenteils bis zu 70% im Falle einer Ausländerfinanzierung. Somit müssen Sie mind. 30% Eigenkapital aufbringen zuzüglich den Kosten für die Kapitalbeschaffung, auch "Closingkosten” genannt. Desweiteren kommen dann noch Reserven hinzu sowie die Zahlung der Versicherung und Grundsteuer wie auch Rücklagen (6-12 Monatsraten). Die daraus entstehende Summe ist das, was Sie als Eigenkapital nachweisen müssen. Mit einer guten Vorbereitung entstehen dann auch keine Überraschungen und Sie wissen exakt, welche monatlichen Belastungen zu erwarten sind. Damit können Sie dann auch im Rahmen einer Kostendeckungs- oder Renditerechnung weitaus besser planen.

 

Die Einkünfte

Alle nachweisbaren Einkünfte spielen eine Rolle, z.B. aus selbständiger oder nicht selbständiger Tätigkeit, aus Vermietung und Verpachtung etc. Einkünfte aus der Vermietung eines Ferienhauses in den USA wird die amerikanische Bank jedoch nicht akzeptieren. Bei Angestellten wird der Wert des derzeitigen Einkommens genommen, bei Selbständigen wird der Durchschnitt der letzten zwei Jahre ermitteln. Für Selbständige ist es wichtig zu wissen, dass die US-Bank auf mindestens eine 2-jährige Historie des Bestehens der Firma zugreifen kann. In diesem Fall würde Ihr Steuerberater ein Schreiben aufsetzen, welches Ihr Einkommen der letzten beiden Jahre und das ungefähre bisherige des jetzigen Jahres bestätigt.

Wieviel sollten mein Einkommen betragen, dass ich mir ein Haus in Florida leisten kann?

Dabei spielen nun auf der anderen Seite Ihre derzeitigen Verbindlichkeiten eine Rolle.  Generell gilt die Faustformel: Die Ausgaben für den Kredit des Florida Ferienhauses kombiniert mit Ihren  laufenden Verbindlichkeiten im Heimatland sollten bei nicht mehr als 35% der Bruttoeinkünfte liegen. Manche amerikanische Banken sind auch bei einer Ratio von 45% noch gesprächsbereit, was dann in schriftlicher Form bestätigt werden muss. Sollten Sie einen Kredit im Heimatland aufgenommen haben, um das Eigenkapital zu beschaffen oder zu komplettieren, würde dies hier ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Generell gilt demnach:

  1. Eigenkapital = mind. 30% zuzüglich der Closing-Kosten, Reserven sowie Rücklagen
  2. Kreditausgaben/-kosten in USA und Heimatland < 35% der Bruttoeinkünfte (Gewinn, Gehalt, Mieteinnahmen usw.)
 
Die verschiedenen Kreditkategorien in Florida
Purchase Loan

nennt man den regulären Kredit für den Kauf einer Immobilie in Florida. Dieser wird zeitgleich zur Übertragung des Eigentums, dem sog. Closing, zur Verfügung gestellt.

Construction Loan

Ist eine Baufinanzierung in Florida, die vom Beginn des Baus an bishin zum Ende läuft, demnach quasi eine Zwischenfinanzierung. Die Zurverfügungstellung der im Vertrag hinterlegten Bauabschnittszahlungen werden ohne Bereitstellungszinsen angeboten, lediglich die Zinsen auf die ausgezahlten Betrag muss der Kunde tragen.

Construction/Perm Loan

ist im Endeffekt eine Baufinanzierung, die bei der Fertigstellung des Gebäudes automatisch ersetzt wird durch eine Endfinanzierung. Bei Fertigstellung des Baus wird ein sog. "Miniclosing” durchgeführt, bei dem dann der Bauunternehmer seinen letzten ausstehenden Betrag erhält. Nach dem Miniclosing startet die Endfinanzierung, die dann die regelmäßigen Zinszahlungen auslöst für den Rest der Laufzeit.

Rate & Term Refinance

ist die allseits bekannte Refinanzierung, sollten Sie eine bestehende Finanzierung ersetzen wollen, weil Sie einen besseren Zinssatz oder eine andere Laufzeit des Kredites wünschen oder sogar ein komplett anderes Kreditmodell verfolgen möchten. Die Auszahlung des neuen Kredits findet zeitgleich mit der Löschung der alten Hypothek statt.

