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Markus Hartwich
Erstklassige Immobilien in Südwestflorida
Markus
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Das MLS System und der Immobilienmakler in Florida und seine Aufgaben

Immer wieder taucht die Frage auf, mit wievielen Immobilienmaklern man denn sinnvollerweise in Florida zusammenarbeiten sollte, um einen guten Überblick über die verfügbaren Angebote zu bekommen. Die Antwort ist einfach: MIT EINEM!

Dieser eine ist vollkommen ausreichend, da er Zugriff auf ALLE Immobilien hat. Hier differiert das Makler- und Immobiliensystem drastisch von dem in Deutschland oder anderer Länder. Jeder Makler hat seine eigenen Verkaufsaufträge im Angebot, die er vermarktet und versucht zu verkaufen – sollte er einen Käufer aquirieren, gehört ihm die gesamte Provision; soweit kein Unterschied.

Immobilienmakler Florida lizenziert Realtor - Bild des Realtor Logos

In den U.S.A. ist es generell so, dass ein Makler durch Zahlung einer jährlichen Zusatzgebühr einer Maklervereinigung beitreten kann. Bestandteil ist es, einem recht strengen Berufskodex zu folgen. Durch diesen Beitritt und die Vereidigung nennt sich der Makler dann REALTOR®. Hierdurch hebt er sich vom „Real Estate Agent“, also dem normalen Makler ab. Durch den Beitritt erhält er automatisch Zugriff auf das sogenannte MLS – den „Multiple Listing Service“, also die Angebotsplattform.

Das MLS (Multiple Listing Service) System - Die Immobiliendatenbank

Immobilien Datenbank MLS Florida - Bild der Anzeige der Suchmaschine

Diese Angebotsplattform ist ein komplexes System, das alle Angebote einer Region in einer Datenbank verwaltet und die Informationen an Suchmaschinen und andere Webseiten abgibt. Jeder Florida Immobilienmakler, der nun einen Verkaufsauftrag von einem Kunden erhält, möchte diesen natürlich im Sinne des Kunden und auch aus ureigenem Interesse recht schnell zu einem Abschluss bringen. Und hier kommt der Unterschied: Er stellt das Angebot in die Datenbank ein und bietet an, einen Teil der Provision (i.d.R. die Hälfte) an den Makler abzugeben, der einen Käufer bringt. Da ein Makler eine Immobilie lieber in kurzer Zeit für die Hälfte der Provision verkauft, als Sie für unbestimmte Zeit in seinem Bestand zu haben, entscheiden sich so gut wie alle Makler, ihre Angebote in die Datenbank einzubringen.

Somit kann jeder Makler, der Zugang zum MLS System besitzt, jederzeit den gesamten Bestand einsehen, automatisierte Auswertungen für seine Kunden fahren und einen kompletten Überblick über den Markt behalten. Daher ist es auch ratsam, die automatisierten Auswertungen des Maklersystems zu nutzen und sich nicht auf die Informationen von Dutzenden von Webseiten zu verlassen, die teilweise nicht korrekt oder veraltet sind und vor allem nicht rechtzeitig aktualisiert werden. Dadurch ist der Nutzer meistens nicht auf dem aktuellen Stand, was die Marktsituation betrifft; ein Angebot, das interessant erscheint und mit dem man sich beschäftigt, könnte bereits unter Vertrag sein; Preisreduzierungen können zu spät übernommen werden und somit gerät man ins Hintertreffen.

Im heutigen Markt und mit der Masse an Interessenten ist dies der erste wichtige Schritt, um an sein Traumobjekt zu kommen. Minuten können über den Vorteil entscheiden, ein angenommenes oder abgelehntes Angebot bedeuten. Deshalb ist es wichtig, die „Mutter aller Systeme und Webseiten“ zu nutzen, das MLS-System.

