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Markus Hartwich
Erstklassige Immobilien in Südwestflorida
Markus
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Die Haus- und Grundstücksüberprüfung beim Kauf

Die Grundstücksüberprüfung - Bild einer Anzeige aus dem Online-GrundbuchDie Grundstücksüberprüfung

Bevor Sie ein Grundstück in Cape Coral oder woanders kaufen, möchten Sie zum Einen die angebotenen Eigenschaften sicherstellen, zum Anderen aber auch genau wissen, dass Sie keine Restlasten aus Erschliessungskosten übersehen und dann nach der Eigentumsübertragung das böse Erwachen kommt.

Egal ob für den Eigennutz oder einfach als Investment: eine professionelle Überprüfung sollten Sie immer ins Auge fassen, egal wie günstig das Grundstück angeboten wird. Generll kann der Makler mithilfe städtischer Systeme viele Infos für Sie herausfinden, z.B.:

 

  • Zoning (für welche Art von Bau ist das Grundstück freigegeben, z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, kommerzielles Gebiet etc.)
  • Name und Adresse des Eigentümers
  • Steuerwert
  • Eventuelle offene Erschliessungskosten (Restlast aus der Erweiterung des Stadtwasserversorgungsnetzes)
  • Eventuelle weitere Grundschulden
  • Grösse des Grundstücks laut der Grundbucheintragung

 Prüfung Bebaubarkeit Grundstück Cape Coral - Bild einer Anzeige eines Grundstücks aus dem kartografischen Informationssystem der Stadt Cape Coral

 

Weitere ebenso wichtige Punkte kann der Makler jedoch alleine nicht verifizieren, wie z.B.:

  • Die Bebaubarkeit
  • und die tatsächliche Grösse (z.B. bei einem Fehler in der Grundbucheintragung)
  • sowie die Bodenbeschaffenheit

Die Grösse kann leicht über einen staatlich lizenzierten Vermesser sichergestellt werden. Diese Vermessung beinhaltet dann nicht nur die gesamte Fläche des Grundstückes, sondern auch die genauen Grundstücksgrenzen, evtl. Wegerechte sowie Gebäudelinien etc. Die Bodenbeschaffenheit kann mit einer Probebohrung festgestellt werden, die lokale Firmen für Sie ausführen können. Dies kann jedoch sehr kostspielig werden.

Beispiel: Jedes bebaubare Grundstück in Cape Coral muss mindestens aus 2 Parzellen, sog. "Lots", bestehen und mind. 10,000 sq ft, also 930 qm vorweisen können.

Vermessung Grundstück Cape Coral - Bild einer Vermessung

Bei der Bebaubarkeit geht es nicht nur darum festzustellen, ob ein Gebäude in einer gewissen Grösse gebaut werden kann und darf, sondern auch ob das Grundstück generell in einem bebaubaren Zustand ist.

Beispiel: Ein Grundstück, heute bestehend aus 2 Lots, kann früher jeweils zu 50% links und rechts zu jeweils einem 3er Lot gehört haben. Nach der damaligen Situation verlegte die Stadt demnach die Abflussrohre der Strasse jeweils an den Grundstücksgrenzen. Sollte dieses Grundstück aber später durch das Abtrennen des jeweils dritten Lots der beiden anderen Grundstücke entstanden sein, kommt es in seltenen Fällen vor, dass nach dem Zusammenführen der beiden Lots zu einem Grundstück nun das Abflussrohr direkt durch das Grundstück verläuft.

Bevor hier nun eine Seemauer gebaut werden kann, müsste das Drainagerohr verlegt werden, was bis zu $20.000 Mehrkosten aufwerfen kann. Wenn Sie dieses rechtzeitig wissen, können Sie entweder nachverhandeln oder einfach innerhalb der Überprüfungsfrist vom Kaufvertrag zurücktreten. Diese Prüfung kann per Sicht erfolgen, stellen Sie also sicher, dass Ihr Makler mit einem lizenzierten Bauunternehmer zusammenarbeitet, der diese Überprüfung schriftlich bestätigen kann oder vom Bauamt der Stadt einholen kann.

Auch sollte man ein Auge haben auf bereits bestehende Anbauten, wie z.B. ein Bootsdock oder eine Seawall (Kanalmauer). In beiden Fällen können wir Fachleute zu Rate ziehen, sollte es um die Einschätzung des Zustandes gehen. Dies kann vom Bauunternehmer fuer Bootsdocks oder Kanalmauern bishin zu einem Ingenieur gehen, der Ihnen genauen Aufschluss gibt, ob evtl. Probleme vorliegen.