Cash Out Refinance

Ist eine sinnvolle Art der Finanzierung, wenn Sie bereits eine Immobilie in Florida besitzen und diese unbelastet ist. Es spielt keine Rolle, für was Sie dieses Geld nutzen möchten, z.B. für eine weitere Immobilie, ein Boot, Motorrad oder auch falls Sie diesen Betrag ins Ausland transferieren wollen. Das Objekt in Florida wird beliehen und sie erhalten entweder einen bankgarantierten Scheck oder eine Überweisung auf Ihr Konto im In- oder Ausland.

 

Monatliche Raten bei amerikanischen Finanzierungen

Wer den Gedanken hegt, sich ein Ferienhaus als Investmentobjekt in Florida zuzulegen, sollte sich bereits am Anfang mit den Ausgaben beschäftigen, mit denen zu rechnen ist.

"PITI"

Diese Abkürzung steht für "Principal" (Tilgung), "Interest" (Zinsen), "Tax" (Steuer) und  "Insurance" (Versicherung). Sie stellen die vier grundlegenden Ausgaben dar, die der Kreditnehmer monatlich einrechnen muss.

Mindestbelastung im Monat

Ein Grossteil der amerikanischen Finanzierungen basiert auf einer 30-jährigen Laufzeit. Über diese Länge wird amortisiert, also der Kredit vollständig getilgt. Jedoch zeigt die Historie, dass der Grossteil dieser Kredite nach einer durchschnittlichen Laufzeit von 5-7 Jahren wieder komplett zurückgeführt sind. Durch diesen langen Zeitraum sind die Raten pro Monat dann vorteilhaft niedrig. Eine Tilgung darüber hinaus kann stattfinden, wenn der Kreditnehmer z.B.  aufgrund eines vorteilhaften Wechselkurses oder besserer Mieteinnahmen mehr zurückzahlen kann als vorgesehen.

"ARMs" (Adjustable Rate Mortgage) - Die Anpassung monatlicher Raten

Der Grossteil der Kreditnehmer aus Europa wählt einen sog. “ARM”, also ein Hypothekendarlehen, das variabel verzinst ist. Ein “ARM” sieht vorerst eine Bindung an einen Zins über oft 3, 5 oder auch 7 Jahre vor. Die Annuität in ihrer Höhe wird während dieses Zeitraumes fix bestehen bleiben. Wenn diese zinsbindende Frist endet, kann sich sowohl der Zins, als dann auch die Rate nach oben oder unten je nach der Entwicklung des Marktes bewegen.

Raten gehen hoch

Die Annuität kann sich nach oben bewegen, wenn der Zins steigt, jedoch existiert eine vertraglich fixierte Obergrenze, damit auch bei höheren Zinsen der Kreditnehmer immer noch in der Lage ist, die Zahlung zu bewältigen.

Raten gehen runter

Die Annuität verringert sich falls eine Reduktion des Zinssatzes stattfindet oder durch eine Tilgung, die vorzeitig ausgeführt wird. Im letzteren Fall ist Bestandteil einer amerikanischen Finanzierung dass der Kreditnehmer zu jedem Zeitpunkt teilweise oder komplett tilgen darf, ohne dass Strafzinsen erhoben werden. Nachdem die Zinsbindung in der ersten Periode abgeschlossen ist, besteht die Möglichkeit, dass der Zins und auch die monatliche Rate jedes Jahr adjustiert werden, was bedeutet dass bei einem unveraenderten Zinssatz und Tilgungen, die vorzeitig getätigt wurden, dementsprechend auch die monatlichen Raten sinken.

Unveränderliche Zinsen

Wählen Sie einen Kredit mit einer festen Verzinsung bleibt die Annuität unverändert, bis die Tilgung komplettiert ist. Während auch hier eine teilweise oder komplette Tilgung ohne Strafzinsen möglich ist, verändert sich der Anteil der Zinsen und Tilgungen und dementsprechend wird die Laufzeit reduziert.