 

Immobilien MLS Florida - Bild der Ausgabe von Ergebnissen bei der Suche im MLSDie Kriterien für die Auswertungen legen Sie anfangs fest und können diese auch jederzeit im Nachhinein wieder verändern. Alles erfolgt komfortabel per email auf Ihrer persönlich für Sie eingerichteten Webseite. Ist die Auswertung einmal hinterlegt, schickt Ihnen das System bis zu 2x täglich ein email mit neuen Angeboten, die neu erschienen sind und Ihren gewünschten Kriterien entsprechen.

Sie können diese dann einfach abspeichern oder verwerfen. Abgespeicherte Objekte werden dann auch in Ihrem Ablagefach weiterhin aktualisiert, z.B. bei Preisreduzierungen oder falls das Haus vom Markt genommen oder verkauft wird.

So können Sie mit Ihrem Makler auch einfacher ein Objekt diskutieren, da beide auf die gleiche Datenquelle zugreifen. Vor allem erhalten Sie ALLE Informationen und Details, die der verkaufende Makler im System hinterlegt hat, während andere Webseiten zum Grossteil nur ein Extrakt der Daten anzeigen. So arbeiten also alle Makler zusammen, um Verkäufer und Käufer zusammenzuführen und sind dadurch in der Lage, eine Immobilie weitaus schneller finden oder verkaufen zu können. Dem Netzwerk in Lee County gehören ca. 3.500 aktive Makler an, die ihrerseits potentielle Käufer auf Ihrer Suchliste haben. Somit tummeln sich virtuell Hunderttausende von Kaufinteressenten und Anbietern im MLS-System.

Wählen Sie also Ihren Makler und berücksichtigen Sie, dass alle ausschliesslich auf Provisionsbasis (der Verkäufer zahlt diese) arbeiten.  Deswegen bleiben Sie bitte fair und arbeiten Sie nur mit Einem. Ansonsten könnte das zwei- oder dreigleisige Fahren Durcheinander, Unmut und rechtliche Differenzen zwischen den Maklern aufbringen, da ja nur einer den Kaufabschluss durchführen kann. Sollten Sie mit einem Makler nicht klar kommen oder an seiner Kompetenz zweifeln, suchen Sie sich einen anderen.

Der Immobilienmakler des Käufers

Der Makler des Käufers - Florida Cape Coral - Bild Händeschütteln

hat das primäre Ziel, die beste Immobilie zu finden und zum bestmöglichen Preis zu verhandeln. Fachkenntnisse des lokalen Marktes und Erfahrung bei Verhandlungsstrategien setzt er zu Ihrem Vorteil ein.

 