 

Die Inspektion eines Hauses und Überprüfung der wichtigen Komponenten

Bild eines Hausinspektors auf einer LeiterEine professionelle Hausinspektion gehört standardmässig zum Kauf eines Hauses dazu. In fast allen Fällen werden die Häuser "as-is", also wie gesehen und ohne Garantie angeboten und verkauft. Daher ist es dringend notwendig, einen Fachmann durch das Haus zu schicken, der es auf Herz und Nieren prüft.

Sollte der Bericht dann schwerwiegende Mängel aufzeigen, haben Sie innerhalb der Hausinspektionsfrist die Möglichkeit, den Vertrag aufzulösen. Generell sollte man sich immer auf ein paar defekte Kleinigkeiten vorbereiten, es ist nun mal kein neues Haus.

Durch die Hausinspektion haben Sie aber zumindest die Sicherheit, nicht die "Katze im Sack" zu kaufen. 

Der Hausinspektor wird eine Überprüfung der folgenden Punkte vornehmen (ein Auszug der wichtigsten):

  • Kosmetischer Zustand
  • Bauliche Elemente, Fundament, Struktur des Gebäudes
  • Rohrleitungen und Wasser- / Abwassersysteme
  • Elektrische Systeme wie z.B. Klimaanlage, Wasserheizkessel, Poolpumpe, Poolheizung. Küchengeräte
  • Dach (innen und aussen)
  • Swimming Pool, Bootsdock und Lift, Kanalmauer (oftmals gegen seaprate Berechnung)

Bild eines HausinspektionsberichtesInspektionsbericht

Der anschliessende detaillierte Bericht wird Aufschluss geben über Mängel, egal ob geringfügig oder schwerwiegend und in Kombination mit Bildern genau aufzeigen, was das Problem ist. Bei kleineren Defekten kann man immer versuchen, ob der Verkäufer einen Preisnachlass gewährt oder die Dinge repariert bis zum Closing, er ist jedoch keinesfalls dazu verpflichtet. Wenn es um drastiche Mängel geht, die der Verkäufer nicht richten lassen oder einen Reduzierung des Verkaufspreises vornehmen möchte, bleibt Ihnen nur der Rücktritt vom Vertrag.

Eine Hausinspektion kostet je nach Grösse des Hauses $350 bis $800, je nachdem welche Inspektionen (Schimmel, Chinese Drywall, Termiten, Bootsdock/Lift, Kanalmauer etc.) Sie in Auftrag geben. Alle zugelassenen Hausinspektoren arbeiten nach dem Berufskodex der NACHI (National Association of Certified Home Inspectors).

 

Die Überprüfung auf Chinese Drywall

Die Überprüfung auf Chinese Drywall - Bild einer Innenansicht eines Hauses im Rohbau"Chinese Drywall" - Seit ein paar Jahren hat sich dieser Begriff einen festen Platz ergattert, wenn es um Immobilien in Florida geht.

In den Jahren 2003-2006 gab es einen extremen Anstieg der Neubauzahlen. In 2005 verzeichnete Lee County die unglaubliche Zahl von 12.773 Neubauanträgen. Die einheimische Produktion der sog. Drywall, der Rigipsplatten, die zum Innenausbau verwendet werden, konnte schlicht und ergreifend der Nachfrage nicht mehr Stand halten. Da die in China ansässigen Firmen noch Kapazitäten frei hatten, entschloss man sich dazu, diese Drywall eben aus China zu ordern, um die Engpässe abdecken zu können.

Leider versagte die Qualitätssicherung und es wurden im grossen Stil defekte Rigipsplatten in die USA eingeführt. DIese Platten enthalten  Sulfate und weitere chemische Zusätze, die gesundheitsschädliche Gase absondern. Sie riechen übel, verfärben Waende, greifen elektrische Leitungen  an und verfärben diese wie oben auf dem Bild zu sehen. Aus einer Kupferleitung wird dann eine quasi schwarz Aussehende. Betroffen sind auch Komponenten wie die Klimaanlage, Waschmaschine oder der Wasserheizkessel. Menschen, die unwissenderweise in diesen Häusern gewohnt haben, klagen über Kopfschmerzen und Atembeschwerden.