Grundsteuer und Versicherung

Generell zieht der Kreditgeber in den USA ausser den Zinsen und Tilgungen auch monatlich anteilig die Summen für Versicherungen und Grundsteuer ein. Dafür wird ein Treuhandkonto eingerichtet und der monatlich anteilige Betrag der Kosten für Versicherungen und Grundsteuer werden mit der Rate für den Kredit eingezogen, dadurch muss sich der Kunde nicht mit der Zahlung dieser Positionen beschäftigen. Sobald diese fällig werden, zahlt das Kreditinstitut von diesem Konto die Erneuerungsprämie der jährlichen Versicherung sowie die Grundsteuer.

Finanzierung für Neubauten

Im Bauvertrag sind die Zahlungen an den Bauunternehmer pro erfolgtem Bauabschnitt hinterlegt, die sog. Bauabschnittszahlungen. Das Kreditinstitut berechnet für jede dieser erfolgten Auszahlungen dem Kunden einzig und allein die Zinsen, dementsprechend sind die Raten zuerst niedrig und steigen dann gemäss der weiteren Zahlungen für die kommenden Bauabschnitte. Erst nachdem die Fertigstellung des Baus erfolgt ist und die letzte Rate ausgezahlt wurde, steigt die Belastung auf den vollen Wert. Nach der Baufertigstellung starten dann die Komplettzahlungen  eines "ARM", also Zins, Tilgung, Versicherung und Grundsteuer. Für Baufinanzierungen in den USA existieren generell keine Bereitstellungszinsen oder Vorfälligkeitsentschädigungen.

 

Wieviel kann ich beim Hauskauf in Florida genau finanzieren?

Investoren aus dem Ausland können in den meisten Fällen bis zu 70% finanzieren. Die Frage ist jedoch 70% von welchem Betrag? Kaufpreis? Steuerwert? Mit oder ohne Möbel? Generell können Sie alles finanzieren, was direkt in Verbindung mit der Immobilie steht oder darin/daran installiert ist, also das Objekt selbst, das Grundstück, den Pool, das Bootsdock und auch die Seawall. Was die finanzierende Bank jedoch gänzlich ausklammern wird, sind bewegliches Eigentum, wie Möbel, Auto, Boot usw. Sollten Möbel bei einer Finanzierung im Kaufpreis enthalten sein, ist es empfehlenswert einen Seitenvertrag zu unterzeichnen, der dann einen reduzierten Preis für die Immobilie in einem separaten Vertrag zulässt.

Wie wird der Wert zur Beleihung ermittelt?

Das Kreditinstitut wird generell den niedrigeren Wert von Marktwert oder Kaufpreis anwenden. Der Marktwert wird durch einen von der Bank beauftragten und lizenzierten Wertgutachter festgestellt. Dies geschieht durch einen Besuch des Objektes und anschliessendem Vergleich anderer Immobilien, die in einem Radius von einer Meile um das Objekt innerhalb der letzten Zeit verkauft wurden. Eine Vergleichbarkeitsrechnung wird dann Eigenschaften gegenüberstellen und hinzu- oder abrechnen. Nur abgeschlossene Verkäufe dienen als Basis für diese Rechnung, da Sie den Marktpreis generieren.

Wenn die Schätzung dann niedriger als der Kaufpreis ist?

Insofern Ihr Makler beim Kaufangebot eine Finanzierungsklausel hinterlegt hat, entsteht kein Problem. Diese Klausel schützt Sie, falls die Schätzung zu niedrig ausfällt. Sie können dann einfach und ohne finanziellen Schaden vom Kaufvertrag zurücktreten und erhalten auch Ihre Anzahlung zurückerstattet. Sie können also einerseits aus dem Vertrag aussteigen, oder andererseits mehr Eigenkapital einbringen und somit die niedrigere Finanzierungshöhe ausgleichen.