Meine Aufgaben als Käufermakler

  • Ich werde Sie von Anfang bis Ende durch den Kaufprozess begleiten und auch darüber hinaus zu Ihrer Verfügung stehen und Sie betreuen.
  • Ich kontaktiere Sie bereits in Ihrem Heimatland, ein informatives Erstgespräch wird Ihnen einen Überblick über unseren Markt und Detailinformationen geben.
  • Im Falle einer Finanzierung werde ich Ihnen die notwendigen Informationen geben und Sie bei der Suche nach einer Bank unterstützen.
  • Ich werde Ihnen das kostenlose MLS-Informationsportal einrichten, das Sie täglich komfortabel und zuverlässig per email über Angebote auf Ihrer personalisierten Webseite informiert.
  • Sollten Sie einen Neubau planen, begleite ich Sie von Anfang bis Ende bei der Planung und Durchführung und Überwachung.
  • Nach Ihrer Anreise werde ich Sie zu Besichtigungen begleiten, Ihnen die ausgewählten Objekte vorstellen und die örtlichen Gegebenheiten erklären.
  • Kunde Beratung Makler Kauf Immobilie - Bild Makler bespricht sich mit KundenNachdem Sie Ihre Favoriten gewählt haben, werde ich die Marktpreisermittlung vornehmen und weitere Details wie z.B. Steuerbeträge, Restlasten etc. für Sie herausfinden.
  • Nach Wahl Ihrer Wunschimmobilie werde ich das Angebot in Absprache mit Ihnen erstellen.
  • Vor Unterzeichnung des Angebotes werde ich Ihnen den Vertrag, Ihre Rechte und Pflichten sowie alle notwendigen Details erklären.
  • Nach Übermittlung des Angebotes werde ich bei Kaufpreisverhandlungen meine langjährige Erfahrung für Sie einsetzen.
  • Nach Annahme Ihres Angebotes berate ich Sie bei der Wahl eines unabhängigen Hausinspektors oder empfehle Ihnen Vermessungsfirmen.
  • Während des Kaufprozesses werde ich Sie ständig informieren, was wann zu tun ist und welche Dokumente auszufüllen sind.
  • Vor Übertragung der Immobilie werde ich gemeinsam mit Ihnen oder in Ihrem Auftrag eine finale Abnahmebegehung vornehmen.
  • Vor der Übernahme der Immobilie helfe ich gerne bei der Angebotseinholung von Versicherungen, versicherungssenkenden Inspektionen oder Umbaumassnahmen etc.
  • Ich unterstütze Sie gerne auch bei Übernahme des Hauses in ein Verwaltungs- und Vermietungsprogramm oder helfe Ihnen bei der An- oder Ummeldung von Strom und Wasser sowie der Eröffnung eines Bankkontos.

Der Immobilienmakler des Verkäufers

Der Verkauf Ihres Hauses ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen, die sie treffen werden. Der gesamte Ablauf kann nervenaufreibend sein und viele Fragen aufwerfen, die beantwortet werden müssen. Einen guten Makler  zu haben, der Ihr Heim vermarktet und verkauft und Sie gleichzeitig professionell  informiert und betreut, verleiht der Sache ein ganz anderes Gesicht.

Makler Kunde Kontakt Termin Beratung Unterstützung Verkauf Listing - Bild Makler klärt Fragen mit KundenDieser sonst recht schwierige und stressvolle Prozess kann eben auch in eine angenehme Erfahrung münden. Ich werde während des gesamten Verkaufs Ihre Interessen vertreten, ebenso werde ich Sie beraten, all Ihre Fragen beantworten und Sie über jeden Schritt informiert halten. Es ist meine Pflicht sicherzustellen, dass der Verkauf Ihrer Immobilie so angenehm und aufwandslos wie möglich ausfällt! Bei vielen Maklern hört die Vermarktung des Angebots im Multiple Listing System (MLS) auf. Ich hingegen werde Ihnen weitere Möglichkeiten aufzeigen, wie ich Ihre Immobilie auf nationaler und internationaler Ebene vermarkten kann, um Sie an die grösstmöglichste Basis von Interessenten heranzuführen.

Durch meine Netzwerkkontakte und  landesübergreifenden Beziehungen sowie meinen technologischen Hintergrund in der elektronischen Vermarktung kann ich Ihr Objekt überall dort präsentieren, wo sich qualifizierte Käufer informieren. Die stärksten Auslandskäufer sind momentan Kanada, Deutschland und England, die ca. 47% der internationalen Basis ausmachen.

 