 Elektrik Leitungen Prüfung Schaden - Bild einer geöffneten Steckdose

Die Existenz von Chinese Drywall im Haus ist als ein fataler Schaden zu sehen. Nicht nur kostet es eine enorme Summe, diese durch eine Entkernung entfernen zu lassen, das Schlimmere ist, dass es bis heute kein Prüfsiegel für diese Sanierung gibt. Keiner kann also sagen, ob durch das Entfernen auch wirklich das Problem gelöst ist oder doch in anderen Teilen des Hauses evtentuell Dämpfe weiter aktiv sind, wie z.B. im Dachstuhl etc. Unter Umständen können auch manche bestehenden Häuser zumindest Teile dieser Drywall haben, die innerhalb dieser Jahre z.B. einfach nur renoviert wurden. Man sollte also generell auf die Baujahre 2003-2006 achten, aber trotzdem das Thema auch bei jüngeren Häusern nicht ausser Acht lassen.

Viele glauben, dass durch das Begutachten 2 oder 3 zufällig ausgewählter Steckdosenleitungen gleich gesagt werden kann, ob Chinese Drywall im Haus existiert. Durch eine Renovierung können jedoch auch nur 1 oder 2 Räume betroffen sein, die man so schnell übersieht. Auch der Geruch kann bei einem Haus, das einfach lange ohne eine funktionierende Klimaanlage stand, nicht unbedingt darauf hinweisen. Lassen Sie den Hausinspektor das Haus also gründlich darauf prüfen.

Sollte Chinese Drywall bestätigt werden, dann ist vom Kauf dringendst abzuraten!

 

Die Überprüfung auf Farbe mit Bleianteil

Bei Häusern mit dem Baujahr 1978 oder früher wurden Farben benutzt, die einen Zusatz von Blei enthielten. Generell stellt das noch kein Problem dar,  jedoch können Teile der Farbe absplittern  oder  abplatzen. Diese abgeplatzten Farbplättchen könnten von Kindern gegessen werden und dadurch in den Organismus eines Menschen gelangen. Früher war dies nicht bekannt, nun ist jedoch klar, dass Blei eine Anzahl von gesundheitlichen Problemen hervorrufen kann.

Die Überprüfung auf Farbe mit Bleianteil - Bild vom Abkratzen von Farbe auf einer WandBei Kindern beinhaltet dies Wachstumsstörungen und Kopfschmerzen. Erwachsene sind auch nicht immun dagegen. Hohe Bleiwerte wurden in Verbindung gebracht mit hohem Blutdruck und Verdauungsproblemen. Bevor Sie ein älteres Haus kaufen, müssen Sie über die eventuell existierenden Risiken Bescheid wissen. Dem Problem könnte z.B. Abhilfe geschaffen werden, in dem die alte Farbe entfernt wird.

Dies muss von einem zertifizierten Unternehmen durchgeführt werden, da beim Abkratzen und Entsorgen natürlich Staub entsteht, der wiederum durch das Einatmen schädliche Konsequenzen haben kann. Es kann sogar der Fall sein, dass Sie die alte Farbe auf Bleibasis gar nicht entfernen müssen, da eine spezielle Versiegelung ausreichend ist.

Deswegen sollten Häuser mit Baujahr 1978 oder älter darauf geprüft werden. Sollte sich ein grösseres Problem herausstellen oder die Entfernung einfach zu viel Geld kosten, können Sie auch hier vom Vertrag innerhalb der Hausinspektionsfrist zurücktreten.

 

Die Termiteninspektion

Die Termiteninspektion Florida - Bild eines verrotteten Holzbalkens in einer Wand

Gebäude haben immer irgendwo einen Holzanteil, sei es der Dachstuhl, das Dach selber, die Holzlatten innerhalb der Wände, Türrahmen, Fussbodenleisten etc. Speziell durch das Klima in Florida und die Wärme kombiniert mit Feuchtigkeit, kann es schon mal vorkommen, dass man sich ein paar Termiten einfängt. Um herauszufinden, ob das gewünschte Objekt davon betroffen ist, lässt man eine Termiteninspektion durchführen.

Hier überprüft ein geschulter Fachmann das Haus auf Befall und mögliche Schäden durch Terminten oder andere Mikroorganismen, egal ob präsent oder aus der Vergangenheit. Auch wenn kein akuter Befall mehr vorliegt, lässt sich aufgrund dieser Prüfung z.B. in den Zwischenwänden feststellen, ob die Immobilie substanzielle Schäden aufweist, die für den unerfahrenen Betrachter nicht so ohne weiteres erkennbar sind.

Mögliche Schäden sollten dann vor der Eigentumsübertragung beseitigt werden. Es gibt Unternehmen, die nicht nur gegen eine Gebühr die Überprüfung übernehmen sondern auch gleichzeitig garantieren, dass bei einem eventuellen Befall innerhalb 12 Monate ab dem Tag der Inspektion dieser kostenlos behandelt und behoben wird.

Eine Termiteninspektion kostet je nach Grösse des Hauses ca. $75 bis $125.