 

Wichtige Termine und Fristen bei einer Auslandsfinanzierung
Antragstellungsfrist

Bei Abschluss eines Kaufvertrages in Florida, der vom Immobilienmakler korrekt ausgefüllt wurde, ist demnach nicht nur die Finanzierungsklausel enthalten sondern auch sondern auch binnen welcher Frist Sie Antrag zur Finanzierung einreichen müssen. Normalerweise sind dies 5 Tage nach Unterzeichnung des Vertrages. Am sinnvollsten ist es, Ihren Kreditvermittler bereits vor der Abreise in die USA mit allen notwendigen Daten zu versorgen, sodass der Ihnen das "Pre-Approval" ausstellen kann. Dies bestätigt dann die Kreditwürdigkeit für einen gewissen Kaufpreis und die mögliche Höhe des Kredites. In diesem Fall hat der Mortgage Broker dann bereits alle Informationen vorliegen, um direkt mit der Bearbeitung und Antragsstellung beginnen zu können.

Zeitspanne für die Bearbeitung der Finanzierung

Dies ist der Zeitraum von der Beatragung der Finanzierung bis zur Übertragung, welcher normalerweise zwischen vier und sechs Wochen liegt. Wesentlich verkürzende Faktoren sind, wenn der Kunde die notwendige Dokumentation bereits vorbereitet hat oder die Eigentumsübertragung in Florida stattfinden kann, stattdessen die Unterlagen im Ausland unterzeichnet und von dort versendet werden müssen.

Zeitraum für die Zinssatzsicherung

Innerhalb des Prozesses der Finanzierungsgewährung hat der Kunde die Möglichkeit entweder den Zinssatz bis zur Eigentumsübertragung "floaten" zu lassen, was bedeutet er kann ständig variieren oder nimmt verschiedene Varianten in Anspruch, die den Zinssatz absichert. Herkömmlich ist die Zinssicherung auf 15, 30, 45 oder 60 Tage. Sollte ein Closing in diesem Zeitraum nicht stattfinden, kann eine Verlängerung beantragt werden.

Kreditzusagefrist

In den meisten Kaufverträgen ist eine Finanzierungszusage der Bank innerhalb von 30 Tagen vorzulegen. Sinnvoll ist es, wenn der Makler und der Mortgage Broker sich bezüglich dieser Frist abstimmen, damit keine Hektik oder Missverständnisse entstehen.

Verfallzeiten

Es existieren vielerlei Dokumente, die ein Ablaufdatum enthalten und danach ungültig werden, wie z.B. die Zusage der Finanzierung, die bei einigen Kreditinstituten nur 30 Tage gültig ist oder auch das Wertgutachten für den Immobilienmarktwert, welches nicht länger als 6 Monate gültig ist.

Geschafft - Das Closing

Der Tag, dem entgegengefiebert wird ist das Closing, also dem Tag an dem die Übertragung der Immobilie geschieht. Dieser muss unbedingt eingehalten werden, da zeitgleich dann der Kaufpreis, also Eigenkapitalanteil und die Finanzierungssumme an den Verkäufer ausgezahlt wird. Tagesgenaue Berechnungen und Verrechnungen verhindern, dass das Closing auch nur einen Tag früher oder später abgehalten wird. Sollte es verschoben werden müssen, haben beide Parteien dies abzuzeichnen und Dokumente für die Übertragung müssen aktualisiert werden. Um ein Closing früher stattfinden können zu lassen, wenn es der Finanzierungsprozess erlaubt, muss dies von Käufer und Verkäufer unterzeichnet werden und im Vertrag im Closingdatum “Datum or before” hinterlegt sein.

Laufzeit des Kredites

ist die im Vertrag festgelegte längstmögliche Dauer der Kreditinanspruchnahme. Zum Grossteil liegt diese bei 30 Jahren und sieht keinerlei Vorfälligkeitsentschädigung vor. In diesem Sinne kann der Kunde die eigentliche Laufzeit frei wählen und ohne Strafzinsen eine teilweise oder komplette Rückführung jederzeit vornehmen, was ihm eine maximale Flexibilität gewährt.

Fristen der Zinsbindung

Diese sind sehr weitreichend beginnend mit 3 Jahren und über 5, 7, 10, 15 bishin zu 30 Jahren reichend. Sie sind absolut separate von der Kreditlaufzeit zu sehen.