Meine Aufgaben als Verkäufermakler

  • Erstkontakt mit wichtigen Informationen zum Verkaufsablauf
  • Empfehlung des Verkaufspreises anhand einer objektiven Marktanalyse
  • Detaillierte Aufnahme Ihres Objektes in das MLS (Multiple Listing Service)
  • Erstellung hochwertiger Bilder und evtl. virtueller 360 Grad Tour Ihrer Immobilie
  • Bewerbung Ihrer Immobilie auf eigenen Webseiten und derer von Kooperationspartnern
  • Bewerbung in spezifischen elektronischen Portalen und gedruckten lokalen sowie internationalen Immobilienmagazinen
  • Erstellung einer Marketingbroschüre mit allen wichtigen Daten und elektronische Versendung
  • Publizierung über Maklerbüros in Europa, die Ihr Angebot weiteren Interessenten unterbreiten
  • Aufstellen eines Verkaufsschildes unseres Büros
  • Überprüfung der eingehenden Kaufangebote und die Abstimmung mit Ihnen
  • Abwicklung des Verkaufes, bis die Immobilie an den Käufer übertragen wird
  • Unterstützung im Rahmen vom Verkauf oder der Versendung von Möbeln oder anderen Gegenständen
  • Vermittlung eines deutschsprachigen Steuerberaters bei Angelegenheiten wie z.B. FIRPTA-Gesetz
  • Vermittlung eines deutschsprachigen Spezialisten für die Auflösung einer Firma

Der Kauf einer Short Sale Immobilie in Florida

Im MLS-System findet man auch ab und zu sog. "SHORT SALE“ Objekte. Diese Immobilien weisen in der Regel einen recht niedrigen Preis aus. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass dies nicht der angefragte Verkaufspreis ist, sondern lediglich ein Startbetrag, der die Basis für eine versteigerungsähnliche Verhandlung darstellt zwischen den Parteien (Verkäufer, Bank/Darlehensgeber und verschiedene Kaufinteressenten. Durch den erstmal niedrig angesetzten Preis glauben viele Kunden, dass diese Art des Verkaufes ein Schnäppchen sein muss, was nicht der Fall ist und nur die Interessenten ermutigen soll, Angebote abzugeben.

Der Kauf einer Short Sale Immobilie in Florida - Bild Short Sale VerkaufsschildBei dieser Art des Immobilienverkaufs kann der jetzige Eigentümer die Darlehensraten nicht mehr bezahlen und fragt  bei der Bank an, ob eine Schuldenreduzierung möglich ist. Beispiel: Die Darlehenshöhe ist $200.000, das Haus hat jedoch nur noch einen Marktwert von $130.000. Die Bank wird nun prüfen, inwiefern die ausstehende Schuld reduziert werden kann. Ausschlaggebend hierfür ist  natürlich primär die finanzielle Situation des Schuldners und die Marktlage.

Diese Verhandlung, bei der oftmals auch noch ein Rechtsanwalt des Käufers involviert ist,  kann sich über lange Zeit hinziehen (9-18 Monate sind keine Seltenheit), es sei denn es sind Vermerke im Listing, die "Bank approved Short Sale" oder ähnlich heissen. Die meisten Immobilieninteressenten verstehen unter dem Namen "Short Sale" oftmals eine kurze Abwicklungszeit, was leider nicht stimmt und eher das Gegenteil bedeutet. In machen Fällen kann es auch sein, dass keine Einigung stattfindet und das Haus dann von der Bank in die Zwangsvollstreckung/Zwangsverkauf (Foreclosure) geführt wird. Der Kreditgeber versucht jedoch meistens eine Lösung zu finden, da er dadurch den Darlehensverlust minimieren kann. Ursprüngliches Problem war in den Jahren 2004-2006 die leichtfertige Vergabe von überhöhten Bankkrediten durch den gesteigerten Wert der Immobilie.

Die heute weiterhin hohen Ratenzahlungen, jedoch massiv eingebrochenen Preise, haben in den letzten Jahren eine Situation geschaffen, denen viele Eigentümer nicht mehr Stand halten können.

Durch die extrem lange Wartezeit und überaus schlechte Kommunikation seitens der Bank machen diese Short Sale Angebote für Ausländer kaum Sinn. Es kann passieren, dass Sie nach monatelangem Warten eine simple Absage erhalten und wertvolle Zeit vergeudet haben. Der Markt kann Ihnen in dieser Zeit davon laufen, darüber hinaus gibt es genügend andere Angebote, die man letztendlich auch für einen guten Preis haben kann, egal ob es traditionelle Verkäufe sind oder Foreclosures - sollten wir uns jedoch in einer Zeit des Einbruchs befinden, kann es sein, dass man um diese Verkaufsarten nicht herumkommt, da ein grosser Teil der Verkäufer in eine vergleichbaren Situation steckt, dann können diese Objekte durchaus sehr lohnenswert sein.