 

Notwendige Dokumentation für die Finanzierung

Da die Liste der benötigten Unterlagen für jeden Kunden und für jede Bank unterschiedlich ausfallen kann, ist es ratsam sich bereits vor dem Kauf vorzubereiten und rechtzeitig alle erforderlichen Schriftstücke vorzubereiten. Dies kann natürlich auch erst nach einem unterschriebenen Kaufvertrag angegangen werden, jedoch ist die dann vorhandene Zeitspanne mit deren Fristen zwischen Zustandekommen des Vertrags und dem Closing eher kurz angelegt. Bereiten Sie sich frühzeitig vor und reduzieren Sie den Aufwand im dann folgenden Kaufprozess erheblich.

Die Zahlungsmoral

Eine positive Kreditwürdigkeit in Amerika basiert darauf, dass ein Individuum Verbindlichkeiten aufgenommen und diese fristgerecht oder früher wieder abgelöst hat. Dies beweist, dass man nicht nur in der Lage ist, die Verbindlichkeit zurückzuzahlen sondern es letztendlich auch macht. Das finanzierende Institut benötigt drei Schreiben von Banken/Kreditkartengesellschaften als Referenz. Diese sollten dann aufzeigen, ob und wie hoch ein noch ausstehender Betrag existiert, wie hoch die monatlichen Rate ist und ob immer pünktlich bezahlt wurde. Sollten keine dokumentierbaren Verpflichtungen für Zahlungen bestehen, kann ersatzweise ein Schreiben über eine Geschäftsbeziehung eingereicht werden, das eine unbelastete Zusammenarbeit bestätigt.

Eigenkapital

Alle amerikanischen Finanzierungsinstitute sind per Gesetz dazu angehalten, die Quelle des Eigenkapitals zu ermitteln. Es werden immer alle Auszüge eines Kontos über einen Zeitraum von 60 Tagen verlangt. Liegt ein Betrag schon seit 60 Tagen auf Ihrem Konto/Depot reicht dies als Nachweis aus. Wurde die Summe kürzlich erhalten, so wird der Kunde darstellen muss, woher der Betrag kommt. Im Falle eines Immobilienverkaufs ist dies der Notarvertrag über die Veräusserung, bei einer Kreditaufnahme über die Hausbank ist es der Kreditvertrag, bei der Auflösung einer Lebensversicherung ist es die Bestätigung der Versicherungsgesellschaft etc. Problematisch wird es dann, wenn Schenkungen einer dritten Partei oder Bareinzahlungen angegeben werden, die die Banken nicht akzeptieren werden. Kunden, die Ihr Geld im Safe aufbewahren, sollten dieses dann frühzeitig auf ein Konto transferieren, damit die 60 Tage Liegefrist erfüllt ist.

 

Der Finanzierungsablauf in Florida - Die einzelnen Schritte

Ablauf der Finanzierung

1. Der Mortgage Broker

Nutzen Sie das Angebot vom Mortgage Broker im vorhinein kostenlos und unverbindlich beraten zu werden. Die rechtzeitige und ordentliche Vorbereitung stellt sicher, dass Sie den Kauf Ihrer Ferienimmobilie optimal informiert angehen können und Sie alle Informationen besitzen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Generell sollten Sie erst einmal eroieren, ob Ihr Vorhaben überhaupt zu finanzieren ist, da z.B. Kredite für den Kauf eines Grundstücks in Florida momentan nicht für internationale Käufer zur Verfügung stehen. Der Vorteil des Kreditvermittlers besteht darin, dass die Zusammenarbeit mit einer Vielzahl von Kreditinstituten einen besseren Gesamtüberblick und mehr Vergleichsmöglichkeiten zur Folge haben, als dies eine einzelne Bank leisten könnte.

2. Das "Preapproval"

Es ist die quasi Vorabqualifizierung für einen festgelegten Kaufpreis und dementsprechende Höhe des Kredites kann der Mortgage Broker in sehr kurzer Zeit ausstellen. Es basiert auf der Ratio von Einnahmen und Ausgaben sowie auf dem  verfügbaren Eigenkapital, das für den Immobilienkauf in Florida Ihrerseits eingebracht werden kann. Ohne weitere Dokumentation können Sie sich dieses Dokument jederzeit ausstellen lassen, egal wann der Kauf des Objektes ansteht. In schnell agierenden Immobilienmärkten ist es wichtig, gut vorbereitet auf die Suche nach dem Ferienhaus zu gehen. Finden Sie es, sind Sie dann ohne Zeitverzögerung handlungsfähig und verlieren keine Zeit oder möglicherweise Ihre Ferienimmobilie.

3. Finanzierungsrelevante Ausgaben

Der Mortgage Broker erstellt eine Liste der Kosten für Sie. Darin tauchen dann alle finanzierungsrelevanten Ausgaben/Kosten und Gebühren auf. Diese Rechnung wird  transparent die Höhe Ihrer zu erwartenden Kosten für die Kapitalbeschaffung (Closingkosten) zeigen sowie die Summe, die Sie zum Closing aufwänden müssen, ebenso die Höhe der zukünftigen Belastungen pro Monat.

4. Der Vertrag und die Finanzierungsklausel

Zwischen einem der vorhergehenden Punkte schliessen Sie den Vertrag für den Hauskauf. Da die Finanzierung in den USA stets auf die Immobilie bezogen ist, kann ein Antrag für einen Kredit erst dann unterzeichnet werden, wenn dieser Kaufvertrag bereits besteht. Nochmals wichtig zu erwähnen ist, dass dieser unbedingt eine Finanzierungsklausel enthalten muss, die sog. "Finance Contingency". Mit dieser Klausel sichern Sie sich eine Rücktrittsmöglichkeit inkl. dem Rückerhalt der Anzahlung, sollte die Finanzierung nicht bewilligt werden.

5. Einreichung des Kreditantrags

Sie reichen den Antrag für den Kredit ein, in dem die Informationen zur Immobilie sowie über Ihren Wohnsitz, Ihr Arbeitsverhältnis, Ihre Einkünfte und Ihre Vermögensverhältnisse angegeben sind. Bei Stellung des Antrags werden dann auch die Gebühren fällig. Diese decken Drittkosten ab, die während der Bearbeitung des Kredites anfallen, z.B. das Wertgutachten, Übersetzungen sowie Kosten für Kuriere u.v.m.

6. Liste der notwendigen Dokumente

Zeitgleich mit dem Antrag stellt der Mortgage Broker eine individuell auf Sie zugeschnittene Liste zusammen, die alle notwendigen Dokumente umfasst. Ebenso erhalten Sie dann deutschsprachige Musterschreiben für Steuerberater, Arbeitgeber, Kreditkartengesellschaften, Banken usw.

7. Die vorläufige Kreditzusage

Direkt nachdem all Ihre Dokumente komplettiert und geprüft beim Kreditvermittler liegen, wird Ihr Unterlagenpaket beim Kreditinstitut eingereicht. Nach einer detaillierten Überprüfung dererseits durch die sog. "Underwriting"-Abteilung wird Ihnen dann eine konditionelle Zusage für den Kredit ausgestellt, das sog. "Conditional Loan Approval". In dieser vorläufigen Zusage sind dann noch zu erledigende Bedingungen genannt, wie z.B. die Schätzung des Objektes in Florida.

8. Das Wertgutachten

Um den tatsächlichen Markt- oder auch Wiederverkaufswert der Immobilie zu ermitteln, ordert die amerikanische Bank einen staatlich lizenzierten Wertgutachter. Sie erhalten ebenfalls eine Kopie dieses Wertgutachtens. Für die letztendliche Beleigung wird der niedrigere Wert von Gutachten und Kaufpreis genutzt.

9. Die finale Finanzierungszusage

Sobald alle restlichen Bedingungen geklärt/erfüllt sind, erhalten Sie das sog. "Loan Commitment", also die finale Finanzierungszusage ausgestellt. Erst dann werden die restlichen in Verbindung mit der Finanzierung stehenden Drittleistungen angrefragt, wie die sog. "Survey", also die Vermessung der Grundstücks- und Gebäudegrenzen.

10. Das "Title Commitment"

Am Ende der Klärung aller offenen Punkte, übermittelt die amerikanische Bank das Dokumentenpaket an die sog. "Title-Insurance" (Versicherung für Rechtsmängel). Bei der Bearbeitung des Kredites prüft diese Versicherung, ob irgendwelche Ansprüche Dritter gegen die Immobilie verzeichnet sind und stellt Ihnen dann schriftlich ein sog. “Title Commitment” aus, also die Bestätigung für die Versicherung bei der Übertragung. Diese garantiert Ihnen dann, dass Sie das Objekt frei von Lasten und weiteren Ansprüchen übertragen bekommen.