Der Kauf einer Foreclosure Immobilie in Florida

Sollte der Short Sale eines Eigentümers nicht funktionieren, wird die Immobilie über die Zwangsversteigerung in den meisten Fällen an die Bank zurückgehen, da Sie durch den ausstehenden Darlehensbetrag meistens der Höchstbietende ist. Die Bank übernimmt somit dann das Eigentum an der Immobilie und kann sie dann frei veräussern.

Die Bank kümmert sich um die Nullstellung von Steuerpfandrechten, wird das Haus wenn notwendig zwangsräumen lassen, und bereitet die Ausgabe einer Eigentumsversicherung für den Käufer zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes vor.

Foreclosure Immobilie REO Cape Coral Florida kaufen - Bild Verkaufsschild Zwangsversteigerung

Der Kauf eines Foreclosures ist meistens problemlos und kann recht zügig (innerhalb von max. 4 Wochen) abgewickelt werden. Die Häuser sind jedoch meistens in einem schlechteren Zustand, da Sie oftmals durch den Vorgang langer Gerichtsverhandlungen, dienend der Übertragung an die Bank,  lange Zeit leerstehen. Während in diese Objekte meistens etwas Geld investiert werden muss (Gartenanlage ist ungepflegt, Feuchtigkeit oder Schimmel im Haus, fehlende Anlagen etc.) kann man dafür recht ordentliche Kaufpreise erzielen.

Der Ablauf des Foreclosure-Kaufes ist im Endeffekt ähnlich dem eines Traditionellen. Der einzige Unterschied ist, dass Sie nach Abgeben Ihres Angebotes automatisch (sollten die Bank Ihnen den Zuschlag geben wollen) ein Gegenangebot erhalten. Hierin enthalten sind bankeigene Konditionen, die Sie annehmen müssen, um weiterzukommen. Dabei geht es zum Beispiel um eine Strafrate pro Tag, falls Sie durch Ihr eigenes Verschulden die Eigentumsübertragung nach hinten schieben müssen und um die Offenlegung, dass die Bank keinerlei Reparaturen am Haus vornehmen wird oder keine Kaufpreisminderung akzeptiert, auch wenn der Hausinspektor grössere Mängel feststellt.

Für diesen Fall können Sie ja immer noch aus dem Vertrag aussteigen. Natürlich wird die Bank in diesem Gegenangebot evtl. auch den Kaufpreis oder die Anzahlung verhandeln. Unterm Strich sind diese Gegenangebote (auch Addendum genannt) nicht dramatisch, man sollte Sie nur aufmerksam kontrollieren - und dafür haben Sie ja Ihren Makler!

Korrekterweise heisst ein "Foreclosure" eigentlich nur während des Vorganges der Übertragung an die Bank so. Sobald die Bank die Immobilie übernommen hat, wird Sie eigentlich zu einem "REO" (Real Estate Owned). Im Volksmund hat sich jedoch der Begriff Foreclosure für alle Angebote eingebürgert.

In Florida werden die Immobilientransaktionen immer mit Maklern ausgeführt, somit hat der Käufer als auch der Verkäufer seinen eigens gewählten Repräsentanten.

 

Ob Sie zum ersten Mal kaufen oder bereits ein erfahrener Immobilist sind - gerne beweise ich Ihnen, dass bei mir nicht die Provision an erster Stelle steht, sondern Ihre Zufriedenheit - Testen Sie mich!

 

GEHEN SIE KEINE KOMPROMISSE EIN -

SIE KÖNNEN SICH DEN BESTEN MAKLER LEISTEN!