11. Dokumente für die Eigentumsübertragung

Möchten Sie das Closing in den USA durchführen, bringen Sie am Tag der Eigentumsübertragung Ihren Reisepass mit zur Title Company und leisten Ihre Unterschrift. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt im Heimat- oder irgendeinem anderen Land sind, wird die Bank Ihnen die Closingdokumente per email übermitteln. Sie müssen in diesem Fall Ihre Unterschrift bei einem Notar oder einem amerikanischen Konsulat beglaubigen lassen. Das rechtsgültige Unterlagenpaket geht dann per FedEx, DHL oder UPS wieder an die Title Company in Florida.

12. Die Gelder für das Closing

Bis zum Tag des Abschlusses und der letztendlichen Übertragung der Immobilie muss dann auch Ihr Eigenkapital auf dem Treuhandkonto der Title Company verbucht worden sein. Die sogenannten “Cash-to-Close-Funds” bestehen aus Ihrem Eigenkapital, den Beschaffungskosten für den Kredit sowie Reserven und meistens 6 monatlichen Raten als Rücklage.

13. Der Tag der Eigentumsübertragung

Beim Closing wird dann der Kaufpreis zum Verkäufer transferiert und Sie werden als neuer Eigentümer eingetragen. Sie erhalten dann auch Schlüssel und Garagentoröffner  für Ihr Traumhaus. Sind Sie nicht persönlich beim Closing, kann Ihre Vertrauensperson (Freund, Makler etc.) die Schlüssel für Sie in Empfang nehmen. Wichtig ist, dass Sie oder Ihr Makler am Tag des Closings nochmals eine letzte Begehung der Immobilie vornehmen um sicherzustellen, dass keinerlei Schäden an der Immobilie oder installierten Geräten entstanden sind und alle evtl. mitgekauften beweglichen Gegenstände, wie Möbel, Boot etc. vorhanden sind.

14. Versicherungen und Services

Ab dem Tag des Closings beginnen dann Ihre eigenen Versicherungen für das Gebäude zu laufen. Strom, Wasser und andere Dinge müssen umgemeldet werden und Ihre monatlichen Raten für den Kredit werden zukünftig automatisch von Ihrem amerikanischen Konto per Lastschrift abgebucht.

 

Die am häufigsten gestellte Fragen zu einer Finanzierung in Florida

Haeufig gestellte Fragen bei der Auslandsfinanzierung in Florida

 
Welche Immobilien kann eine Finanzierung in Florida abdecken?

 

  • Kauf oder Bau eines Ferienhauses oder zweiten Wohnsitzes
  • Anschaffung einer Wohnung zur Selbstnutzung oder Vermietung
  • Refinanzierung eines Objektes
  • "Cash-Out"-Refinanzierung (Eine Immobilie frei von Lasten wird beliehen)
  • In Verbindung mit einer Immobilie alles, was direkt damit verbunden ist, wie der Pool, ein Bootsdock, eine Kanalmauer etc., jedoch keine beweglichen Gegenstände wie Möbel, Auto, Boot usw.

 

 
Wie hoch kann eine Beleihung einer Immobilie in Florida maximal ausfallen?

In den meisten Fällen bis zu max. 70%, bei Neubaufinanzierungen meistens max. 65%. Für die amerikanische Bank gilt das Niederstwertprinzip, das heisst der kleinere Wert von aktuellem Marktwert und dem Kaufpreis wird herangezogen.

Welche Kreditlaufzeiten gibt es bei einer Finanzierung in Florida?
  • Bei Wohnung und Haus (auch Neubau) 30 Jahre, es sei denn Sie schliessen einen 15-Jahre-Festzins ab, dann ist die Laufzeit natürlich 15 Jahre
  • Balloons = Amortisation auf lange Frist, Laufzeit auf mittlere Frist, z.B. 5 oder 7 Jahre
  • In Florida existiert keinerlei Vorfälligkeitsentschädigung, das heisst bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredites entstehen keinerlei Strafzinsen. Somit kann jederzeit flexible der Kredit zurückgeführt werden, sollte sich die Liquidität ändern oder der Dollarkurs günstiger stehen.
Welche Zinsbindung kann ich nutzen bei einer Hypothek in Florida?
  • Es existieren sog. “ARM” (Adjustable Rate Mortgage)-Finanzierungen = variabler Zinssatz und “Fixed Rates” (also feste Zinssätze für z.B. 1, 3, 5, 7, 10,15 oder 30 Jahre)
  • Bei den variablen Zinssätzen können die Zinsen zwar steigen oder fallen, doch ist der Kreditnehmer durch sog. "Caps", also Deckelungen, nach oben geschützt.
Welche Dokumente/Unterlagen benötigt die amerikanische Bank von mir?

In den meisten Fällen sind dies die folgenden:

  • Nachweis über das Einkommen (Schreiben vom Arbeitgeber oder Steuerberater)
  • Referenzschreiben von der Hausbank (Muster stellt Ihnen der Kreditvermittler gerne in deutscher Sprache zur Verfügung)
  • Kontoauszüge, die das Eigenkapital belegen und ausreichende Beträge für Closingkosten, Reserven etc darstellen.
Mit welcher Bearbeitungszeit muss ich für den Finanzierungsantrag in Florida rechnen?
  • Der Zeitraum von der Beantragung des Kredites bis zur finalen Bereitstellung bewegt sich normalerweise um die 4 bis 6 Wochen, je nachdem welches Kreditmodell Sie wählen und wie zügig Sie die erforderlichen Nachweise zur Verfügung stellen können. Es macht also Sinn, sich mit der Vorbereitung der Dokumente unbedingt vor Ihrem Aufenthalt in Florida zu beschäftigen, wodurch Sie dann die Bearbeitungszeit verkürzen  und sich rein auf die Auswahl der Immobilie konzentrieren können.
Muss ich zu irgendeinem Termin in Florida sein?
  • Es besteht keinerlei Notwendigkeit zu irgendeinem Zeitpunkt in Florida zu sein. Natürlich suchen Sie die Immobilie vor Ort aus, danach ist es jedoch nicht mehr notwendig, auch nicht zum Closing, da alles per Telefon, email oder Kurier erledigt werden kann.
Kann ich einen Kredit beantragen und nach Zusage dann einen Kaufvertrag für eine Immobilie in Florida unterzeichnen?
  • Nein. Jede Finanzierung in Florida bezieht sich auf ein Objekt, demnach müssen Sie einen unterschriebenen Kauf- bzw. Bauvertrag vorliegen haben, bevor Sie einen Kreditantrag in die Wege leiten können. Dieser Kaufvertrag muss dann unbedingt die sog. "Finance Contingency" inkludieren, das heisst eine Finanzierungsklausel, die es Ihnen erlaubt, vom Kaufvertrag bei Nichtbewilligung der Finanzierung zurückzutreten und auch Ihre Anzahlung in vollem Umfang wieder ausgezahlt zu bekommen.
Welche Besonderheiten bei einer Baufinanzierung in Florida gibt es?
  • Zinsen für die Bereitstellung sind generell nicht existent
  • Die Bank prüft und überwacht den Baufortschritt mittels eines eigenen Inspektors, bevor die nächste Abschnittszahlung an den Bauunternehmer ausgeschüttet wird. So wird sichergestellt, dass die Zahlungen nur nach erfolgter Leistung getätigt werden.
  • Die Bank prüft auch die Kreditwürdigkeit der Baufirma, um diese als Variable und ein mögliches Risiko für einen Ausfall so klein wie möglich zu halten.
  • Das Eigenkapital wird zuerst verwendet, dann das Fremdkapital, somit zahlen Sie keine Zinsen direkt nach der ersten Bauabschnittszahlung, sondern erst wenn der Bau in einer Phase ist, in der das Fremdkapital eingesetzt werden muss.

Wollen Sie sich von einem Fachmann beraten lassen, der die notwendige Erfahrung für Auslandsfinanzierungen hat? Dann empfehlen wir Ihnen ein Erstgespräch mit Paul International Consultants

Diese Informationen stellen keine Finanzierungsberatung dar, sondern dienen lediglich der generellen Übersicht. Alle notwendigen Details sollten mit einem Fachmann verifiziert werden.